（2016）浙11民终935号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-03
案件名称
周大良、童红卫等与徐克平、何建英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐克平,何建英,周大良,童红卫,童海英,童淑珍,童国光
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙11民终935号上诉人（原审被告）：徐克平，男，1967年1月29日出生，汉族，住浙江省遂昌县。上诉人（原审被告）：何建英，女，1972年3月8日出生，汉族，住浙江省遂昌县。两上诉人共同委托诉讼代理人：李光耀，浙江晟耀律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄琳，浙江晟耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周大良（曾用名童大良），男，1964年12月2日出生，汉族，农民，住浙江省龙泉市。被上诉人（原审原告）：童红卫，男，1969年2月18日出生，汉族，居民，住浙江省龙泉市。被上诉人（原审原告）：童海英（曾用名童海王莹），女，汉族，1973年4月17日出生，汉族，农民，住浙江省遂昌县。被上诉人（原审原告）：童淑珍，女，1975年7月8日出生，汉族，居民，住浙江省遂昌县。被上诉人（原审原告）：童国光，男，1976年7月24日出生，汉族，居民，住浙江省遂昌县。五被上诉人共同委托诉讼代理人：吴金铿，浙江金铿律师事务所律师。上诉人徐克平、何建英为与被上诉人周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省遂昌县人民法院（2015）丽遂民初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐克平、何建英上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定案涉《拆迁安置房转让合同》为有效合同，缺乏事实和法律依据。合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同内容所涉法律关系来确定。案涉《拆迁安置房转让合同》名为安置房转让合同，实际买卖标的并非房屋，而是上诉人基于渡船头村村民资格获得的拆迁安置补偿指标。拆迁安置补偿指标依附于上诉人的村民资格和上诉人享有的渡船头村村集体经济组织成员待遇，而村民资格和村集体经济组织成员待遇具有人身属性。本案中，原买受人童祖明并非被拆迁的渡船头村村民，不能享有该村集体土地被征收而产生的补偿和收益，不具有参与抽签选房的资格。国土、房管部门也不可能根据案涉《拆迁安置房转让合同》直接将产权证办给童祖明。案涉《拆迁安置房转让合同》的合同标的是法律法规禁止交易的标的物，因此该合同无效。而买受人童祖明系合同条款提供方，且明知买卖标的不受法律保护、不被拆迁安置部门允许，应承担主要过错。二、一审法院认定被上诉人自2009年9月起享有临时安置过渡费，但合同签订后至本案起诉前，童祖明及本案被上诉人从未主张过安置过渡费，被上诉人于2015年12月29日起诉，即便合同有效，也已过诉讼时效。另外，合同约定临时安置过渡费自转让之日起由乙方享有，实为房屋转让至买受人名下之日起，而非合同签订之日。因为案涉拆迁房屋安置办法规定，安置房屋交付后还有4个月的临时安置过渡费，童祖明认为房屋过户后产生的收益应归其所有，因此才有安置过渡费的特别约定。这与合同签订后童祖明从未向上诉人主张安置过渡费的客观事实是相互印证的。三、案涉合同相对方系童祖明，现童祖明已过世，其作为自然人享有的权利义务自然消灭。合同约定房屋过户至童祖明名下，一审判决突破合同相对性和合同约定，有违法律规定和合同约定。被上诉人可继承的并非是继续取得房屋物权的权利，而是合同无效后，应返还给童祖明的购房款。四、被上诉人在一审中自认超面积补缴购房款、柴火间和楼层差合计25555元，加上被上诉人依约应承担的税费3936.89元，合计29491.89元。被上诉人支付的26000元，显然不足以支付上述费用。同时，被上诉人还应承担房产由上诉人名下过户至被上诉人名下的税费。一审法院推定26000元足够支付补足费用和过户费用，显然有违客观事实，损害了上诉人的合法权益。五、一审法院在认定合同有效的情况下，仅判决上诉人履行过户义务，但未明确被上诉人缴纳税费义务，有违公平公正原则，且会造成新的纠纷。