（2016）苏05民终5313号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-25

案件名称

苏州市永盛房地产有限公司与岳铁房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

岳铁,苏州市永盛房地产有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2016）苏05民终5313号上诉人（原审被告）：岳铁。委托诉讼代理人：姚惠娟，北京市东元律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市永盛房地产有限公司，住所地江苏省苏州太湖国家旅游度假区孙武路2999号。法定代表人：顾三官，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭黎、黄玉婷，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。上诉人岳铁因与被上诉人苏州市永盛房地产有限公司（以下简称永盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2015）吴民初字第1359号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人岳铁不服一审法院判决上诉请求：1、双方签订房屋租赁合同后，由于被上诉人没有支付装修费导致租赁房屋一直被锁，造成上诉人无法使用；2、上诉人从未收到过被上诉人单方通知解除租赁合同的通知，诉讼中，上诉人领取诉讼材料不等同于被上诉人的单方解除合同；3、2015年3月1日至2016年1月13日是免租期，一审法院判决补交租金3236元是错误的；请求二审法院依法改判。被上诉人永盛公司表示服从一审法院判决。一审原告永盛公司的起诉请求：一、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2015年6月15日解除；二、判令被告支付拖欠的2013年3月1日至2015年2月28日的租金232998元及滞纳金（以232998元为基数，从2015年3月1日起按照年利率24%计算至判决确定给付之日止）；三、判令被告支付违约金19416元；四、判令被告搬离所承租的苏州市吴中区北港路198号苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城13幢3067室房屋；五、判令被告支付2015年6月16日至承租房屋搬离完毕之日间的房屋使用费；六、判令被告支付原告租金损失58248元；七、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2013年4月1日，被告岳铁（承租方、乙方）与原告永盛公司（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，该合同主要内容为：甲方出租给乙方的房屋，坐落在本市吴中区北港路198号苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城13幢3067室，该房屋建筑面积为110.06平方米，土地用途为商业用地。乙方承诺，租赁该房屋作为自营古玩、杂项使用。双方约定，上述房屋由甲方于2013年3月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2013年3月1日起至2016年2月30日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币2.9元，月租金总计人民币9708元，其中免租期12个月（2015年3月1日起至2016年2月30日止）。乙方应于规定的付款日期内，向甲方支付租赁费用及相关费用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按与其费用总额的千分之五支付滞纳金（乙方支付租金方式详见本合同附件一）。乙方交付甲方保证金人民币9708元。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还负责赔偿。甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金或水、电等费用，累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。如因乙方原因本合同提前解除的，乙方还应当补缴免租期内的租金，补交租金的计算方式：补交租金=免除的租金金额（--元）×（1-实际租赁期限/合同租赁期限）。关于房屋租金的支付方式，原告提供了房屋租赁合同附件一，载明2013年4月1日前支付2013年3月1日至2014年2月30日的租金116499元；2014年4月1日支付2014年3月1日至2015年2月30日的租金116499元。庭审中，原告陈述，2013年3月25日收到被告支付的贰万元现金，并提供收据一张，证实缴款时间为2013年3月25日，收款方式为现金，事由系13幢3067室付定金。庭审中，原告表示该款项为定金，可直接转为保证金或租金。原告明确，被告并未支付租金。原告明确，2015年6月6日，因被告未在规定的付款日期内向其支付租赁费用及相关费用，故其依照房屋租赁合同的约定，向被告寄送解除租赁合同通知书，明确合同终止履行日为2015年6月15日，要求被告在2015年6月15（日）前清空现场，并向其交还房屋，如果未按期履行上述义务，则视为被告放弃对房屋内装修以（及）其余设施的处分权，原告方有权对房屋及房屋内的设施进行处分，相关的法律后果由被告方自负。原告陈述，该信件未送到被告，后被退信，并提交该退信作为证据佐证。另查，苏州市吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城13幢3067室归原告永盛公司所有，规划用途系非居住用房，建筑面积110.06平方米。审理中，原告对其陈述的事实和提供的证据的真实性愿承担法律责任。至于被告岳铁的辩称意见，其未提供证据予以证实。以上事实，有原告提供的房产证、土地证、房屋租赁合同、收据、解除租赁合同通知书、EMS退信及庭审笔录、调查笔录等证据予以佐证。