（2016）苏01民终6743号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-29

案件名称

南京天德假日酒店有限公司与李玉珍、朱士兵、朱四辈房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京天德假日酒店有限公司,朱四辈,李玉珍,朱士兵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终6743号上诉人（原审原告）:南京天德假日酒店有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道何家村80号。法定代表人：李传玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区大光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：朱四辈，男，1958年10月26日生，汉族。被上诉人（原审被告）：李玉珍，女，1940年12月21日生，汉族。委托诉讼代理人：朱四荣。被上诉人（原审被告）：朱士兵，男，1969年8月3日生，汉族。上诉人南京天德假日酒店有限公司（以下简称天德公司）因与被上诉人朱四辈、李玉珍、朱士兵房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天德公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院未查清事实。生效判决已判决给付上诉人相应补偿款。故已签订的拆迁协议中确定的搬家奖励费235410元中的209514.9元应属于作为拆迁搬家主体的上诉人所有。被上诉人只是暂时没有拿到，一审法院适用法律错误。一审法院误将“提前搬家奖励费”当做拆迁协议确定的搬家费。搬家奖励费应由搬家主体享有。租赁房屋有无产权证与搬家奖励没有直接关系。一审法院认为由于搬迁部门至今没有支付“搬家奖励费”而不支持上诉人诉请错误。朱四辈辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。我方是涉案房屋的所有权人，涉案房屋涉及到拆迁的问题，拆迁办已按照规定将支付应该支付我方的补偿支付。拆迁办的补偿是以产权人为准，我方已将应该支付给上诉人的钱支付了，已和上诉人结清了所有的钱，上诉人也已将房屋交还给我们，现在房屋也都被拆迁了。我方和拆迁办签订拆迁协议后，上诉人在涉案房屋内占有使用两年未支付任何租金，导致我方推迟两年才拿到拆迁款。上诉费用应当由上诉人自行承担。朱士兵辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李玉珍辩称，一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。天德公司向一审法院起诉请求：判令朱四辈、李玉珍、朱士兵支付天德公司搬家奖励费209514.9元。一审法院认定事实：李玉珍系朱四辈、朱士兵的母亲。南京市栖霞区何家村80号房屋属国有土地上的房屋，分别由李玉珍于2004年8月办理了何家村80号的建筑面积为121.95平方米的房屋权属证书，朱四辈于2004年8月办理了何家村80号建筑面积为63.46平方米的房屋权属证书；朱士兵于1996年8月办理了何家村80号建筑面积48平方米的建设工程规划许可证。李玉珍、朱四辈、朱士兵在上述地址又分别建造了未领取建设工程规划许可证及房屋权属证书的房屋319.45平方米、337.44平方米、155.97平方米。2006年2月26日，李玉珍、朱四辈与南京好如酒店有限公司订立租房协议1份，协议主要内容为：李玉珍、朱四辈将何家村80号门面房二层半和后院一楼出租给南京好如酒店有限公司，租期十年，租赁费为每年135000元整；五年内房租按协议价格执行，后五年房租价格按原基础上每年增加10000元整，租赁费每半年结清一次，先交钱，后租房；本协议遇拆迁自行终止，门面房二层半及后院一楼的装修赔偿款归南京好如酒店有限公司所有，原楼房简装款6000元归李玉珍和朱四辈所有，未尽事宜双方协商解决。2006年6月，南京好如酒店有限公司以何家村80号为经营地点，办理了工商营业执照。