被上诉人周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光辩称：一、虽然在签订合同时，房屋坐落、面积并未明确，但通过答辩人方的选房活动，明确了房屋坐落、面积。而且在2015年6月办理了房屋产权证。上诉人取得涉案安置房不是基于其农村集体经济组织成员资格，而是因为其房屋被征收，作为被拆迁人依据《产权调换协议》而获得的。遂昌县人民政府遂政发[2005]24号通知第十二条第一款第（一）项明确规定，公寓安置房可以直接上市交易。因此，案涉《拆迁安置房转让合同》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效。二、上诉人既然在2009年8月20日签订转让合同将安置房转让给答辩人方，而且答辩人方当天付清全部转让价款，那么从合同签订日起，房屋交付期限长短与上诉人无关，与答辩人的利益相关联。依公平原则，自合同签订后的临时安置过渡费应由答辩人方享有。因此，合同第六条中的“转让之日”就应是合同签订之日。上诉人主张临时安置过渡费应从房屋变更登记到答辩人名下之日起支付，这是混淆了作为物权行为的变更登记和作为债权行为的合同转让。且实际上，等到房屋变更登记到答辩人名下时，也早已超出享有临时安置过渡费期限了，按照上诉人的主张，合同中临时安置过渡费条款没有任何意义。另外，答辩人不知道临时安置补偿费的具体支付时间，也不知是分期支付还是最后结算时统一支付。而且本案临时安置过渡费实际计算到2015年5月底止。因此，答辩人在2015年12月向法院起诉时主张临时安置过渡费并没有超过诉讼时效。三、《拆迁安置房转让合同》签订后，答辩人父母支付了约定的价款，有权要求上诉人在取得安置房后交付房屋和办理过户手续。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第3条规定，公民可继承的其他合法财产包括履行标的为财物的债权。因此，在答辩人父母亡故后，答辩人自然依法继承上述权利，可以起诉上诉人要求履行合同，协助办理房屋产权变更手续。四、上诉人收取答辩人26000元已远超答辩人应补足的超面积费用和上诉人办证开支。遂昌县人民政府遂政发[2005]24号通知第十二条第一款第（二）项规定，与被拆迁房屋建筑面积等同及不超过20平方米部分的价格以政府公布的相应区块当年的基准价购买。《遂昌县二渡街区块房屋拆迁住宅产权调换选房办法》第五条第（二）项规定，基准价为1380元／㎡。而3331元／㎡是市场评估价，不是《拆迁安置房转让合同》第三条约定的拆迁安置规定价格。答辩人应按基准价补足5.24㎡的价款应为7231元。即便加上契税分摊款，也少于26000元。综上，一审判决符合事实和法律，请二审法院判决驳回上诉人的上诉。被上诉人周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光向一审法院起诉请求：一、两被告协助五原告办理座落在遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室房屋的房产证、土地证过户手续，并确认该套房屋的配套材料间归原告使用；二、被告按《拆迁安置房转让合同》第六条的约定支付给原告款项49252.32元；三、被告支付原告违约金36200元；四、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定：原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光系童祖明和周英娥的子女，童祖明和周英娥分别于2011年4月21日、2014年2月22日去世，童祖明和周英娥的父母均先于童祖明和周英娥去世。2009年8月20日，童祖明（乙方）与被告徐克平（甲方）以及共有人何建英签订《拆迁安置房转让合同》一份，合同约定：甲方属于城东二都街片区的拆迁户，与遂昌县土地收储中心签订了安置补偿协议，根据协议，甲方对原房产拆除后可得到安置房面积约260平方米。甲方自愿将其中安置房100平方米面积转让给乙方。现甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就双方转让房产签订本合同，以资共同信守执行。一、甲方拆迁安置房屋座落在遂昌县城东二都街，具体位置和楼层由抽签确定，安置房屋面积为100平米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。