（2015）揭东法民一初字第186号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-05-08
案件名称
叶潮福与揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
揭阳市揭东区人民法院
所属地区
揭阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶潮福,揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民办教育促进法》：第十三条第一款
全文
广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2015）揭东法民一初字第186号原告：叶潮福，男，1969年4月6日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区。委托代理人：邱瑞波、黄丹丹，均为广东圣桥律师事务所律师。被告：揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社（原揭阳市揭东区锡场镇大寮村军埔经济联合社及揭东县锡场镇大寮村军埔经济联合社）。住所地：广东省揭阳市揭东区锡场镇军埔村。负责人：黄建忠。委托代理人：黄伟青，揭阳市揭东区公职律师事务所律师。原告叶潮福诉被告揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社（以下简称军埔经联社）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶潮福及其委托代理人邱瑞波、黄丹丹，被告军埔经联社的委托代理人黄伟青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶潮福诉称：2011年8月25日，原告与被告签订了合同书一份，约定将被告村内闲置的军埔学校校舍租给原告开办私立学校，十年内免收租金，凡军埔籍的学生到该私立学校就读一至六年级免由学费，试办期三年，合同同时约定了其它相关事项。合同由原告与被告负责人许随武签名，并加盖被告公章。2013年揭东区挂牌办公之后，被告名称由原“揭东县锡场镇大寮村军埔经济联合社”改为现名。合同签订后，原告遂投入资金对校舍进行建设和装修，投入基建的内容涉及：对校长室、教师办公室、教室、师生宿舍、保卫室、接待室进行装修，新建了师生食堂、厨房、师生卫生间共7间，新建了羽毛球场、停车场、改建了篮球场，对校园进行绿化，还购置了教学办公设备，原告为上述固定资产投入达40万元。原告还招聘了28名教师，首学期招生320名，学校取名军埔英才学校，原告潜心投入全部精力，着手筹备办学并开始申请办学许可。2013年8月份，被告方有意将场地另作他用，在双方协商未成的情况下，被告单方毁约，强行将合同涉及校址强行收回并擅自改租他人使用至今，原告就被告强行收回校址财产的事实，多次要求赔偿未果。据上所述，被告违约强行终止合同，造成原告严重经济损失，原告有权要求赔偿。为维护原告的合法权益。特依法起诉，请求：1.判决解除双方于2011年8月25日签订的《合同书》。2.判决被告向原告赔偿经济损失350000元。3.由被告承担本案全部诉讼费用。2016年5月12日，原告将诉讼请求第2项变更为：判决被告向原告赔偿经济损失211378元。原告叶潮福提供如下证据证明自己的主张：1.原告的身份证原件1份。证明原告的诉讼主体资格。2.《合同书》原件1份。证明双方签订租赁合同的相关约定。3.《资产评估报告书》原件1份。证明原告对租赁物投入的费用的评估值。被告军埔经联社辩称：一、答辩人只是承认原食堂（铁皮顶）是由本案原告改建之外，其他各项是由揭阳学院在原告走后才装修扩建的，不能认定其他各项为本案原告装修扩建的资产，最直观可以目测看出的是绿化及植物现在仍然整齐，绿意盎然，如果是原告在2011年种的，到现在能有这样的长势吗？另外，原校址原来有两棵20年的木棉树，但被原告挖走，答辩人多次交涉，但原告至今没有赔答辩人。二、原告诉状颠倒黑白，其提出答辩人违约、强行终止合同、强行收回校址改租他人等等均是无中生有的。其实真正不遵守合同，违约的正是原告。三、原告对学校的装修及扩建未经答辩人同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此原告无权要求答辩人赔偿其损失，答辩人保留要求原告恢复原状或者赔偿损失的权利。四、根据双方签订的《合同书》第五条、第十条规定：乙方须持有上级教育部门核发的办学证书方能办学，乙方须按照上级教育部门的指示精神，依法办学。但原告无证办学，于2012年2月11日被原揭东县教育局责令停止办学并被依法查处。原告的英才学校也于2012年6月全面停办，原告也于同时搬出至今，因此其中断办学的原因完全是由于原告造成的，那么根据双方签订的合同书第七条约定，其投入学校的固定资产不得拆除，全部无偿归答辩人所有，原告还有什么理由要求答辩人赔偿其投入学校的固定资产损失呢。五、答辩人的校址也从来没有改租他人，在2012年6月原告停止办学后，校址一直荒废，在2013年上半年的时候上级领导到军埔视察工作，发现校址荒废，才指示校址由揭阳学院来村办电商培训，这完全是上级领导意图，答辩人也从来没有与揭阳学院订立租赁合同，更从没有收过一分钱。六、由于原告的违约，无证办学之后中途停止办学，使军埔村的几百个孩子没有地方读书，不得不到几公里外的其他村寄读，对小孩影响极大，父母也不得不每天四次接送，原告的行为给答辩人及村民造成了不可估量的损失，答辩人保留追究原告责任的权利。七、原告从2012年6月就停止办学，到2015年8月4日才立案，其起诉也明显超出了诉讼时效。