（2016）粤2071民初14092号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陈硕、叶灵等与苏柱杰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈硕,叶灵,苏柱杰,吕燕君,中山市家家顺房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初14092号原告：陈硕，男，1985年8月16日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。原告：叶灵，女，1988年4月6日出生，汉族，住广东省中山市。两原告共同委托诉讼代理人：邢金莲，广东邦杰律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：宋勇，广东邦杰律师事务所律师。被告：苏柱杰，男，1972年8月3日出生，汉族，住广东省中山市东区。被告：吕燕君，女，1978年9月15日出生，汉族，住广东省中山市东区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈灿荣，广东道慧律师事务所律师。被告：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库。委托诉讼代理人：李芳，该司员工。委托诉讼代理人：吴丽晶，该司员工。原告陈硕、叶灵与被告苏柱杰、吕燕君、中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈硕、叶灵及其委托诉讼代理人邢金莲、宋勇，被告苏柱杰、吕燕君及其委托诉讼代理人陈灿荣到庭参加诉讼，被告家家顺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈硕、叶灵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为NO05030101429的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.判令被告家家顺公司退还原告合同定金5万元；3.判令被告苏柱杰、吕燕君向原告支付合同违约金236000元；4.判令被告苏柱杰、吕燕君承担中介费35400元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告签订的二手房屋买卖合同；2.被告苏柱杰、吕燕君向原告双倍返还合同定金差额15万元。事实和理由：原被告于2016年4月3日签订编号为N5030101429的中山市二手房买卖及居间服务合同，约定原告以118万元向被告苏柱杰、吕燕君购买位于中山市××区××中××房。合同签订当日，原告即按与被告苏柱杰、吕燕君的约定将定金5万元交被告家家顺公司托管，之后又于2016年4月9日应被告苏柱杰、吕燕君的要求直接向苏柱杰、吕燕君支付了定金5万元。但随即，被告苏柱杰、吕燕君就以房价上涨为由，明确表示拒绝卖房，并以银行转账的形式强行向原告退还原告于2016年4月9日支付的5万元定金。之后，原告依照合同的约定多次催促被告苏柱杰、吕燕君履行合同，并进行书面催告，被告苏柱杰、吕燕君均拒绝履约。原告认为被告苏柱杰、吕燕君的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。原告对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：原告陈硕、叶灵的身份证复印件；被告苏柱杰身份证复印件；婚姻关系查询资料；中山市二手房买卖及居间服务合同；资金托管协议、银联商务转账凭证、STM业务回执、代交款确认书；银行转账凭证；EMS快递单；被告苏柱杰名片；陈波名片；顺丰速运、网上流程查询单、函；短信聊天记录；工商档案查询资料。被告苏柱杰、吕燕君辩称：1.被告苏柱杰、吕燕君从未要求解除双方的房屋买卖合同，也未拒绝交易。双方签订房屋买卖合同后，两原告通知被告苏柱杰、吕燕君，称家家顺公司在签订合同时承诺能将首付控制在两成，而后又称办不到，现在压力大。被告也存在资金压力，要求原告提供资金帮忙提前还贷，解除抵押，原告同意提供资金。因此，在双方没有签订正式合同、没有确定首付款时，被告自认为不应收取原告的5万元。被告退还原告5万元后，双方才对上述问题达成一致，原告在合同约定的25万元的首付基础上，再借10万元给被告赎楼。但原告并未实际履行。2.原告未在2016年4月12日前办理银行贷款的申请手续，已经违约在先。按合同约定，买方须在2016年4月12日前申请房贷，被告的房产证、房屋信息、身份证等在签订合同时已经交给原告。但直到诉讼期间，原告没有向银行申请贷款，也没有通知被告哪间银行协助其办理相关手续。由于原告没有申请银行贷款，无法确定其贷款金额，就无法确定首付款的具体数额，后面的交易无法继续进行。原告陈硕在2016年5月31日致电被告明确表示未申请银行贷款。3.原告叶灵与被告苏柱杰在2016年4月18日曾经通过电话，双方明确表示均不再履行合同，原告要求被告协助其取回暂存在家家顺公司的5万元。