（2016）浙0327民初1101号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
郑思福与陈启兴、陈思来等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苍南县人民法院
所属地区
苍南县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑思福,陈启兴,陈思来,陶大省,潘永森,王哲俭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初1101号原告：郑思福，男，1959年1月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：杨仲波、陈钦将，浙江思勤律师事务所律师。被告：陈启兴，男，1965年7月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：陈思来，男，1958年8月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：陶大省，男，1958年8月23日出生，汉族，住浙江省苍南县。上述三被告共同委托委托诉讼代理人：谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。被告：潘永森，男，1962年9月15日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：王哲俭，男，1967年12月22日出生，汉族，住浙江省永嘉县。原告郑思福为与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，于2016年1月26日向本院提起诉讼，本院于次日立案受理。因本案属26件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经当事人同意后决定合并审理，并适用普通程序于2016年4月6日公开开庭审理。原告郑思福的委托诉讼代理人杨仲波，被告陈启兴、陈思来、陶大省的共同委托诉讼代理人谢培均到庭参加诉讼，被告潘永森、王哲俭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。在审理过程中，原告郑思福与被告陈启兴、陈思来、陶大省申请两次庭外调解。本案现已审理终结。原告郑思福向本院提出诉讼请求：1.判令五被告对坐落于龙港镇泰安商城2号楼87号店铺予以恢复原状（铝合金卷帘门，有线电视及电话预埋线路，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复给排水管道，水、电表恢复一户一表状态）并返还给原告；2.判令五被告对龙港镇泰安商城公共部分予以恢复原状（拆除店面扩建部分，恢复承重墙，恢复三条横向宽5.8米通道及一条竖向宽8.4米通道，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复楼梯，恢复八个大门，恢复十八个消防设施）并返还给原告；3.判令五被告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费按照年租金2万元标准计算，从2015年10月1日起算至实际恢复原状并返还给原告之日止，暂计5000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系坐落于苍南县龙港镇××商城××楼××号店铺的业主。2003年3月份，原告等龙港镇泰安商城店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于苍南县龙港镇××商城××楼××号商铺出租给被告使用。具体约定如下：1.泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数137间。2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4.承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告已经支付租金到2012年9月29日。第四期三年租金，由法院诉讼判决处理。现店铺租赁期限届满后，被告并未将讼争店铺予以恢复原状返还给原告。综上，原、被告之间签订店铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定或法律规定履行各自义务。现租赁合同期限届满，被告应当履行恢复原状并返还房屋的法定义务，但至今未履行合同附属义务，已经构成违约，应当向原告承担违约责任。被告陈启兴、陈思来、陶大省共同答辩称：一、被告与原告的租赁合同已经终止，被告已向原告交还案涉商铺。首先，原告不能根据《泰安商城店面租赁合同》约定的租赁期限要求被告履行合同，该合同系框架性合同，被告分别与各业主签订了租赁协议，被告已按租赁协议履行支付租金的义务。其次，租赁协议到期后，被告已经交还案涉商铺，未继续承租或使用案涉商铺。章圣武等业主代表已经作出被告与业主代表签订的合同已经解除，店面也已由全体业主收回的证明。且在系列诉讼中，案涉商铺的次承租人钱家领也证明被告与原告的租赁合同解除后，与其协商租金，并同时与第三人联系租赁事宜，因业主出价过高，无法达成租赁协议。在系列诉讼中，被告多次强调已经向原告交还商铺，并出具了很多证据。二、被告已按现状向原告交还了商铺，并不存在再次返还和恢复原状、占有使用的事由。首先，被告已于2012年9月30日合同到期后，经双方同意按现状交还了涉案商铺。其次，被告与原告签订的各户主租赁协议，与业主代表签订的《泰安商城店面租赁合同》均无对恢复原状的具体内容作出约定，原告要求被告对其商铺予以恢复原状的请求没有相关依据，且也无相关证据证明其交付给原告的商铺原状。关于公共部分恢复原状的请求，不但同样缺少上述依据，且因该请求还涉及其他业主的权益，原告无权主张。最后，被告于2012年9月底交还商铺，清退出场后，并不存在继续占有使用的事实，原告请求支付房屋占用费无事实和法律依据。综上，被告认为被告与原告之间的租赁关系已经终止，被告已经向原告交还商铺，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告潘永森、王哲俭未作答辩，在本院指定的举证期限内未提供证据材料。本院经审理，认定本案事实如下：2003年3月份，王哲俭、潘永森、陈思来、陶大省、陈启兴共同与泰安商城一层店面17位代表签订《泰安商城店面租赁合同》，租赁包括原告所有的龙港镇泰安商城2号楼87号在内的泰安商城137间店铺，双方约定：1.泰安商城总面积6000平方米，店铺总间数为137间；2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间平均租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间平均租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间平均租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠；3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清；4.