综上所述，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原揭阳市揭东区锡场镇大寮村军埔经济联合社已于2015年改为揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社。被告军埔经联社提供如下证据证明自己的主张：1.被告的组织机构代码证盖章复印件1份。证明被告的诉讼主体资格。2.被告方的法定代表人的身份证明原件1份。证明被告代表人的身份情况。3.原揭东县教育局责令停止办学通知书盖章复印件1份。该通知书经原告签收。4.原揭东县教育局的《关于依法查处军埔英才学校非法办学的函》盖章复印件1份。证明原告违法办学，被上级教育部门查处，之后停止办学。因此，并不是原告所说的被告方强行收回校址，强行将学校另租他人。同时也证明了军埔英才学校停止办学的原因是由原告造成的。5.《集体土地使用证》原件1份。6.锡场镇村镇建设办公室出具的证实材料原件1份。证据5、6证明被告方学校的建设情况，是经国土和城镇部门批准建设成立的。被告军埔经联社对原告叶潮福提供的证据质证如下：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议。但原告装修扩建宿舍未经被告同意，并且是因为原告无证办学才中断办学的。对证据3,第一、《资产评估报告书》的评估结果不客观、不公正；第二、当时作为被告方从无指派或委托任何人到场评估，并且其评估的依据也不充分。原告叶潮福对被告军埔经联社提供的证据质证如下：对证据1、2中被告名称中仍有不一致的，须由被告继续说明及法庭继续查证。对其真实性无异议。对证据3、4的真实性无异议。但该二份证据不能证明被告所要证明的内容。原告属于民办教育学校，属于民办教育鼓励的事业，国家大力鼓励和支持。这二份文件发生在原告办学的初始筹备阶段，申报资料、申报手续正在办理之中，申办过程存在手续瑕疵的情况，这是可能发生的事实，媒体和舆论都可以支持。虽然遭受这次挫折，但合同约定的三年试办期还远远未到，原告还有非常多的机会可以筹办。原告遭受的挫折，原告不要求被告分担，但被告依法依约应当保障三年约定的试办期限，强行中止合同违法侵害了原告的合法权益。对证据5、6无异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条的规定，本院对双方当事人提供的证据作如下认定：被告军埔经联社对原告叶潮福提交的证据1无异议，本院对原告提交的证据1予以认定。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，本院对原告提交的证据2的真实性予以认定。被告对原告提交的证据3有异议，本院认为，普宁市兴业资产评估事务所是具有相应评估资质的评估机构，其依法作出的《资产评估报告书》具有相应的证明力，被告没有相应的证据进行否定，故本院对普宁市兴业资产评估事务所的《资产评估报告书》予以采信。原告对被告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。原告对被告提交的证据5、6无异议，本院对上述证据予以认定。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定下列事实：2011年8月25日，原告叶潮福与被告军埔经联社签订了《合同书》一份，双方在合同书中约定：1.甲方提供军埔岑南中路东军埔学校一座，出让给乙方办学一至六年级，不收租金时间为十年。（贰零壹壹年捌月叁拾日至贰零贰壹年捌月叁拾日）2.甲方须提供水、电到学校内供乙方办学用，水、电费由乙方负责。3.甲方（军埔籍）学龄儿童享有自愿上午开学至下午4点免费到乙方开办的军埔小学就读到小学一至六年级的权利。4.甲方必须提供壹名治安人员协助乙方在校负责协助工作，工资由乙方负责。5.乙方须持有上级教育部门核发的办学证书方能办学（试办三年）。6.乙方须负责甲方（军埔籍学生）在本辖区内小学升初中及中途转学的一切手续。7.如果中途因乙方原因中断办学，乙方所投入在学校的固定资产不得拆除，无偿全部归甲方所有。8.乙方在办校期间，学生及老师如出现交通、治安、生活等安全问题由乙方负责。9.乙方在2014年前完成开办一至六年级的教程。10.乙方必须按照上级教育部门的指示精神，依法办学。11.合约期满时，若乙方需要，双方重新协商后，可予优先续约。12.本合约如有变动或不尽事宜，由甲、乙双方协商解决，补充条款具有同等法律效力。13.本合约一式二份，甲、乙双方各执一份。自签订之日起生效。原告叶潮福在上述《合同书》中的乙方签名并按指印确认，被告军埔经联社在上述《合同书》中的甲方盖章确认，并由被告当时的负责人许随武签名确认。上述合同签订后，原告遂投入资金对军埔学校进行建设和装修。2011年8月，原告开始招收学生，并将原来的军埔学校改名为军埔英才学校，正式开始试办军埔英才学校的相关工作。2012年2月11日，原揭东县教育局向原告送达一份《揭东县教育行政执法责令停止办学通知书》，向锡场镇人民政府送达一份《关于依法查处“军埔英才学校”非法办学的函》，认定军埔英才学校未经有关部门审批，属无证办学机构，责令停止招生、停止办学。原告于2012年6月停止招生，军埔英才学校停止办学。2013年6月，被告将该学校收回后交给揭阳职业技术学院使用，由揭阳职业技术学院开办电商培训。原告于2015年8月3日向本院提起诉讼。本案在审理过程中，经原告申请，本院于2015年8月17日委托普宁市兴业资产评估事务所对原告扩建和改建部分的房屋及其它建筑物的投入价值进行评估，该评估事务所于2016年4月28日出具普资评执字[2016]第4号《资产评估报告书》，评估结果为：通过清查及评定估算，本次评估对象于评估基准日的评估值为211378元。