基于双方的一致意见，被告准备向中山市国土房产局投诉家家顺公司，要求其退回暂存款。解除合同是原告的真实意思表示。4.原告提出的违约金236000元明显过高，应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，原告没有提供充分的证据证明其实际损失，原告的违约金明显过高，应按人民银行存款基准利率确定其损失。5.原告提出的由被告苏柱杰、吕燕君承担中介费35400元的请求，没有事实和法律依据。综上，原告违约在先，且双方早已协商一致解除合同，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告苏柱杰、吕燕君对其辩解提交的证据有：短信记录；告知函；通话录音光盘及通话录音文字资料；EMS快递处理信息。被告家家顺公司未到庭应诉，其向本院提交书面答辩状辩称：2016年4月3日，原被告在家家顺公司的居间服务下，签订中山市二手房买卖及居间服务合同，由被告苏柱杰、吕燕君出售位于中山市××区××中××房给原告。签合同前家家顺公司与原告均已查验被告的房产证，确认该房产属于被告苏柱杰、吕燕君所有。由于被告苏柱杰与被告吕燕君为夫妻关系，被告苏柱杰称由其全权处理售房事宜，并在合同签订前与被告吕燕君通话确认售房价格等相关信息，之后由被告苏柱杰代理被告吕燕君签署了合同。为了防控交易风险，原告向被告支付了5万元定金并按照资金托管协议的约定监管在家家顺公司；家家顺公司同时要求被告苏柱杰在限期内取得被告吕燕君的授权。其后原告又自行向被告直接支付定金5万元。后被告提出没有充分资金进行赎楼，并提出加价至123万元。原告不同意，于是家家顺公司多次协助原告催告被告继续履行合同及配合办理按揭手续，被告一直未予配合。关于监管款项的退还问题，根据资金托管协议来看，家家顺公司仅为监管款项的托管方，无买卖双方的一致意见或未达到协议约定的放款条件时，无法擅自对监管款项作出处理，并非故意不予退还。根据合同的约定，若交易无法完成，违约方应向家家顺公司支付约定佣金。因此，若判决被告违约，家家顺公司同意将监管定金退还原告并向被告主张支付约定佣金；若判决原告违约，家家顺公司将按照资金托管协议的约定从监管定金中优先扣除欠缴佣金后退还原告。家家顺公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，不存在任何过错。被告家家顺公司没有提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月3日，原告陈硕、叶灵（买方），被告苏柱杰、吕燕君（卖方），被告家家顺公司（居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同（编号：5030101429），合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市××区××中××房，房产证号为粤C212057150；该房产转让总价款为118万元，该房产交易定金为20万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，本合同签订后35个工作日内再向卖方支付定金15万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方须于2016年6月1日之前支付首期款5万元至买卖双方约定的银行监管账户，买方意向贷款金额为93万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2016年4月12日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后20个工作日内自行筹资还请银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；合同还约定了其他内容。同日，原告陈硕、叶灵（买方）、被告苏柱杰、吕燕君（卖方）、被告家家顺公司（居间方）签订资金托管协议，协议约定：买卖双方同意将定金5万元交由居间方免息托管；协议还约定了其他内容。2016年4月3日，原告将5万元定金交由居间方家家顺公司托管。2016年4月9日，原告以银行转账的方式向被告支付了5万元，在转账附言注明为购房定金，被告于2016年4月14日将该5万元退还给原告。2016年4月11日，原告陈硕、叶灵与居间方家家顺公司共同向被告苏柱杰、吕燕君发告知函，告知被告苏柱杰、吕燕君在该函签发之日起3日内履行办理银行申请按揭及递交按揭资料的义务。但被告没有按时履行该义务。2016年5月18日，原告陈硕、叶灵向被告苏柱杰、吕燕君、家家顺公司的员工陈波、方佩云发函，通知苏柱杰、吕燕君、家家顺公司于2016年5月21日到中山市东区松苑路92号首层商铺家家顺公司一起签订资金托管协议，办理定金15万元的托管手续。被告在庭审中确认收到该份函件。但对于15万元定金的托管事宜原被告没有达成一致意见。2016年5月29日，原告陈硕、叶灵向被告苏柱杰、吕燕君发函，称原告已经将5万元的首期款准备妥当，可随时支付，被告苏柱杰、吕燕君收到该函件后2天内与原告联系，共同约定银行监管账户。