（2016）苏1322民初7198号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-26
案件名称
陆昭朝与何良民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆昭朝,何良民,江苏银行股份有限公司沭阳支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1322民初7198号原告：陆昭朝,女,1989年8月13日生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。委托代理人：仲春辉，江苏序阳律师事务所律师。被告:何良民,男,1957年11月28日生，汉族，上海市人，住上海市浦东新区。第三人:江苏银行股份有限公司沭阳支行,住所地沭阳县沭城镇万顺帝景天城小区7#A东区一、二层。法定代表人：蔡爱梅。委托代理人：张娟，系该公司员工。原告陆昭朝诉被告何良民、第三人江苏银行股份有限公司沭阳支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人仲春辉、第三人的委托代理张娟到庭参加诉讼，被告何良民经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：请求判令：被告协助原告办理过户登记的所有手续；第三人协助办理抵押登记的注销等手续。事实和理由：2013年5月1日，原告与被告签订《房屋转让协议和房屋出租协议》。双方约定被告将其所有的天津花园5幢201号房屋以600万元的价格转让给原告，合同签订时原告付款300万元，余款以房屋租金的形式，由原告向被告支付。同时，被告租赁原告买下的房屋，租期自2013年8月15日至2020年8月15日，年租金50万元。根据合同约定，涉案房屋的按揭贷款由被告负责偿还，2014年10月15日被告租赁天津花园5幢201号房屋及天津花园5栋3层开设的好福楼”酒店停业，被告至今下落不明。同时，原告了解涉案房屋的按揭贷款自2014年10月没有偿还。为避免损失的扩大，原告向沭阳县人民法院起诉要求被告继续履行合同，第三人协助原告归还房屋按揭贷款。沭阳县人民法院作出（2015）沭民初字第01613号民事判决书支持了原告的诉求。原告于2015年9月23日向第三人归还涉案房屋按揭贷款2413837.4元，第三人出具《结清证明》。另被告在装修酒店期间分两次向原告借款共计27万元。原告认为，根据原告与被告签订的合同约定，涉案房屋总价款为600万元，原告已付购房款300万元，归还按揭贷款2413837.4元，剩余房款588162.6元，原告使用借款债权冲抵27万元，余款318162.6元。被告租赁期间每年租金为50万元，合同约定用该租金冲抵购房款。目前被告欠付租金，原告用该租金冲抵未支付的购房款，截止起诉之日，原告已付清涉案房屋的全部购房款。为维护原告的合法权益，特具状诉至法院。第三人陈述：被告在我行办理的个人商业房贷款，现已由原告结清，第三方愿意按照法院判决书来履行义务。被告未作答辩。本案的争议焦点：1、原、被告之间是否存在买卖合同关系；2、协助办理过户登记手续���件是否已经成就。原告为证明自己的主张，出示以下证据：证据1，（2015）沭民初字第01613号判决书，该判决书在审理查明部分查明了原告与被告之间签订房屋买卖协议及相关房屋的价格和租赁涉案房屋时的租金情况，并查明在签订合同时已经交付购房款300万元，以及租给被告年租金50万元。可以证实原告与被告之间存在关于涉案房屋的买卖合同关系；证据2，按揭贷款结清证明，证明2015年9月23日原告代被告偿还其在第三人处涉案房屋的贷款2413837.4元。剩余的款项58万余元，因为被告未向原告支付租金，正好抵冲。第三人质证认为：对两份证据的真实性没有异议。被告未予质证。���告及第三人未出具证据予以证实。本院认证意见：对证据1、2的三性予以认定。经审理查明：2011年10月18日，被告与宿迁京奥置业有限公司签订商品房买卖合同一份，由被告购买天津花园5幢201号房屋，被告在给付首付款357.5680元后，余款在江苏银行股份有限公司沭阳支行办理按揭贷款。2013年5月1日，原告与被告签订《房屋转让协议和房屋出租协议》。双方约定被告将其所有的天津花园5幢201号房屋以600万元的价格转让给原告。合同签订前，原告向被告支付首付款300万元，被告向原告出具300万元收条。合同约定，由被告租赁原告购买的涉案房屋，租期自2013年8月15日至2020年8月15日，年租金50万元，购房余款由房屋租金支付，按揭贷款仍由被告负责归还。后因被告租赁涉案房屋开设的“好福楼”酒店停业，按揭贷款未能及时偿还，原告于2015年4月30日将被告及第三人诉至本院。本院于2015年9月18日作出（2015）沭民初字第01613号民事判决书，判令：一、被告何良民继承履行与原告陆昭朝于2013年5月1日签订的《房屋转让协议和房屋出租协议》；二、原告陆昭朝于本判决生效后十日内归还天津花园5幢201号房屋在第三人江苏银行股份有限公司沭阳支行处的剩余按揭贷款本金与利息。原告于2015年9月23日向第三人归还涉案房屋的按揭贷款2413837.4元，第三人于当日向原告出具结清证明。现因被告未协助原告办理涉案房屋过户登记手续，原告诉至本院要求处理。另查明：被告自2014年10月起至起诉之日止，未向原告支付涉案房屋的租金。本院认为：原、被告签订关于涉案���屋的《房屋转让协议和房屋出租协议》是双方真实意思表示，不违反国家的法律法规，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方约定涉案房屋的总价款为6000000元，原告已向被告支付首付3000000元，代被告偿还其在第三人处涉案房屋的按揭贷款2413837.4元。对余款586162.6元，因原、被告签订合同时，约定被告以每年500000元向原告租赁涉案房屋，被告于2014年10月起至本案起诉之日止，未向原告支付涉案房屋的租金，原告要求被告以未支付的租金冲抵涉案房屋余款的诉讼请求，本院予以支持。原告现已支付涉案房屋的房款，故本院对原告要求被告协助其办理产权过户登记手续的诉讼请求，予以支持。原告另要求第三人协助其办理涉案房屋抵押登记注销手续的诉讼请求，本院认为，原告已代被告���第三人归还涉案房屋的按揭贷款，故第三人有义务协助原告办理涉案房屋的抵押登记的注销手续。对原告该诉讼请求，本院予以支持。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告何良民于本判决生效后三十日内协助原告陆昭朝办理天津花园5栋201号房屋过户登记手续；二、第三人江苏银行股份有限公司沭阳支行于本判决生效后三十日内协助原告陆昭朝办理天津花园5栋201号房屋抵押登记注销手续。案件受理费80元，由被告何良民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。审 判 长 徐 品人民陪审员 黄用文人民陪审员 韩华斗二〇一六年十月二十七日书 记 员 陈诗雅附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者���偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”