本次评估的评估费3000元已由原告支付。另查明：被告揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社的原名称是揭阳市揭东区锡场镇大寮村军埔经济联合社及揭东县锡场镇大寮村军埔经济联合社，负责人是黄建忠。本院认为：本案的性质是合同纠纷。双方当事人争议的焦点是：一、原告叶潮福要求提前解除与被告军埔经联社签订的《合同书》是否符合法律的规定。二、原告叶潮福要求被告军埔经联社赔偿原告经济损失211378元是否合理合法。一、关于原告叶潮福要求提前解除与被告军埔经联社签订的《合同书》是否符合法律规定的问题。原告叶潮福与被告军埔经联社签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法受法律保护。原、被告签订合同之后，被告将军埔学校移交给原告办学，原告也投入资金对军埔学校进行改建、装修，并招收学生试办学校，双方已经开始履行合同。根据上述《合同书》约定，原告享有对军埔学校十年不收租金的使用权，并有权使用军埔学校试办学三年；被告学龄儿童享有自愿上午开学至下午4点免费到原告开办的军埔小学就读到小学一至六年级的权利。原、被告在合同履行过程中，被告于2013年6月将军埔学校收回，交给揭阳学院使用，违反了原、被告双方签订的《合同书》中的相关约定，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。由于被告已将军埔学校收回交给揭阳学院使用，原告和被告签订的合同已无法履行，原告请求解除原告与被告于2011年8月25日签订的合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。二、关于原告叶潮福要求被告军埔经联社赔偿经济损失211378元是否合理合法的问题。原告在使用军埔学校进行办学的过程中，根据办学需要对军埔学校进行改建和装修，投入了一定的建设资金，合同无法履行给原告造成了一定的损失，该损失应根据原、被告各自应负的责任进行分担。根据本院查明的事实，被告于2013年6月将军埔学校收回交给揭阳学院使用，其违约行为是导致合同无法履行的一方面原因，被告应承担合同无法履行的相应责任。原告诉称在试办学过程中，有向相关部门进行申报，但原告没有提供相应的证据来证明原告已取得审批机关发给的筹设批准书，导致试办的学校于2012年2月11日被原揭东县教育局责令停止办学，所以原告对其无法继续办学所造成的损失也应承担一定的责任。综合考虑原、被告各自的行为与导致原告无法继续办学之间的因果关系，本院认为应由原告和被告承担同等责任。根据普宁市兴业资产评估事务所对原告扩建和改建部分的房屋及其它建筑物的投入价值进行评估，评估结果为本次评估对象于评估基准日的评估值为211378元。本院确定由被告承担其中的50%为105689元，原告承担其中的50%为105689元。原告请求被告军埔经联社赔偿经济损失211378元，本院支持其中的105689元，原告请求被告赔偿的数额超过上述应支付的经济损失部分应予驳回。原告在诉讼过程中支付的评估费3000元，该费用属于诉讼费用，应由原、被告按胜、败诉比例进行负担。被告辩称原告无证办学，中断办学的原因完全是由于原告造成的，根据《合同书》中第七条的约定，原告投入学校的固定资产不得拆除，全部无偿归被告所有。本院认为，《中华人民共和国民办教育促进法》第十三条规定筹设期不得超过三年，原告和被告在签订的《合同书》中也约定试办学三年，被告在原告的试办期未满便将军埔学校收回，故被告辩称的理由不成立，本院不予采信。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，本院认为，本案是合同纠纷，《合同书》中第一条约定不收租金的时间为十年，在合同期满之前原告便起诉要求解除合同，并没有超过法律规定的诉讼时效，故被告的辩称理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十七条和《中华人民共和国民办教育促进法》第十三条的规定，判决如下：一、原告叶潮福与被告揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社于2011年8月25日签订的《合同书》自本判决生效之日起予以解除。二、原告叶潮福在军埔学校改建和扩建部分的房屋及其它建筑物的投入归被告揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社所有；被告揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社应于本判决生效之日起10日内付给原告叶潮福投入军埔学校进行建设和装修的损失105689元。三、驳回原告叶潮福的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4471元，评估费3000元，合计7471元，由被告揭阳市揭东区锡场镇军埔经济联合社负担3735.5元，原告叶潮福负担3735.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长 杨锦潮审 判 员 倪令鹏人民陪审员 林晓平二〇一六年十月二十七日代书 记员 江洁琰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民办教育促进法》第十三条审批机关应当自受理筹设民办学校的申请之日起三十日内以书面形式作出是否同意的决定。同意筹设的，发给筹设批准书。不同意筹设的，应当说明理由。筹设期不得超过三年。超过三年的，举办者应当重新申报。