（2016）粤1971民初18085号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-06-27
案件名称
东莞市世纪城实业投资有限公司与徐明有商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市世纪城实业投资有限公司,徐明有
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初18085号原告：东莞市世纪城实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市石排镇石排大道611号，统一社会信用代码：914419000585463993。法定代表人：张运池，该公司总经理。委托诉讼代理人：欧香宝，广东丰立律师事务所律师。委托诉讼代理人：左诚，广东丰立律师事务所律师。被告：徐明有，男，1966年12月29日出生，汉族，住河南省桐柏县，委托诉讼代理人：候书林，男，1976年5月30日出生，汉族，住河南省桐柏县，是原告的妻弟。原告东莞市世纪城实业投资有限公司（以下简称“世纪城公司”）诉被告徐明有商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法由审判员李慧仪适用简易程序审理，并先后于2016年10月10日、2016年10月19日公开开庭进行了审理，第一次开庭时，原告世纪城公司的委托诉讼代理人欧向宝、左诚，被告徐明有的委托诉讼代理人候书林到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告世纪城公司的委托诉讼代理人欧香宝、被告徐明有的委托诉讼代理人候书林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪城公司起诉称，被告徐明有于2016年3月1日购买了由原告开发的东莞市石排镇石排大道611号凯旋湾花园6栋204号房，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201603016552CC134014）,该合同约定房屋总价为人民币826794元，买受人于2016年3月1日支付首期款206794元，剩余房款620000元由买受人向银行申请贷款支付，另该合同还约定如因买受人责任导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于买受人申请的金额，买受人应在银行、公积金中心或出卖人发出书面通知后7日内选择将剩余房款一次性支付给出卖人，否则出卖人有权解除合同，同时买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。被告于2016年3月1日支付了首期款206794元后，迟迟未向原告支付尾款620000元。据原告了解，被告向招商银行申请按揭贷款因不符合银行的贷款要求而未获得银行批准，原告遂于2016年5月11日委托律师向被告发出书面告知函，要求被告在7日内将剩余房款一次性支付给原告，被告不予理睬。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除原被告之间的《商品房买卖合同》（以下简称“案涉合同”）;2.被告向原告支付违约金82679元及律师费12000元;3.本案诉讼费由被告承担。被告徐明有辩称，1.其不同意解除案涉合同，该合同不能履行的原因在于原告：当时原告的工作人员兰瑾找到兴业银行让被告办理贷款，银行称其与原告没有合作，当场拒绝了该贷款的申请；兰瑾称再帮被告找银行贷款，先后找了工商银行和农业银行，但均未能办理成功；后兰瑾找到招商银行，其将贷款的资料给了兰瑾，但贷款一直不能办理，兰瑾也没有将贷款材料退还给被告，期间原告向被告支付了路费，但没有办理成功，后原告再次要求其到石排镇办理贷款，因原告没有按承诺向其支付办理贷款的路费，故其没有到石排镇办理贷款事宜；2.非因被告的原因造成违约，不应由其支付违约金及律师费。经审理查明：原告世纪城公司与被告徐明有于2016年3月1日签订一份《商品房买卖合同》（预售），该合同编号：201603016552CC134014，约定由徐明有向世纪城公司购买位于东莞市石排镇石排大道611号凯旋湾花园6栋204号商品房，该商品房的总价款为826794元。该合同第七条“付款方式及期限”约定，徐明有按下列方式付款：贷款方式付款，商业贷款：买受人应于2016年3月1日前支付首期房价款206794元，占全部房价款25%，余款人民币620000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付；同时约定该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。该合同第八条“逾期付款责任”约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.买受人未按照合同约定的付款方式及期限支付商品房价款逾期超过90日导致出卖人解除合同的，买受人应在解除合同通知送达后向出卖人按约支付应付款3%的违约金并承担办理买卖合同终止手续所需的全部费用（包括但不限于诉讼费、公证费及律师费）。如买受人未按时向出卖人支付应付价款应付款3%的违约金及由出卖人垫付终止买卖合同所需的任何费用的，出卖人逾期按从退还买受人已支付的房款直接扣除该违约金及终止费用”、第二十八条“补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：1.关于合同第七条付款方式及期限的补充约定：选择商业银行/公积金贷款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行/公积金中心办理贷款手续，并按贷款方要求提供相关贷款资料。如因买受人的责任导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于买受人申请的金额，买受人即应在银行/公积金中心或出卖人发出书面通知后7日内将剩余房款一次性支付给出卖人。如买受人未在上述期限内向出卖人变更付款方式并付清全部房款的，买受人应按商品房总价款的百分之十向出卖人支付违约金；同时出卖人有权解除合同，买受人应当协助出卖人办理买卖合同的终止手续，并需承担解除合同所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公证费及律师费等）。若买受人未能支付违约金及终止费用，出卖人有权从退还买受人已支付房款中直接扣除该违约金及终止费用。2.关于合同第八条逾期付款责任的补充约定：1.买受人违反银行按揭合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的百分之十向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的终止手续，并需承担解除合同所产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）。