被告庭审中确认收到该份函件。期间原告曾多次致电要求被告苏柱杰、吕燕君配合办理相关手续及履行合同义务，但被告均予以拒绝。原告遂向法院起诉，主张前述实体权利。另查：原告叶灵与被告苏柱杰在2016年4月9日短信来往记录显示：叶灵称“是不是我一直没明白你的意思，你现在是不是不想卖给我们了？还有没有可以商量的余地？”苏柱杰称“是，凑不到还贷钱，不卖了……本来只是开门看房，没想过当场签的，是中介突然提出，事前没有说，还不知还贷数额，完全无预算准备”。被告苏柱杰与中介人员2016年4月9日短信来往记录显示：中介称“4月8日您与我电话沟通，还款资金不到，我跟客户沟通他愿意支付多10万元给您赎楼，我昨日打电话给您，您说忙，晚点给电话，合同公平合理，不是以划款制造履约，是合同约定，谁也不是三岁小孩玩泥沙，您在银行做事，签名按手印是心甘情愿，没有谁强逼谁，是要负法律责任的，自己先去咨询律师，再来讲这些，谁在浪费时间，谁最清楚，不想卖了，就不要去开门看房”。原告叶灵与被告苏柱杰在2016年4月18日电话协商时通话录音主要内容为，被告苏柱杰称被中介欺骗，房价卖低了，现在双方友好协商终止该合同，苏柱杰帮叶灵追回托管在中介的5万元。叶灵称如苏柱杰帮其追回托管的5万元，双方终止交易，原告不再追究被告苏柱杰的任何责任。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的二手房地产买卖合同是当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为：1.原告支付的定金数额如何认定；2.双方是否已协商解除合同；3.被告是否存在违约。关于焦点一，合同签订当日，原告按合同约定向被告支付定金5万元，双方对此无异议，本院予以确认。关于2016年4月9日原告向被告转账支付的5万元性质，双方合同约定原告于签订合同后35个工作日内再向被告支付定金15万元，并约定买方将该款支付给居间方托管或打入托管协议指定的托管账户后，视为卖方收讫。原告正是在上述合同约定的支付定金期间向托管协议上约定的卖方收款账户转账5万元，符合定金支付的时间及方式，而且截至当日，如果原被告顺利履行合同，该支付款项的性质不会引起被告的任何理解歧义，也不会损害被告的任何利益，故被告辩称该款项为预付款，没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院认定原告向被告支付定金合计10万元（5万元+5万元），被告现已退回5万元。关于焦点二，被告主张双方已协商解除合同的主要依据是原告叶灵与被告苏柱杰在2016年4月18日电话录音。经审查，本院认为，该录音中原告叶灵称的解除合同不再追究被告苏柱杰责任系附有条件，即如果苏柱杰帮叶灵向家家顺公司追回托管定金5万元，则双方解除合同不再追究责任。但被告苏柱杰并没有帮原告叶灵追回该款项，因此，该所附条件未成就，故原告叶灵与被告苏柱杰并没有协商一致解除合同。关于焦点三，合同签订后，原告于当日向被告支付定金5万元，根据当事人提交的短信及电话通话记录显示，在合同约定原告需提请贷款申请的2016年4月12日前，被告苏柱杰已经于2016年4月9日表示不再继续履行合同，进而双方一直处于协商中，因此，原告并没有违约在先。并且，最终经原告两次发函，被告均未配合履行后续义务。故可以认定，被告苏柱杰、吕燕君存在违约行为，因苏柱杰、吕燕君违约导致合同无法继续履行，原告据此要求解除二手房买卖合同，理据充分，本院予以支持。需要说明的是，当事人签订的中山市二手房买卖及居间服务合同包含陈硕、叶灵与苏柱杰、吕燕君之间的房屋买卖合同法律关系以及陈硕、叶灵、苏柱杰、吕燕君与家家顺公司之间的居间合同法律关系，本案审理的是陈硕、叶灵与苏柱杰、吕燕君之间的房屋买卖合同法律关系，居间合同法律关系不属于本案审理的范围，本院不作审查。因此，本案依法解除的仅是中山市二手房买卖及居间服务合同中买卖双方即陈硕、叶灵与苏柱杰、吕燕君之间的权利义务内容。合同解除后，苏柱杰、吕燕君应对其违约行为承担定金罚则，依据前所述，原告支付定金10万元，被告苏柱杰、吕燕君应向原告双倍返还定金合计20万元，苏柱杰、吕燕君已返还5万元，应当再向原告返还15万元。综上所述，原告诉求理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告陈硕、叶灵与被告苏柱杰、吕燕君于2016年4月3日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（编号：5030101429）中关于买卖双方的权利义务内容；二、被告苏柱杰、吕燕君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈硕、叶灵返还双倍定金差额15万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16320元（原告已预交），由被告苏柱杰、吕燕君负担元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 刘 宇审 判 员 梁丹妮人民陪审员 邓杏妹二〇一六年十月二十七日书 记 员 蔡春容黄丽梅