（2016）吉01民初514号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-05-08
案件名称
长春房地产开发（集团）有限公司与陈峰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈峰,长春房地产开发（集团）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第十八条第一款，第四十六条第一款
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民初514号原告：陈峰，男，1970年5月1日生，汉族，住吉林省四平市。委托代理人：王振光，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者。被告：长春房地产开发（集团）有限公司，住所：长春市宽城区长江路69号。负责人：张永利，破产清算组组长。委托代理人：秦男，吉林功承律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王振光，被告委托代理人秦男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2002年购买被告一个产权商铺，地点在宽城区长江路银座，铺位号1F1C023-1。原告购买商铺后，与被告签订租赁合同，将商铺租赁给被告使用，租赁期间为2005年11月1日至2007年10月30日，年租金为商铺金额的8.8%，在租赁期满后，双方没有续签合同，被告仍然占有商铺，被告于2007年12月11日进入破产程序，直至2009年8月31日才交还商铺，在被告使用房屋期间，被告一直拖欠原告租金，进入破产程序前所拖欠租金，原告依法按照破产程序解决，至于进入破产程序后拖欠的租金，原告现提出诉请：请求判令被告给付原告2007年12月11日起至2009年8月31日止所拖欠的租金45659元，并自2009年8月31日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息。被告辩称：1、被告拖欠原告20个月的租金。租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，租赁合同约定租金按月计算，被告于2007年12月11日进入破产程序，2007年12月的租金应当按月计算而不能按日计算，12月的租金应当计入被告破产之前的债权，被告破产后拖欠原告的租金应当从2008年1月起起算，另根据原告自认，被告已于2009年8月31日将商铺交还原告，所以被告进入破产后拖欠原告租金应为20个月即2008年1月至2009年8月。2、年拖欠租金标准应按购房合同总价4.3%计算，并应扣减被告已支付的租金。被告进入破产程序后，未���知原告继续履行租赁合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，被告进入破产程序后，在没有通知原告继续履行合同情形下，双方不定期租赁合同关系解除。合同解除后，原告未向被告催要返还租赁商铺，被告根据实际租金收入情况，按原告年租金为购房合同总价4.3%标准向原告支付租金，原告接收该租金，双方以实际履行的行为形成了新的不定期租赁合同关系，根据双方新形成的租赁合同关系，被告应按年租金为购房合同总价4.3%的标准支付租金，并且原告应将被��已付的租金从拖欠金额中扣除。3、原告主张被告支付利息的诉请没有法律依据，应予驳回。被告进入破产程序后，双方没有就新的租赁合同签订书面合同，也没有约定了利息，且根据《企业破产法》第四十六条第二款“付利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，原告也无权向被告主张利息。根据原告的举证、被告的质证及本院认证，本院认定的案件事实如下：原告自被告处购买商铺系长江路银座1F1C023-1商铺的业主，被告与原告签订《租赁合同》承租原告商铺，租赁期限为2005年11月1日至2007年10月30日，年租金标准为原告购房合同总价8.8%。租赁合同中约定租赁期满后，被告拥有五年续租权，如被告提出续租，合同条款不变的前提下自然顺延，租金标准随行就市，但不得低于被告对外出租的金额。租赁合同期满后，双方未续签书面租赁合同，被告继续使用租赁商铺，被告认可拖欠原告租金。双方仅对拖欠金额的计算标准有异议，原告主张拖欠20个月20天，租金按租赁合同即年租金为购房合同总价8.8%计算，而被告主张拖欠时长为20个月，租金标准应按购房合同总价4.3%计算。2007年12月11日我院受理债权人长春建工集团吉润建设股份有限公司对债务人即被告的破产申请。2009年8月31日被告将商铺转给案外人长春市路路通鞋业有限责任公司经营管理，双方均认可该日为双方之间商铺返还交接之日。本案中，原告起诉被告支付2007年12月11日至2009年8月31日所拖欠占有使用费及利息，经本院组织双方核对，扣除2008年初被告给付原告的占有使用费2158元，参照《租赁合同》租金标准，被告尚欠原告占有使用费43501元。以上所述，有《租赁合同》、2007长���破字第29-1号民事决定书、《双方占有使用费核对明细表》、庭审笔录在卷为凭。本院认为：原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》届满后，被告继续使用租赁物，原告也未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系，但由于我院2007年12月11日受理了案外人长春建工集团吉润建设股份有限公司对被告提起的破产申请，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，原、被告之间的不���期租赁合同关系应予解除。原、被告之间不定期租赁关系解除后，因被告未将商铺及时返还原告，造成原告经济损失，原告有权要求被告支付自破产申请受理之日2007年12月11起至实际返还商铺之日2009年8月31止的房屋占有使用费，该占有使用费计算标准应参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准，故本院对原告要求被告参照《租赁合同》约定的租金标准给付占有使用费43501元的主张予以支持。至于原告主张利息问题，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息”的规定，本院不予支持。关于被告主张年占有使用费标准应按购房合同总价4.3%标准计算问题，因双方并未对此明确达成合意，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法��第八条、第二百三十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十六条之规定，判决如下：一、被告长春房地产开发（集团）有限公司于本判决生效之日立即给付原告陈峰商铺占有使用费43501元；；二、驳回原告陈峰的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，由原告负担600元，由被告负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 绳继萍审 判 员 王晓艳代理审判员 郭 智代理审判员 张新华代理审判员 李 迪代理审判员 徐 锐代理审判员 贺银婷二〇一六年十月二十七日书 记 员 张维峰 关注公众号“”