（2016）苏1302民初4007号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-22
案件名称
宿迁普玛特商业有限公司与肖明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿城区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宿迁普玛特商业有限公司,肖明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1302民初4007号原告：宿迁普玛特商业有限公司,住所地宿迁市幸福中路。法定代表人:张兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人:张先伟、胡玖，江苏宿兴律师事务所律师。被告：肖明，男，1976年10月23日出生，汉族，住江苏省沭阳县。原告宿迁普玛特商业有限公司（下称普玛特公司）诉被告肖明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普玛特公司的委托代理人张先伟、被告肖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普玛特公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间的租赁合同；2、判令被告支付租金（以60114元为基数，从2015年2月8日起计算至解除合同之日止，并扣除已付的39141元）、违约金18033元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告因经营味可侬进口食品及美甲店需要，与原告签订《租赁合同》两份，租赁原告位于宿迁市洋河新区徐淮路与酒家路交汇处的华地万象购物广场1-006号商铺（后实际经营中国电信）及2-012号商铺。合同第三条约定租期为4年，自2015年2月1日至2019年1月31日。后因开业延期，双方实际租金的起算时间为2015年2月8日，租期相应顺延。合同第四条约定，1-006号商铺年租金为45946元、2-012号商铺年租金为14168元(第三、四年递增8%)，每半年支付一次，每期租金应提前30日交清。合同签订后，二被告仅向原告支付租金39141元（1-006号商铺22973元、2-012号商铺16168元）及履约保证金各5000元。被告逾期支付租金的行为已经严重违反《租赁合同》的约定，原告有权提前解除合同并追究被告的违约责任。被告肖明辩称：我是经营进口食品的，原告在招商的时候承诺我可以向外开门。但是开业之后，原告一直以消防验收未通过为由不同意我开门，导致我无奈转做中国电信，但是生意不太好，我就和原告协商是否可以向外开门或者降低租金，但是原告一直没有答复。原告一直来找我要房租，我跟原告说如果让我开门，我就可以支付之前欠的租金。但是原告没有同意。我不同意解除合同，如果原告可以给我开门，我就可以支付租金。违约金我不支付。另，由于商场招租时消防验收未通过，请求法庭判决合同无效。本院经审理认定如下事实：2015年1月28日，宿迁华地置业有限公司（下称华地公司）与江苏千百美超市有限公司（下称千百美公司）签订《房屋租赁合同》一份，华地公司将其所有的位于宿迁市洋河新区徐淮路与北京路交汇处东面华地万象城市广场购物中心一、二、三层房屋出租给千百美公司从事商业经营。2015年1月1日，千百美公司与原告普玛特公司签订《租赁合同》一份，千百美公司将其租赁的洋河新区华地万象东区2号（除去二楼用于经营超市）的房产出租给普玛特公司经营。2014年12月份，原告普玛特公司（甲方）与被告肖明（乙方）签订《华地万象购物广场租赁合同》两份，原告普玛特公司将华地万象购物广场1-006号商铺及2-012号商铺出租给被告经营味可侬进口食品及美甲店。合同约定“3.1甲乙双方约定的租赁期限为4个租赁年度，自2015年2月1日起至2019年1月31日止。起租日自合同第3.4条所述的最迟开业日开始计算（该合同并无3.4条）；3.3乙方租赁场所的开业日最迟不得迟于该广场统一开业日，该广场统一开业日暂定为2015年1月28日，但如甲方另行书面通知同意开业的，则以该书面通知为准；4.1年租金为45946元（其中，2-012商铺年租金为14168元），租金递增方式为前二年不变，后每二年递增8%；4.3.1乙方每陆个月向甲方支付一次租金。采取先付后用办法，且应于本合同签订之日向甲方预付租金22973元（其中，2-012商铺预付租金7084元），其后应提前30日缴清下期租金和物业管理费；5.1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订本合同时向甲方支付人民币伍仟元做作为履约保证金。合同终止在乙方对甲方没有任何债务和售后服务责任后的30日内无息退还乙方。