三、买卖房屋面积为100平方米，总计价款共计人民币155000元整，大写壹拾伍万伍千元，由乙方2009年8月20日一次性付清，其中房屋定金壹拾贰万伍仟元整，由乙方直接向拆迁办指定的遂昌县土地收储中心#50001181#账户缴纳，差额部分叁万元由乙方以现金方式一次性支付甲方。如实际安置房屋不足或超过100平方米，按抽签确定的面积（套内面积+分摊面积）和拆迁安置规定的价格由乙方多还少补，甲方应予协助……六、根据甲方和遂昌县土地收储中心签订的安置补偿协议，应给付给甲方购置平方内的临时安置过渡费，自转让之日起由乙方享有……。经选房确认，被告分得三套安置房屋，本案诉争房屋建筑面积105.24㎡（配套杂物间7.44㎡，高度低于2.2米），其余两套安置房屋建筑面积分别为107.77㎡、105.24㎡。2015年6月，被告办理了诉争房屋的所有权证。政府补偿给被告的临时安置过渡费为每月4元/㎡，之后有33个月为每月8元/㎡（截止2015年5月29日），安置总面积为258.68㎡。2015年6月15日，原告童淑珍向被告徐克平支付款项26000元，被告徐克平于同日出具收条予以确认，但收条未载明款项用途。另，原告于2016年1月5日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于同日作出（2015）丽遂民初字第1053号民事裁定书，裁定对被告所有的案涉房屋在155000元范围内予以保全。为此，原告支付保全费1295元、保全保险费1000元。一审法院认为：童祖明与被告徐克平、何建英于2009年8月20日签订的《拆迁安置房转让合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。童祖明已按协议约定履行了支付购房款的义务，且被告已取得了案涉房屋的产权证，故被告应当履行合同义务。因《拆迁安置房转让合同》系童祖明与被告签订，产权证书应当办理在童祖明名下，但童祖明已经死亡，在此情形下，房屋产权证书办理到何人名下直接决定了该房屋的所有权归属。鉴于查明事实，童祖明及配偶周英娥均已去世，五原告均为法定继承人，可以要求被告继续履行合同。被告在2015年6月份即取得了产权证书的情况下，应当协助原告办理产权过户手续，但考虑到被告不能自行认定童祖明的继承人，无法确定是否存在其他继承人所涉纠纷等，原告要求被告支付违约金，不予支持。柴料间系诉争房屋的附属配套设施，使用权应当随主物归原告使用。根据《拆迁安置房转让合同》的约定，如实际面积超过100㎡，按拆迁安置规定的价格由童祖明补足，虽然被告徐克平向原告童淑珍出具的收条未明确载明付款事由，但26000元已足够支付超面积费用及被告办理诉争房屋产权的费用，故应视为原告已按《拆迁安置房转让合同》约定补足了购房款差价。根据《拆迁安置房转让合同》约定，遂昌县土地收储中心的安置补助款，自转让之日起由童祖明享有，作为童祖明的法定继承人主张房屋相关款项，符合合同约定，其合理部分，予以支持；被告得到三套安置房屋，故原告应得临时安置过渡费应按比例分配，经计算为34900元【2009年9月至2015年5月底，有33个月按8元/㎡，其余时段每月按4元/㎡，安置面积258.68㎡，总计105541.44元；根据诉争房屋面积占三套安置房总面积的比例分配】。童祖明与被告签订的《拆迁安置房转让合同》在履行时并无特定的人身属性，在童祖明死亡后，可以由其法定继承人与被告继续履行。被告关于合同当事人死亡后履行对象不存在，不能履行等抗辩意见，于法无据，不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条之规定，判决如下：一、被告徐克平、何建英于本判决生效之日起十日内协助原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光办理坐落于遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室【产权证号：妙00058661、妙-00058662】房屋的过户手续。二、确认遂昌县妙高街道元立大道97号2单元303室配套的材料间使用权归原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光享有（具体方位见附件）。三、被告徐克平、何建英于本判决生效之日起十日内支付原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光临时安置补助费34900元。