（2016）粤0304民初10299号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-05
案件名称
深圳石厦新港物业管理有限公司与深圳香香屋咖啡餐饮有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳石厦新港物业管理有限公司,深圳香香屋咖啡餐饮有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初10299号原告深圳石厦新港物业管理有限公司。法定代表人叶国坚。委托代理人谢洁娜，广东华埠律师事务所律师。委托代理人陈佩滢，广东华埠律师事务所实习律师。被告深圳香香屋咖啡餐饮有限公司。法定代表人金良勇。原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月26日受理后，依法组成合议庭,于2016年8月5日公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢洁娜、陈佩滢到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月24日，原告与被告签订了《石厦新港商城物业管理服务合同》，合同约定：原告为被告承租的位于深圳市福田区石厦北二街89号“石厦新港商城”首层107号商铺提供物业管理服务，物业管理期限自2014年11月1日起至2020年10月31日止，商铺建筑面积为304.65平方米，管理费每月7616.25元，被告应在签订合同当日支付相当于三个月管理费金额的管理费保证金22848.75元和缴纳首月管理费7616.25元，同时，合同第6条第1款还约定：“乙方（即被告）须按时向甲方（即原告）缴付管理费、水电费等费用，如乙方迟延缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加收欠缴金额千分之三的迟延违约金。逾期二十日，甲方有权停止向该物业提供服务，逾期三十日（无论是否已获甲方的正式通知)，视为乙方严重违约，除收取应收管理费等费用及迟延违约金外，甲方有权提前终止合同，没收乙方的保证金。除双方另有约定外，乙方还应承担该物业在双方达成解除合约前空置期的物业管理费用为违约金补偿甲方损失”。协议生效后，原告即为包括被告在内的入驻商城的全部租户提供物业服务，依约全面履行合同约定之义务。但是，被告除签约当日向原告支付管理费保证金和首月管理费外，之后就再未向原告支付分文管理费，期间，原告多次向被告沟通和催缴管理费支付事宜，在协商无果的情况下，原告无奈于2015年10月30日委托律师发函要求被告在2015年11月2日前付清欠缴的全部管理费并承担违约责任，如逾期支付的，则解除双方的物业服务合同。然而，被告却根本不予理会，丝毫没有解决问题的诚意和态度，截至起诉日，扣除被告已支付的首月管理费，被告还应向原告支付管理费89298.65元、迟延违约金47.98元以及原告代交水费866.8元，且原告有权不予退还被告管理费保证金22848.75元。综上，原告依约全面履行合同义务，但被告无正当理由拒缴管理费，被告的行为已严重违反合同约定。现原告为维护自身合法权益免受侵害，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特具状诉至贵院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签署的《石厦新港商城物业管理服务合同》；2、被告支付原告管理费89298.65元以及原告代为垫付的水费866.8元（自2015年2月1日起暂计至2016年2月22日）；3、被告支付原告逾期缴费的迟延违约金47.98元(按金融机构计收逾期贷款利息标准每日万分之二点一计算）；4、原告有权不予退还被告管理费保证金22848.75元；5、由被告承担本案诉讼费；被告未作答辩，开庭时缺席。经本院审理查明，2014年10月24日，原告与被告签订了《石厦新港商城物业管理服务合同》，合同约定：原告为被告承租的位于深圳市福田区石厦北二街89号“石厦新港商城”首层107号商铺提供物业管理服务，物业管理期限自2014年11月1日起至2020年10月31日止，商铺建筑面积为304.65平方米，管理费每月每平米25元，管理费每月7616.25元；本物业租赁区域外有实用面积87.82平方米，在不受消防、城管等政府部门影响下，原告同意被告使用，此面积原告免收租金，但被告应按约定缴纳物业管理费，每月管理费2195.5元；被告应在签订本合同时向物业公司交纳首月管理费。