2009年12月29日，天德公司法定代表人李传玉与南京好如酒店有限公司签订酒店转让合同1份，南京好如酒店有限公司将其全部、整套资产（除房产外）转让给李传玉，同时，双方签订了南京好如酒店全套资产交接清单。2010年1月1日，李传玉与李玉珍、朱四辈订立1份房屋租赁协议，协议约定：1、甲方（李玉珍、朱四辈）将何家村80号门面房二层半楼整栋和后院一楼出租给乙方（天德公司），租期八年，租价每年壹拾叁万伍仟元整，三年内房租按本协议价格执行，后五年房租价格按原基础上每年增加壹万元整（即每年壹拾肆万伍仟元整），租期从2010年元月1日起算，水电费由乙方自行向供水、电部门交纳，超期不交水电费所产生的一切费用和法律责任由乙方承担；2、乙方需守法经营，房屋转租，须征得甲方同意后方可进行，房屋装修不得破坏主体结构，交款方式及时间、租金需提前一个月交纳，现金结算；房租按每季度付一次，先交钱，后租房；第一次交房租时间为本合同经双方签字生效后三十五天内，由乙方向甲方交纳第一批租金，租金逾期不交的，甲方有权终止此协议；3、在本协议有效期间内如遇拆迁，房屋租金自行终止，互不追究因拆迁引起的房租损失及经营损失；关于涉及门面房二层半整栋楼及后院一楼的装修赔偿款归乙方所有，原楼房简装款陆仟元整归甲方所有，未尽事宜双方协商解决。协议订立后，李传玉以天德公司的名义于2010年6月29日，以何家村80号为经营地点办理了工商营业执照，并在何家村80号一直经营到拆迁时。2014年6月12日，栖霞区何家村80号房屋因危旧房城中村改造项目被列入拆迁范围，拆迁部门发布拆迁公告。2014年7月18日，李玉珍、朱四辈、朱士兵与南京市栖霞区房屋征收管理办公室(以下简称拆迁办)分别签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，李玉珍、朱四辈、朱士兵获得补偿的被拆迁房屋面积共计为1046.27平方米（此面积即包含有证房屋也包含无证房屋）。因对何家村80号房屋拆迁补偿款分配事宜无法达成一致意见，天德公司于2014年8月8日诉至一审法院，要求处理。一审法院审理后，于2015年1月27日作出了（2014）栖迈民初字第533号民事判决书，判决李玉珍于判决生效之日起十日内给付天德公司“住改非”补偿费人民币212910元，朱四辈于判决生效之日起十日内给付天德公司“住改非”补偿费人民币144536.4元；李玉珍、朱四辈、朱士兵于判决生效之日起十日内共同给付天德公司搬迁费5835.5元、装饰装修及附着物补偿款319958.4元、固定电话拆移费620元、空调拆移费8200元、有线电视拆移费1200元、宽带拆移费1500元、电增容补助费280元，合计人民币337593.9元；驳回天德公司其他诉讼请求。判决后，天德公司、李玉珍、朱四辈、朱士兵均表示不服，提出上诉。2015年5月25日，南京市中级人民法院经过审理，作出了（2015）宁民终字第1631号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年7月2日，李玉珍、朱四辈、朱士兵诉至一审法院，要求天德公司支付2014年1月至6月未足额支付的房屋租金12500元及按租金标准支付房屋占有使用费145000元，解除双方之间订立的房屋租赁合同，并结清水电费后立即迁出何家村80号房屋。2015年12月31日，一审法院审理后，作出了（2015）栖迈民初字第300号民事判决书，判决天德公司于判决生效之日起五日内给付朱四辈、李玉珍、朱士兵截止至2014年6月12日所欠的房屋租金人民币5250元；天德公司于判决生效之日起十日内迁出租赁朱四辈、李玉珍、朱士兵的何家村80号房屋，并结清占有使用期间的全部水电费用；驳回朱四辈、李玉珍、朱士兵的其他诉讼请求。天德公司不服此判决，提出上诉。2016年5月3日，南京市中级人民法院审理后，作出了（2016）苏01民终1514号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，在拆迁办与李玉珍、朱四辈、朱士兵分别签订的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》中约定，由拆迁办在应支付的各种补助费中支付给李玉珍搬家奖励费为121950元、支付朱四辈搬家奖励费为63460元、支付朱士兵搬家奖励费为50000元。