（2016）渝0105民初12822号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-07
案件名称
原告李国星与被告保利物业管理有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李国星,保利物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0105民初12822号原告：李国星，男，1986年1月3日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：保利物业管理有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208号，组织机构代码23124537-1。法定代表人：胡在新，董事长。委托诉讼代理人：彭仕明、彭彦辉，重庆瑞月永华律师事务所律师。原告李国星与被告保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法决定适用简易程序，由代理审判员刘亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告李国星、彭彦辉，被告保利物业管理有限公司的委托代理人彭仕明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国星诉称，2010年12月，原告在与保利（重庆）投资实业有限公司签订购房合同时，同时签订了前期物业服务合同，约定由被告对保利香某小区提供物业服务，物业服务费标准为“住宅1.80元/㎡·月收取（含电梯费）；商业4.00元/㎡·月；车位100元/个/月（备注：最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准）”，协议另约定小区实行人车分流，车辆按规定路线行驶，在指定地点停放，维持小区的交通秩序。原告多次要求被告出示经物价局核定的收费批文，被告均以各种理由搪塞。另小区的2号门、5号门的通行一直处于人车混流状态，与前期物业服务协议中的人车分流的约定完全不符，人车分流应是人行和车行互不干扰。现诉至法院，请求：一、判令被告出示经重庆市物价局核定的保利香雪小区物业服务收费标准的正式批文；二、判令被告对小区实行人车分流；三、本案诉讼费用由被告承担。被告保利物业管理有限公司辩称，被告与保利（重庆）投资实业有限公司签订了前期物业服务合同，约定了收费标准，系以市场调节价方式收取物业服务费，该约定符合《物业服务收费管理办法》以及重庆市物价局关于物业服务收费标准的相关文件的规定。人车分流并非是被告对业主的承诺，只是对人车通行秩序管理的明确，人车分流不仅仅涉及物业管理，还涉及小区规划等，这不仅是物业服务企业的义务，也是业主的义务，目前小区在现有状况下已经实行的人车分流管理，设置了路障和人行通道的指示牌。针对小区五号门，被告已经协调建设单位进行整改，整改方案已经进行了公示。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，原告保利物业管理有限公司原登记名称为保利广州物业管理有限公司，于2011年1月25日变更为现名。2010年10月，保利广州物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订了《保利香某前期物业管理服务合同》（下简称“《合同》”），约定由原告为保利（重庆）投资实业有限公司开发的保利香雪项目提供前期物业服务，收费标准为高层按1.8元/月/平方米（含电梯费），商业按4元/月/平方米，车位100元/个/月收取；合同履行期限为2010年10月12日起至2013年10月12日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行合同，保利（重庆）投资实业有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。被告李国星系该小区X幢X-X号房屋业主，其在接房时与被告签订《保利香某前期物业管理服务协议》（下简称“《协议》”），该协议第四条“交通秩序与车辆停放”部分约定小区实行人车分流，车辆按规定路线行驶，在指定地点停放，维持小区的交通秩序；第六条“物业管理服务费用”部分约定“物业管理服务费用标准按《保利香某前期物业管理服务合同》约定标准执行：住宅1.8元/月/平方米收取（含电梯费），商业4元/月/平方米，车位100元/个/月（备注：最终物业服务收费标准以物价局核定价格为准）”；第十八条约定协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。另查明，该小区前期物业服务合同即《合同》未在物价局进行收费标准核定。就小区内人车分流问题，本院对该小区进行了现场勘验，经勘验查明，小区设出入口五个，原告方认可小区内其他区域无人车分流问题，主要在小区二号门和五号门的通行上存在人车混流。该小区二号门为车行专用通道，但二号门旁两栋住宅楼人员出行需穿过通往二号门的小区车行道路，存在人车通行的交叉路段，被告仅在该交叉路段设置了车行限速指示牌；该小区五号门为人车共用通道，通往五号门的路段亦存在人车交叉情况，被告仅在该交叉路段设置了车行限速指示牌。另查明，被告就该小区五号门人车分流问题正在协调原建设单位进行整改，本案审理终结前，正在征求业主意见。保利香雪小区尚未成立业主委员会，《合同》到期后，双方亦未进行续签，但现仍由被告对本案涉讼小区进行物业服务。上述事实有《保利香某前期物业管理服务合同》、物业服务合同备案证明、《保利香某前期物业管理服务协议》、企业名称变更核准通知书、房地产权证、勘验笔录、被告张贴的公示以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告保利物业管理有限公司与保利（重庆）投资实业有限公司签订的《合同》系双方当事人真实意思的表现，合法有效，被告及保利香某小区全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。小区业主接房时单独与物业服务公司签订的《协议》应视为对前述《合同》履行的补充约定。关于原告的第一项诉讼请求，由于被告已明确表示未将收费标准提交物价管理部门核定，故其并不持有该核定文件，故对原告要求被告出示该文件的诉讼请求，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。关于《协议》中对于人车分流的约定的理解，原告认为该约定是被告承诺该小区实现人车分流，即人行和车行互不干扰，而被告认为该约定系对小区内人车通行秩序管理的明确。本院认为，某建筑区划内能否实现人和车辆分别通行完全不同路道主要由建筑区划内的车库车位位置及其进出道路、建筑区划内建筑物具体位置及其距小区进出口的道路设计等建设规划和现状决定。被告系物业服务企业，涉讼小区能否完全达到人行和车行互不干扰，需要小区规划和建设、物业管理、业主自律等多方面共同作用；而小区规划和建设系业主签订购房合同前即已形成的，如果需要改建，应按照《物业管理条例》之规定履行法定手续，其改建权限不在于被告；且人车分流亦需依赖于业主自律，物业服务企业有义务规范引导业主遵守小区内的交通秩序从而共同构建人车分流的良好局面，但并无权强制业主遵守。故在物业服务《协议》中约定的实行人车分流系指物业服务企业在小区规划和建设现状之下对小区的交通秩序进行人车分流的管理，而不是指通过物业服务完全实现人行和车行互不干扰。对原告关于人车分流的理解，本院不予采信，原告要求被告通过其物业管理行为达到人行和车行完全互不干扰状态的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：驳回原告李国星的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告李国星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 刘 亮二〇一六年十月二十七日书 记 员 胡君奇 关注微信公众号“”