关于原告主张的请求法院确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2015年6月15日解除的诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告永盛公司虽于2015年6月向被告邮寄解除合同通知，要求被告于2015年6月15日前清空并交还房屋，但该邮件未送达被告，且原、被告签订的房屋租赁合同中仅约定通知解除条款，未约定自动解除条款。2016年1月13日，在本案公告期内，被告岳铁至法院领取开庭传票、起诉书、证据副本等材料，故应认定原、被告签订的房屋租赁合同于岳铁收到原告起诉材料时解除，即解除日期为2016年1月13日。关于原告主张的要求被告支付2013年3月1日至2015年2月28日的租金232998元及其滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，庭审中，根据原告提供的房屋租赁合同以及附件一租金支付方式，可知被告岳铁应于2013年4月1日前、2014年4月1日前各自支付当年3月1日至次年2月底的租金116499元，共计232998元，现原告明确签订租赁合同后，被告除支付20000元定金外，并未支付其余款项，由于原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的滞纳金标准过高，原告主动降低，现原告要求被告支付2013年3月1日至2015年2月28日拖欠的租金232998元并自2015年3月1日起按照年利率24%计算至判决确定给付之日止滞纳金的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告支付违约金19416元及租金损失58248元。原、被告签订的租赁合同涉及此类的规定有如下两处：一是被告逾期不支付租金累计超过1个月的，原告可通知被告解除合同，被告应向原告按月租金2倍支付违约金；二是原告可以没收被告的保证金。本案庭审中，原告明确收到被告缴纳的定金20000元，该款项可直接转为租金，一审法院遵其自愿。现被告确有逾期付款行为，故原告主张被告按月租金2倍支付违约金19416元，予以确认。关于原告主张的租金损失，由于原、被告签订的合同已就被告原因提前解除合同时被告需要补交免租期内租金约定了计算方式，该约定实际已就被告提前解除合同给原告造成损失进行了约定，鉴于租金损失和违约金系针对同一违约行为导致的，故原告另行主张的租金损失不予支持。关于原告主张的要求被告搬离所承租的本案所涉房屋；被告支付从2015年6月16日起至搬离承租房屋期间的房屋使用费。经查，原、被告约定的合同期限为2013年3月1日至2016年2月29日，免租期为2015年3月1日起至2016年2月29日止。除上述原告已主张的2013年3月1日至2015年2月28日的租金外，2015年3月1日起至2016年1月13日止，原告实际使用本案所涉房屋，但上述期限系合同约定的免租期。故按合同约定的计算方式，因被告原因提前解除合同，补缴的租金为116499元×（1-35个月/36个月）=3236元。2016年1月13日起被告继续本案所涉房屋，应支付原告使用费，使用费的计算标准可以依据原、被告签订的房屋租赁合同中约定的月租金9708元为标准进行计算，原告有权自合同解除日即2016年1月13日起主张被告支付自2016年1月13日起至实际迁出日止的涉案房屋使用费。综上，一审法院认为，原告永盛公司作为本案所涉房屋的所有权人，有权出租、管理本案所涉房屋，故原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。原告按约向被告提供了租赁房屋，但被告未能按约支付原告租金。根据原、被告的合同约定，原告有权主张原、被告双方签订的租赁合同解除，解除日期应以被告收到原告主张日期为准，系2016年1月13日；且原告有权要求被告支付2013年3月1日至2015年2月28日应付租金232998元及滞纳金、违约金19416元、提前解除合同补交的自2015年3月1日至2016年1月13日的租金3236元，以及自2016年1月13日起至实际迁出日止按照月租金9708元计算的涉案房屋使用费。由于原告明确收到被告支付的20000元，并同意转为租金，一审法院遵其自愿，即被告应向原告支付的租金为212998元，并支付以212998元为基数、自2015年3月1日起按照年利率24%计算至判决确定给付之日止计算的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市永盛房地产有限公司与被告岳铁于2013年4月1日签订的房屋租赁合同于2016年1月13日解除。二、被告岳铁于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市永盛房地产有限公司租金（2013年3月1日至2015年2月28日）212998元、因提前解除合同而补交的租金（2015年3月1日至2016年1月13日）3236元、违约金19416元，以上共计人民币235650元及滞纳金（以212998元为基数、自2015年3月1日起按照年利率24%计算至判决确定给付之日止计算）。三、被告岳铁于本判决生效之日起十日腾空并迁处苏州市吴中区北港路198号苏州吴中经济开发区郭巷街道苏州古玩城13幢3067室，将上述房屋返还给原告苏州市永盛房地产有限公司，并支付自2016年1月13日起至实际迁出日止按月租金9708元标准计付的房屋使用费。四、驳回原告苏州市永盛房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7814元、公告费300元，合计8114元，由原告苏州市永盛房地产有限公司负担1114元，由被告岳铁负担7000元。二审查明事实与一审法院查明事实一致。二审中，当事人未提供新的证据。本院认为，永盛公司于2015年6月向岳铁邮寄解除租赁合同的通知因未送达岳铁，故对岳铁不产生解除的效力。一审诉讼中，岳铁收到永盛公司的包含解除租赁合同通知的诉讼材料证据副本时，应当视为永盛公司明确向租赁合同相对人提出了解除租赁合同的意思表示，一审法院认定涉案房屋租赁合同于岳铁收到该解除通知之日解除并无不当。关于免租期间租金是否计算的问题，由于双方签订的合同中明确如是岳铁的原因提前解除合同需补交免租期间内租金约定了计算方式，故一审法院按照双方合同的约定确定补交租金金额符合合同约定。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7814元，由上诉人岳铁负担。本判决为终审判决。。审　判　长　　顾平代理审判员　　陈斌代理审判员　　柳璐二〇一六年十月二十七日书　记　员　　许炯关注微信公众号“”