此后被告须在每月25日前支付下月管理费，每月5日前缴纳上月水费、电费、清洁费等费用；签订本合同时，被告应向原告一次性交付相当于三个月管理费金额的管理费保证金，共计22848.75元，合同期满或提前终止时，被告缴清全部管理费及其他应缴费费用且无其他违约行为，原告应在被告撤场后20个工作日内将保证金余额退回被告，如被告未清缴管理费等费用，原告和出租方有权按本合同第六条第一项有关欠费之违约条款处理；管理费保证金不得用于抵作租金、物业管理费、水电费等费用，如被告违反本协议约定的任何条款而造成原告损失的，原告有权从管理费保证金中抵扣赔偿款；被告须按时向原告缴付管理费、水电费等费用，如被告延迟缴交管理费、水电费及其他应缴之费用，须向原告支付迟延违约金，从迟交之日起，按日加收欠缴金额千分之三的迟延违约金。逾期20日，原告有权停止向该物业提供服务，逾期30日，视为被告严重违约，除了收取应收管理费等费用及迟延违约金外，原告有权提前终止合同，没收被告保证金；若被告违约，原告有权直接从被告保证金中抵扣违约金；任何通知、请求、要求等，应采用书面形式。前述通知等文件通过邮寄、快递送至对方地址时视为送达，任何一方变更通讯地址的应提前三日通知对方。但合同对被告地址未作约定。2014年10月31日，被告向出租方出具租户入伙确认书，确认于该日开始租用涉案房产。原告确认被告已依约支付了首月管理费（室内部分管理费7616.25元）及管理费保证金（7616.25元(3个月=22848.75元）。2015年1月起，被告未向原告按约定缴纳管理费。2015年10月30日原告委托广东华埠律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告在2015年11月2日前缴清管理费，逾期则解除双方合同。该律师函于2015年10月30日由邮政EMS寄出，于2015年10月31日被退回，邮件未妥投原因注明为“迁移新址不明”。原告在此期间为被告垫付水费866.8元。另查，原告确认被告缴纳了2015年3月、4月、7月、8月及9月涉案房产室内部分的物业管理费（每月7616.25元）。本院已于2016年5月9日向被告公告送达原告的起诉状，该公告送达期限为60日。本院认为，原告与被告签订的《石厦新港商城物业管理服务合同》双方的真实意思表示，内容合法有效。被告未能按照合同约定缴纳管理费，并逾期超过了30日，达到了约定的解除合同的条件。原告于2015年10月30日向被告寄送律师函催告费用并提出解除合同的通知，但该邮件并未送达签收。由于原告的起诉状包含了解除合同的诉讼请求，本院已将该起诉状公告送达给被告，该起诉状已于2016年7月8日视为送达到了被告。故原告与被告签订的《石厦新港商城物业管理服务合同》已于2016年7月8日解除。被告未按约定缴纳管理费及有关费用，已构成违约，原告有权依照约定没收被告缴纳的保证金，并要求被告支付拖欠的管理费及水费并承担约定的违约责任。经查，被告2015年2月至2016年2月22日期间的物业服务费应为89298.65元（7616.25元/月(7个月+2195.5元/月(13个月+9811.75元/月(29天(22天），原告垫付的水费为866.8元。对于原告的主张，因被告没有出庭应诉答辩提出反证，本院予以认可。原告主张被告应按每日万分之二点一的标准计收逾期缴费的迟延违约金47.98元（7616.25元(0.21‰(30天），没有超过合同约定，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己的抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告深圳石厦新港物业管理有限公司与被告深圳香香屋咖啡餐饮有限公司签订的《石厦新港商城物业管理服务合同》于2016年7月8日解除；二、原告深圳石厦新港物业管理有限公司有权不予退还被告深圳香香屋咖啡餐饮有限公司支付的管理费保证金22848.75元；三、被告深圳香香屋咖啡餐饮有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳石厦新港物业管理有限公司支付拖欠物业管理费89298.65元及迟延违约金47.98元、水费866.8元。如被告未履行上述支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之关规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2561元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 颜 浩 民人民陪审员 夏 文 郁人民陪审员 雷 南 山二〇一六年十月二十七日书 记 员 刘智枫（代） 搜索“”