（2016）云0423民初1119号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-30
案件名称
中国工商银行股份有限公司通海支行与林艳霞、马尔生等借款合同纠纷案一审民事判决书
法院
通海县人民法院
所属地区
通海县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国工商银行股份有限公司通海支行,林艳霞,马尔杰,云南通印房地产开发有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
全文
云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0423民初1119号原告：中国工商银行股份有限公司通海支行，营业场所秀山街道南街4号。统一社会信用代码：91530423217750988H。负责人：王孝丽，任行长。委托诉讼代理人：武晖，男，1968年4月6日生，汉族，银行职员，住通海县。代理权限：特别授权代理。被告：林艳霞，女，1991年11月3日生，回族，住玉溪市红塔区。被告：马尔杰，男，1987年5月30日生，回族，住通海县。被告：云南通印房地产开发有限公司，住所通海县。统一社会信用代码：915304230594773131。法定代表人：李亚波。委托诉讼代理人：徐灵悦，云南玉源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司通海支行（以下简称工商银行通海支行）与被告林艳霞、马尔杰、云南通印房地产开发有限公司（以下简称通印公司）借款合同纠纷一案，本院2016年9月6日立案受理后，依法适用简易程序于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告工商银行通海支行委托诉讼代理人武晖，被告通印公司委托诉讼代理人徐灵悦到庭参加诉讼。被告林艳霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工商银行通海支行向本院提出诉讼请求如下；1、提前解除原、被告于2013年12月3日所签的2013一手贷662号《个人借款/担保合同》；2、判令被告立即偿还借款本金353824.24元、利息1445.9元（利息算至2016年8月31日，之后按合同约定利随本清），合计355270.14元；3、判令被告不履行上述债务时，原告有权拍卖或变卖抵押物通印公司开发的福泉嘉园1期2幢1105室所得价款优先受偿；4、判令被告通印公司对第2、3项诉讼请求列明的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费及实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2013年12月3日，原、被告签订《个人借款/担保合同》，约定被告向原告借款36.6万元，借款期限30年（自2013年12月3日起至2043年12月3日止），年利率6.55%，按月等额本息还款法，分360期归还借款本息。被告自愿用通印公司开发的福泉嘉园1期2幢1105室为上述借款提供抵押担保。合同签订后，原告依约发放了36.6万元借款，被告初时一直能正常还本付息，自2014年12月后，被告就未能按期还本付息，从2014年12月至2015年3月连续逾期达4期，之后由开发商通印公司（保证人）代还本息，通印公司从2015年3月至2016年8月共代借款人林艳霞还逾期贷款本金8412.99元、利息34736.54元。截止2016年9月1日，被告连续违约4期、累计逾期27期，贷款余额353824.24元、积欠本金512.04元、积欠利息1445.9元。经原告多次催要，仍未偿还。依据双方的合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，故诉至法院。庭审中，原告明确2016年9月1日之后的借款利率为正常年利率4.9%加收40%即为年利率6.86%。被告林艳霞未向本院提交答辩状。被告马尔杰对原告诉称的事实和诉讼请求均无异议。被告通印公司对原告诉称的事实和诉讼请求均无异议，但提出本案借款设定了抵押，应就抵押物优先受偿，不足部分再由担保人承担责任，另应明确担保人享有追偿权。原告举证如下：1、营业执照、负责人身份证明书、居民身份证各一份，证明原告主体适格；2、被告居民身份证、常住人口登记卡、结婚证各一份，证明被告主体适格；3、林艳霞、马尔杰个人薪金收入证明、马尔杰账户数据查询、个人住房贷款申请表、发票、个人住房贷款客户谈话笔录、《商品房购销合同》各一份，证明被告因购房向原告申请贷款；4、《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、林艳霞账户明细各一份，证明林艳霞、马尔杰因购房向原告借款，双方签订合同，约定的权利及义务；5、个人逾期贷款催收通知书二份、律师函一份，证明原告催收贷款的事实；6、通印公司临时股东会/董事会决议、按揭贷款业务合作协议，证明被告通印公司提供担保的事实；7、全球信贷与代理投资管理系统查询、林艳霞自营历史明细列表各一份，证明被告欠款的事实。被告马尔杰、通印公司质证无异议。被告林艳霞未到庭质证。被告林艳霞、马尔杰、通印公司均未向本院提交证据。原告所举证据，本院分析认为：原告的证据系举证期限内提交，符合法律规定的书证形式，能够证明被告向原告借款及提供抵押担保，现逾期清偿本息的事实主张成立，证据内容真实、来源合法，与本案事实相关联，具有证明力，本院予以采信。被告林艳霞未到庭质证，视为放弃质证权利。综上所述，本院认定本案法律事实如下：2011年3月11日，通印公司全体股东决议：1、公司同意与工商银行通海支行建立个人住房及个人商业用房按揭贷款合作关系；2、公司同意向购买公司开发的福泉嘉园一期项目，且符合贷款条件的购房者提供阶段性不可撤销连带担保责任，担保期限自银行发放贷款之日起至购房者取得合法的《房屋所有权证》及《土地使用权证》并办妥抵押登记之日为止。2011年3月25日，工商银行通海支行（甲方）与通印公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，合同主要约定：甲方为通印福泉嘉园一期项目的按揭贷款办理银行。乙方同意甲方按工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到指定的账户。在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。林艳霞与马尔杰系夫妻。2013年10月16日，通印公司（甲方）与林艳霞、马尔杰（乙方）签订《商品房购销合同》一份，合同主要约定：乙方购买甲方位于云南省通海县福泉路6号福泉嘉园一期第2幢第11层1105号房屋，商品房套内建筑面积119.805平方米，单价每平方米4367.951元，总金额523300元。