上述搬家奖励费，拆迁办至今未向李玉珍、朱四辈、朱士兵支付。一审庭审中，天德公司主张搬家奖励费应由其享有，其以所租赁房屋面积占李玉珍、朱四辈、朱士兵拆迁总面积的89.4%计算搬家奖励费的分配比例是有事实和法律依据，坚持要求李玉珍、朱四辈、朱士兵支付搬家奖励费209514.9元。朱四辈、李玉珍、朱士兵则认为搬家奖励费是拆迁部门对产权人提前搬家的奖励，天德公司仍然在经营，没有搬出原房屋，不符合搬家奖励费条件，无权享有搬家奖励费，所有费用在（2014）栖迈民初字第533号判决中已经判给天德公司，并且已经执行完毕，不同意支付天德公司搬家奖励费209514.9元。因双方各持己见，以致调解不能。一审法院认为，天德公司与李玉珍、朱四辈订立的房屋租赁合同中，对于具有权属证书及领取了建设工程规划许可证的房屋出租部分合同有效，对未领取建设工程规划许可证及房屋权属证书的房屋出租部分，违反了法律法规的强制性规定，应属无效。但双方在租赁合同中对约定的租金给付及遇拆迁时相关款项的补偿事宜应系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，该约定合法有效，对双方均具有约束力。本案中，双方所争议的应由拆迁办按照《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》中约定，支付给产权人的搬家奖励费事宜，应根据法律规定及相关拆迁政策予以处理。由于拆迁办至今未向李玉珍、朱四辈、朱士兵支付相关的搬家奖励费用，因此，天德公司要求朱四辈、李玉珍、朱士兵支付其搬家奖励费209514.9元，无事实依据，一审法院对此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十八条、第二百一十二条之规定，判决：驳回南京天德假日酒店有限公司对朱四辈、李玉珍、朱士兵的诉讼请求。一审案件受理费4443元，减半收取2221元，由南京天德假日酒店有限公司负担。本院二审查明，一审查明的事实正确，本院二审予以确认。本院二审另查明，2016年8月前，天德公司一直未交还涉案房屋，一审法院于2016年8月强制执行将上诉人天德公司迁出涉案房屋，将房屋交李玉珍、朱四辈、朱士兵，李玉珍、朱四辈、朱士兵随后将涉案房屋交拆迁办。天德公司主张其已将办公桌等私人物品搬走，剩余的空调、热水器、所有宾馆用品、床、席梦思、麻将桌具、餐具都全部放弃，交给法院了。李玉珍、朱四辈、朱士兵认为上诉人向法院承诺到期不搬自动放弃，所以到期后就已自动放弃，李玉珍、朱四辈、朱士兵请了搬家公司处理了所有物品，上诉人天德公司应该向其支付搬家费。被上诉人李玉珍、朱四辈、朱士兵已于2016年8月领取了所有的拆迁补偿费用，包括涉争搬家奖励费。涉案房屋已于2016年9月拆除。本院认为，本案二审争议焦点为李玉珍、朱四辈、朱士兵是否应将搬家奖励费支付给天德公司。根据相关拆迁政策规定，搬家奖励为鼓励被征收人或者执行政府规定租金标准的直管公房承租人按期完成搬家并按规定办理房屋交接手续。朱四辈、李玉珍、朱士兵作为被征收人，与南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》约定了搬家奖励费，并约定于2014年7月25日将房屋搬迁完毕交给南京市栖霞区房屋征收管理办公室。天德公司作为涉案房屋的实际占有使用人，并未在约定的日期内完成搬家工作，一直占用涉案房屋拒绝搬迁，直至2016年8月，才由一审法院强制执行搬出，且天德公司亦未将其物品搬出清空。天德公司主张李玉珍、朱四辈、朱士兵应支持搬家奖励费，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审理程序并无不当，天德公司上诉主张应将本案发回重审，本院不予支持。综上所述，天德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4443元，由上诉人南京天德假日酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一六年十月二十七日书　记　员　　汪海燕