如乙方违约，则保证金无偿归甲方所有；10.1甲乙双方应严格履行本合同的各项义务，任何乙方不履行合同义务或擅自变更、解除、终止本合同的违约方向守约方支付当年租金2倍的违约金，并应赔偿守约方因此而遭受的实际损失；10.2除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1）、发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；2）、乙方逾期超过15天未能按约定准时足额支付租金、物业管理费或其他应付给甲方费用的；或累计所欠甲方各项费用达1万元…”。合同签订后，1-006号商铺被告交纳租金22973元及保证金5000元，2-012商铺被告交纳租金16168元以及保证金5000元，剩余租金原告索要无着，因而成诉。另查明，华地万象城市广场2#购物中心建筑面积为28919.57平方米，地下一层为消防水池及相关设备用房，地上1-3层为商业，该整体工程及内装修工程分别于2016年3月17日及2016年4月19日经宿迁市公安消防支队评定消防验收合格。再查明，诉讼中，原告普玛特公司主张合同租金的起算日为2015年2月8日。其经本院释明，在本案中暂不主张返还房屋，租金诉求也主张计算至确认合同解除之日止。上述事实有原告提供的华地公司与千百美公司签订《房屋租赁合同》、千百美公司与原告普玛特公司签订《租赁合同》、原告普玛特公司与被告肖明签订《华地万象购物广场租赁合同》、银行交易流水、本院依法调取的建设工程消防验收意见书（宿公消验字【2016】第0052号、第0077号）、谈话笔录及原被告陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点有三：一、原被告签订的《华地万象购物广场租赁合同》是否有效；二、被告主张解除上述房屋租赁合同有无依据；三、被告主张原告支付房屋租金、违约金有无依据及应支付的数额如何确定。对于第一争议焦点，本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋在租赁合同签订时尚未通过消防验收，但原被告双方实际上已经按照合同约定在履行各自的义务，且涉案房屋后已通过整体工程及内装修工程消防验收，导致合同无效的原因已经被去除，故原被告双方签订的房屋租赁合同也应当认定为有效。被告关于原告在没有取得消防证的情况下租赁商场，租赁合同无效的辩解意见于法无据，本院依法不予采信。对于第二争议焦点，因原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，故双方当事人均应当按照该合同约定履行义务。根据合同第4.3.1条的约定，二被告应于2015年7月1日前支付原告第二期的半年租金共计30057元（1-006商铺租金22973元、2-012商铺租金7084元），并应于2016年1月1日前支付2-012商铺租金7084元，但根据本院审理查明的事实，被告至今仅支付1-006号商铺租金22973元及2-012商铺租金16168元，扣除合同签订之日预付的租金30057元，被告并未按照上述合同约定履行足额并及时支付租金的义务，已构成违约。而根据合同第10.2条第2款的约定，原告有权提前解除合同。对于解除权的行使，根据法律规定，合同自通知到达对方时解除。因本案诉状副本等诉讼材料系2016年6月18日送达被告，故本院依法确认原被告双方签订的两份《华地万象购物广场租赁合同》已于2016年6月18日解除。被告项目辩称不同意解除合同无事实及法律依据，本院依法不予采信。对于第三争议焦点，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因被告一直在使用涉案房屋，故原告主张被告按照租赁合同约定的租金标准支付至合同解除之日止的租金符合法律规定，本院依法照准。另，原告现主张合同租金起算日为2015年2月8日系自行处分其民事权利，本院依法照准。综上，二被告尚应支付原告的租金数额为42548元（14168÷365×496+45946÷365×496-39141）。对于违约金，被告肖明辩称不同意支付，应视为提出了违约金过高的抗辩。根据双方合同第10.1条的约定，违约方需向守约方支付当年全年租金2倍的违约金，原告现自行调整为按照年租金的30%计算仍然过高，本院依职权将违约金数额调整为10000元。对于被告交纳的10000元保证金，应从上述违约金中扣除，二者相互抵扣。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告肖明于本判决生效之日起十日内支付原告宿迁普玛特商业有限公司租金42548元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1192元、减半收取596元，由被告肖明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员 周 磊二〇一六年十月二十七日书记员 李茂森法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。第1页/共7页 关注微信公众号“”