四、驳回原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4906元，由原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光与被告徐克平、何建英各半负担。保全费1295元、保全保险费1000元，由原告周大良、童红卫、童海英、童淑珍、童国光负担。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了两份证据：一、契证及收据；二、产权调换协议。为核实案件事实，本院依职权向遂昌县土地收储中心调取了《关于徐克平的临时安置过渡费计算说明》。本院组织当事人对上诉人提交的证据及本院调取的证据进行了质证。本院认为，上诉人提交的该两份证据及本院调取的证据与本案处理具有相关性，予以采信。原审法院认定的“政府补偿给被告的临时安置过渡费为每月4元/㎡，之后有33个月为每月8元/㎡（截止2015年5月29日），安置总面积为258.68㎡”一节事实有误。本院另认定，签订产权调换协议后的24个月，临时安置过渡费每月4元/㎡，此后临时安置过渡费每月8元/㎡，截止至2015年5月29日，安置总面积258.68元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院另查明，上诉人徐克平根据产权调换协议可减免相应面积的税额，并已于2015年6月15日用于减免上诉人徐克平安置所得的遂昌县妙高街道二都街农民新村南侧3号楼302室、南侧4号楼203、303室的税款，案涉房屋计税面积105.24㎡，计税金额为96610.32元（105.24㎡×900元/㎡×1.02），适用税率0.03，应缴税额2898.31元，实缴税额为0元。上诉人徐克平为办理案涉房屋的产权证书支出123元。案涉房屋附属杂物间房款为5952元（7.44㎡×800元/㎡）。本院认为，根据查明的事实，案涉拆迁安置房允许上市交易，故上诉人主张案涉安置房系法律法规禁止交易的标的物，与事实相悖，本院不予支持。合同一方当事人死亡的，合同效力并不当然终止，死亡的一方当事人有继承人的，其继承人继承合同的财产权利则应继续履行合同义务。现案涉房屋已经领取相应的契证、土地使用权证、房屋所有权证，已经具备交付条件，一审法院判决上诉人向被上诉人履行房屋交付义务，于法有据。根据《拆迁安置房转让合同》，上诉人徐克平将其房屋被拆除后可得到的260㎡安置房面积中的100㎡面积转让给童祖明，如实际安置房屋不足或者超过100㎡的，按抽签确定的面积（套内面积＋分摊面积）和拆迁安置规定的价格多还少补。案涉房屋面积105.24㎡，按照协议约定，童祖明应按照市场价3331元补足超出的5.24㎡的房款17454.44元，加上合同约定应由童祖明承担的税费及附属杂物间房款，被上诉人应补给上诉人26427.75元，被上诉人已补26000元，尚欠427.75元。另外，根据案涉《拆迁安置房转让合同》第六条第1款约定，临时安置过渡费自转让之日起由童祖明享有。上诉人主张合同约定的转让之日为房屋转移登记之日。但房屋转移登记之日并非一个确定的时间，其后是否能够享有临时安置过渡费亦不确定。从查明的事实看，案涉房屋办理产权证书时已不再享有临时安置过渡费。而且童祖明在合同签订后按照约定支付了相应的购房款。结合转让的字面意思、转移登记时间的不确定性及临时安置过渡费支付期限等情况，本院认为，合同约定的转让之日应理解为合同签订之日。根据遂昌县土地收储中心出具的计算说明，即便认定案涉房屋是上诉人徐克平于2009年8月21日第二次签订产权调换协议中的安置面积，上诉人应支付的临时安置过渡费亦有49200元（100㎡×4元/㎡×24个月＋100㎡×8元/㎡×49.5个月），扣减被上诉人尚欠付的补差款427.75元，上诉人仍应支付给被上诉人48772.25元。但鉴于被上诉人并未提起上诉，且一审判决未违反法律禁止性规定，也未损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院尊重当事人处分权，二审不予审理。综上，一审判决认定事实虽有错误，但裁判结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由上诉人徐克平、何建英负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 洋审 判 员 苏伟清代理审判员 王晓璐二〇一六年十月二十七日代书 记员 汪鑫莹