2013年11月27日，林艳霞、马尔杰向工商银行通海支行书面申请个人住房贷款36.6万元，贷款期限30年，首付157300元，还款方式为等额本息还款，购置房屋地址：福泉嘉园1期2幢1105室，房屋现状期房，担保方式为抵押+阶段性保证。上述房屋至今未取得房屋所有权证和土地使用权证，未办理抵押登记。2013年12月3日，工商银行通海支行（贷款人）与林艳霞、马尔杰（借款人）、通印公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同号：房字玉溪分行通海支行2013年662号）一份，合同主要约定：贷款人根据借款人的申请，向借款人发放个人购置住房贷款36.6万元，贷款用于购买坐落于福泉嘉园1期2幢1105室，建筑面积119.805平方米的房屋一套。贷款期限360月，实际放款日与到期日以借据为准。借款凭为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计算；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人受权贷款人将贷款一次性划入下列账户：户名云南通印房地产开发有限公司，开户行工行通海支行。还款方式为按月等额本息还款法（按月计算），借款人自愿选取择每月18日为还款日。借款人指定林艳霞在工行通海支行，开立的个人结算账户为还款账户。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收40%确定。合同第10.2条约定:保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。B、本合同约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。合同附抵押物清单，抵押物为林艳霞在福泉嘉园1期2幢1105室的房产。合同14.1、2条约定违约责任为：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发生的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。2013年12月3日，工商银行通海支行向通印公司的账户发放36.6万元个人住房贷款，贷款凭证记载：借款当期执行利率6.55%，借款期限360月，贷款到期日2043年12月3日，贷款用途一手，还款方式等额本息，按月归还本息。2015年2月6日、3月23日、8月9日，工商银行通海支行发出个人逾期贷款催收通知书，律师函催收欠款。至今林艳霞、马尔杰累计逾期27期。通印公司从2015年3月至2016年8月共代借款人林艳霞还逾期贷款本金8412.99元、利息34736.54元。现尚欠贷款本金353824.24元及2016年8月31日之前的利息1445.9元（起诉之前，执行年利率4.9%），之后的利息加收40%，按年利率6.86%计算。工商银行通海支行催收未果后诉至本院。本院认为，原、被告双方签订的《按揭贷款业务合作协议》、《商品房购销合同》、《个人购房借款/担保合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法、有效，依法应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告林艳霞、马尔杰借款后未按约定还款，至今累计逾期27期，已属违约。原告工商银行通海支行依据合同第10.2条的约定行使合同解除权，要求解除《个人借款/担保合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除的时间，本院以原告工商银行解除合同的意思表示送达被告的时间为准。关于合同解除后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告工商银行通海支行要求被告林艳霞、马尔杰清偿借款本金353824.24元及2016年8月31日前的利息1445.9元，之后的利息按年利率6.86%计算，有事实和法律依据，本院予以支持。关于抵押物是否优先受偿的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。据此，本案虽签订抵押协议，但未办理抵押登记，抵押权未设立，原告工商银行通海支行对福泉嘉园1期2幢1105室房屋的变现款不享有优先受偿权，对原告工商银行通海支行要求对上述房屋变现款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。关于被告通印公司是否应承担连带责任的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就时，视为条件不成就。本案被告通印公司与原告工商银行通海支行在《按揭贷款业务合作协议》第4条约定了在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告）登记，并将《房屋他项权证》交原告工商银行收押前，被告通印公司为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；在《个人购房借款/担保合同》第10.2对保证人免除保证责任的情形作了明确约定。根据上述约定，被告通印公司提供附条件的担保，在条件成就时，担保责任解除。本案并无证据表明原告工商银行通海支行与被告林艳霞、马尔杰阻止条件的成就。综上，被告通印公司的阶段性连带责任保证尚未解除，且不符合双方约定的免除保证责任的情形。原告工商银行主张被告通印公司承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。被告通印公司要求先就抵押物优先受偿，不足部分再承担责任的辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告林艳霞未到庭，对此应承担相关法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司通海支行与被告林艳霞、马尔杰、云南通印房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》于2016年9月14日解除；二、被告林艳霞、马尔杰于判决生效之日起十日内清偿原告中国工商银行股份有限公司通海支行借款本金人民币353824.24元及利息（其中，2016年8月31日之前的利息1445.9元，2016年9月1日至实际清偿之日止的利息按年利率6.86%计算），利随本清；三、被告云南通印房地产开发有限公司对上述第二项还款义务承担连带清偿责任，被告云南通印房地产开发有限公司实际承担清偿责任后有权向被告林艳霞、马尔杰追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司通海支行的其余诉讼请求。案件受理费6620元，减半收取3310元，被告林艳霞、马尔杰、云南通印房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为两年。审判员 李 燕二〇一六年十月二十七日书记员 蔡林成 关注微信公众号“”