（2016）沪0107民初14791号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-13
案件名称
胡某某、郑某与陈某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,郑某,陈某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0107民初14791号原告胡某某，男，1985年1月16日出生，汉族，住上海市普陀区。原告郑某，女，1986年1月3日出生，汉族，住浙江省。两原告共同委托代理人于荣，上海市联合律师事务所律师。被告陈某某，男，1955年4月20日出生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人王凌坤，上海艾帝尔律师事务所律师。委托代理人吴志烜，上海艾帝尔律师事务所律师。原告胡某某、郑某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱骏独任审判，公开开庭进行了审理。原告胡某某、郑某的委托代理人于荣、被告陈某某的委托代理人王凌坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某、郑某诉称：原告胡某某、郑某系夫妻关系，两原告为了改善住房，将原居住房屋卖掉，并于2015年9月26日与被告陈某某签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定被告陈某某将本市芝川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价人民币290万元(以下币种均为人民币)卖给两原告。合同履行中，原告按照合同约定，向被告两次支付购房款，共计人民币90万元，并积极办理贷款事宜，后被告陈某某在2016年3月24日、2016年4月30日，分别向原告发出《房屋买卖违约告知书》、《房屋买卖违约协议》，要求不再履行合同义务，并愿意赔偿原告违约金58万元及中介费3万元。被告的违约行为致使合同无法继续履行，现原告居无定所，无法购买其他房产，实际损失远远高于违约金，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告退还原告支付的房屋首付款人民币90万元；3、被告赔偿原告实际损失人民币120万元。审理中，原告当庭变更诉讼请求为：1、被告退还原告支付的房屋首付款90万元；2、被告赔偿原告实际损失132.9万元。被告陈某某辩称，被告同意返还原告支付的首付款90万元，原告主张的损失过高，被告的赔偿金额由法院酌情调整。被告虽有违约，但是有客观原因，原、被告双方签订合同日期为2015年9月26日，合同约定的过户日期为2016年12月31日前，交易周期过长，期间被告催促原告尽快办理相应手续，但原告没有答应，被告才提出解除合同。经审理查明：系争房屋产权人为陈某某。原告胡某某、郑某(乙方)与被告陈某某(甲方)于2015年9月26日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同主要内容为：第二条，房屋转让价款共计290万元……第四条，甲、乙双方同意，甲方于2017年2月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接……第六条，甲、乙双方确认，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准……第十条，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起计算至实际交付之日止。逾期超过二十日后仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。本合同附件三中约定了各期房款的付款方式等内容。原告按照合同约定的付款期限，向被告支付了部分价款共计90万元。另查明，2016年3月24日被告向原告出具有被告签名的《房屋买卖违约告知书》，主要内容为：被告愿意按照合同总价290万元的百分之二十赔偿；被告退还原告90万元；被告要求原告于2016年3月26日签订解除房屋买卖合同和违约协议，并于2016年3月27日到本市普陀区房地产交易中心办理该房屋买卖合同注销等一切事宜……上述告知书原告于2016年3月25日收到。审理中，原、被告确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年3月25日解除。原告认为系争房屋现在的市场价为420万元，较原、被告双方签订买卖合同时的价格290万元高了130万元，加之，原告在此次交易过程中支付了2.9万元的中介费，故该两项费用共计132.9万元，均为原告的实际损失，应由被告负担。被告则认为，2016年3月被告已经告知原告解除合同，原告没有防止损失的扩大，是原告自己的责任。本院认为，原、被告双方于2015年9月26日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同各方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告按照合同约定的履行期限向被告支付了购房款共计90万元，依约履行了自己的合同义务。然被告在合同履行期限内，向原告出具《房屋买卖违约告知书》，告知原告解除双方签订的房屋买卖合同，致使双方无法继续履约并完成交易，被告的行为显已构成违约。本案中，原、被告双方虽就违约作出了违约金的约定，但原告认为其实际损失高于约定的违约金，故主张实际损失的诉请，于法有据。被告认为原告主张的实际损失过高的抗辩意见，本院考虑到违约责任、履约情况、解约时间等因素以及民事活动的公平合理原则，对原告主张的赔偿数额酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告陈某某应于本判决书生效之日起十日内返还原告胡某某、郑某购房款人民币90万元；二、被告陈某某应于本判决书生效之日起十日内赔偿原告胡某某、郑某人民币65万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由被告负担。本案受理费人民币23600元减半收取，计人民币11800元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 朱骏二〇一六年十月二十七日书记员 魏彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。 关注微信公众号“”