出卖人有权从退还买受人已支付房款中直接扣除该项违约金及终止费用……该合同附件十一“补充协议”第十四条“关于合同第二十八条的补充约定：1.买卖合同、本补充协议及其附件构成买卖双方完整的合意，并取代出卖人在销售广告、宣传资料和示范单位中对该商品房所做的任何口头或书面的宣传（包括但不限于广告宣传、销售人员陈述、说明、保证等），买卖双方特此确认双方的权利义务以买卖合同、附件及本补充协议约定为准……11.买卖双方一致同意就本合同相关条款的未尽事宜另行签订补充协议。补充协议为合同组成部分，本补充协议中对合同所作修改补充，与合同具有同等法律效力。本补充协议内容如与《商品房买卖合同》有不符之处，双方同意以本补充协议内容为准。除非经人民法院/仲裁机构裁决无效，双方当事人均应受合同、附件与补充协议的约束。庭审中，原、被告确认被告徐明有于2016年3月1日支付了首期款206794元，剩余房款620000元至今未支付。2015年5月11日，原告世纪城公司委托广东丰立律师事务所向被告徐明有发出告知函，称徐明有不符合招商银行的贷款要求，导致住房贷款申请未获批准，并催告徐明有于2016年5月18日前付清拖欠购房款620000元。该函已于2016年5月12日由候书林代为签收，被告徐明有亦确认已收到该函。原告世纪城公司主张其因案涉纠纷委托律师处理，产生律师费12000元，提供发票佐证。被告候书林对此并无异议。原告世纪城公司主张根据案涉合同第七条第三点的约定，被告徐明有选择商业贷款的方式支付余款，被告应在2016年3月1日前签订贷款协议，现被告并未支付余款，亦未申请贷款，故被告徐明有逾期支付购房款已超过90天，根据案涉合同第八条逾期付款责任第一款第二小点“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……”的约定，其有权解除案涉合同。被告徐明有确认其并未向原告世纪城公司支付购房余款620000元，但其认为案涉合同第七条第三款并未约定余款的支付时间，对于该条的理解应为商业贷款何时批下，余款就何时支付，且其已将相关资料交给原告的工作人员兰瑾代其申请办理贷款，签订案涉合同当日，兴业银行拒绝接收其申请贷款材料，现其已先后尝试申请了3、4次贷款，但均未申请成功，兰瑾并未告知被告申请贷款不成功的理由，亦未向其退还相关的资料。原告主张根据案涉合同附件四第一点有关“买受人应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行/公积金中心办理贷款相关手续，并按贷款方要求提供相关贷款材料”的约定，是由买受人直接提供相关材料给金融机构，出卖人协助办理，因考虑被告是非本地户籍人口，原告可以协助办理申请贷款手续，但因被告的征信系统没有相关的记录、被告亦未提供银行流水核实、担保人是被告的妻弟，且首付并非自付（存在小额公司垫付的情形）等原因，银行不同意贷款。被告徐明有主张其与原告的工作人员兰瑾口头约定由原告帮助其办理贷款，兰瑾曾告知先后到农业银行等办理贷款，但不清楚兰瑾是否有去，被告并未到银行签署相关材料，兰瑾亦未要求其去，故贷款未获批准的原因在于原告，提供录音光盘佐证。被告主张录音光盘中涉及到多人的对话：1.被告与开发商律师的通话；2.丰立所律师王先生的通话；3.与兰瑾的通话；4.国际公馆工作人员的通话；5.丰立所律师王先生的通话；6.国际公馆销售人员的通话；7.兰瑾的通话（2）。原告对上述录音光盘的内容没有异议，主张被告与金融机构之间的贷款关系及被告与原告的关系属于不同的法律关系，其工作人员要求被告履行付款义务及提供相关贷款资料给金融机构进行审核。对于违约金及律师费，原告世纪城公司主张根据案涉合同附件四第2条的约定，被告徐明有应向其支付总房价的10%的违约金826794元及律师费12000元。以上事实，有原告世纪城公司提供的《商品房买卖合同》（预售）、律师费发票、告知函、邮单及快递查询流水、商品房预售许可证（复印件），被告徐明有提交的录音光盘、截图打印件，本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。根据《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”约定，被告徐明有在签署本合同时，先支付首期款206794元，余款620000元通过商业贷款的方式支付。根据附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：1.关于合同第七条付款方式及期限的补充约定：选择商业银行/公积金贷款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行/公积金中心办理贷款手续，并按贷款方要求提供相关贷款资料。”的约定，结合一般的交易习惯，银行按揭贷款的手续应是买受人办理，徐明有主张其将按揭贷款资料交给了原告的工作人员兰瑾，但徐明有未能提供充分的证据证明双方曾约定案涉银行按揭贷款是由世纪城公司负责办理，应由徐明有自行承担举证不能的不利后果。退一步讲，即使世纪城公司同意协助徐明有办理按揭贷款，徐明有作为买受人，支付房款是其主要的合同义务，在银行未能审批通过其按揭贷款申请后，徐明有理应通过其他方式支付剩余购房款。被告徐明有已于2016年5月12日收到原告邮寄的催款告知函。但截至法庭辩论终结前，被告仍未向原告世纪城公司支付剩余房款。由于徐明有逾期付款已超过90日，世纪城公司根据《商品房买卖合同》第八条的约定享有单方解除合同的权利。原告世纪城公司请求解除徐明有与世纪城公司于2016年3月1日签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于被告徐明有是否需承担违约金的问题。被告徐明有没有按合同的约定支付购房款，其行为构成违约应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”第1点的约定，被告徐明有并未在原告发出书面通知后7日内将剩余房款一次性支付给原告，被告徐明有需按该房屋总价款的百分之十向原告支付违约金及支付解除合同产生的所有费用即律师费。原告世纪城公司要求被告徐明有支付购房总价款10%的逾期付款违约金82679元及律师费12000元有合同依据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市世纪城实业投资有限公司与被告徐明有于2016年3月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201603016552CC134014）已解除；二、被告徐明有应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市世纪城实业投资有限公司支付违约金82679元及律师费12000元。本案诉讼费1083.49元（原告已预付），由被告徐明有负担1083.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 李慧仪二〇一六年十月二十七日书记员 黄敏娴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来源：百度搜索“”