承租方在租赁后拆除店铺前、后两间的中墙，租赁期满后须恢复原状；承租方需拆除卷门的应补偿每个卷门500元。之后，同在该月,原告等业主与被告陈思来、陈启兴等签订《泰安商城各户主租赁协议》一份，约定：泰安商城店面全体户主，委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为人民币XXX元（各户价格不等）。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金付至2012年9月29日止。在2003年至2005年间，泰安商城137间店铺被整体用于经营“天客隆超市”。对拆除卷门的业主，被告均按约给予补偿。2006年间，“天客隆超市”停止经营，店铺被分块转租经营，包括原告所有的商铺在内共3800平方米商铺被转租给钱家领。2012年8月3日，陈德超等86户业主主张被告未经原告同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失，向我院起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同法律关系；2、被告立即履行恢复原状义务；3、被告支付原告自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。被告陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“原、被告签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。五被告向原告承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。被告的转租行为合法有效，已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，原告要求解除租赁协议理由不成立”。本院于2012年9月21日作出判决：驳回原告的诉讼请求。业主不服一审，提起上诉。在二审过程中，涉诉业主和被告陶大省、陈启兴、陈思来双方一致确认涉案合同约定的租赁期限至2015年9月底，亦一致要求解除租赁合同。温州中院认为，尽管二审中诉讼双方一致同意解除合同，但鉴于双方意思表示产生的法律后果涉及他人权益，且基于目前现状，恢复租赁物原状尚不具有可实施条件，故对业主一审主张解除合同并恢复原状的诉讼请求，原判予以驳回，并无不当，二审也不宜予改判。但是，需要指出的是，租赁合同解除后，承租人返还租赁物并恢复原状是其法定义务，但鉴于涉案租赁物的特殊性，五被告因转租产生的义务设定和障碍，作为转租人应当负有排除义务，并按合同法第二百三十五条的规定返还租赁物。基于此，业主作为出租人仍可就租赁合同解除、租赁物恢复原状以及次承租人相关权益等问题一并自行解决或另行起诉。2012年11月20日，温州中院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。因业主与被告双方对第四期租金未进行协商，且五被告未支付第四期店铺租金，黄光喜、陈德超及原告等泰安商城业主相继向我院提起诉讼，请求五被告支付租金，我院以每间每年20000元标准判决被告向原告支付租金，二审法院对该判决予以维持。在前述系列案件诉讼过程中，商铺长期空置，目前仍处于空置状态。上述事实有原告和被告陈启兴、陈思来、陶大省的陈述及原告提供的身份证、人口信息、店铺权属证明、《泰安商城店面租赁合同》、（2015）浙温民终字第689号民事判决书在案佐证。原告提供的房屋预售合同公证书、房屋平面示意图，证明诉争泰安商城原有的结构状况、照片，并不能证明其将房屋交付给被告时的原状，也难以明确房屋现状的详细情况，仅能反映案涉商铺在预售时的情况（如泰安商城为中钢混凝土混合结构）及处于空置状态的事实，对其证明目的不予确认。被告陈启兴、陈思来、陶大省提供的《泰安商城店面各户主租赁协议》，原告对其真实性无异议，本院予以确认，但并不能证明被告交还商铺，关于租赁期限已被生效判决确认，不再赘述；关于被告提供章圣武、李洪熙、陈传海的证明、龙港镇人民调解委员会的证明、钱家领的证明，由于章圣武、李洪熙、陈传海未到庭接受质询，龙港镇人民调解委员会的证明仅能反映该次调解成功与否的事实，钱家领未到庭接受质询，对三份证明本院均不作认定；（2015）浙温民申调字第50号询问笔录，不能证明被告已经交还商铺，本院对其证明力不予确认；建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、被告提供的房屋装饰装修申报登记表、三份关于龙港镇泰安商城一楼装饰的报告，内容为概括性描述，且部分系被告自书材料，原告均有异议，未有其他证据相佐，对其证明力不予确认。本院认为，原、被告之间于2003年3月签订的《泰安商城店面租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，该租赁合同已于2015年9月底届满。根据我国合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告主张已经交还商铺，但并未提供充分证据证明存在被告已与原告办理交还手续等可以认定返还商铺的事实，本院不予采信。本院认为，民事活动应当遵循公平、诚实信用原则。当事人应依善意的方式行使权利，不得滥用权利。房屋租赁合同是一种转移房屋使用收益权换取租金收益的继续性合同，保证房屋能够得到有效使用，避免房屋空置产生损失，是当事人履行合同时应尽的诚信义务。在租赁合同到期后，一方当事人履行义务不到位，如果相对方不采取积极措施，就很可能造成房屋空置，致使出现房屋损失不断扩大的情形。我国合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。在陈德超等86户业主诉被告解除合同的案件二审过程中，诉讼双方曾一致同意解除合同，虽然此后未就解除合同达成一致意见，合同届满时被告也未与原告办理返还商铺相关手续，但是案涉商铺长期处于闲置状态，被告也未在商铺上设置任何阻碍，租赁期限已经届满，且鉴于案涉商铺面积不大，系中钢混凝土混合结构，原告应当积极采取适当措施防止损失的扩大，即自行收回案涉商铺进行管理维护，原告也有能力履行该减损义务。综合本案商铺结构、性质等因素，本院酌定原告履行减损义务的合理期限为在案涉租赁合同期限届满后三个月内，即自2015年10月1日起至2015年12月30日止，自2015年12月31日起案涉商铺视为由原告自行收回。因此，原告要求被告返还商铺的诉求，本院不再处理。关于案涉商铺的恢复原状问题，拆除卷门的被告已作补偿，本院不再处理。鉴于双方租赁合同中只是约定“承租方在租赁后拆除店铺前、后两间的中墙，在租赁期满时必须恢复原状”，未涉及原告诉请的“有线电视及电话预埋线路，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复给排水管道，水、电表恢复一户一表状态”和“拆除店面扩建部分，恢复承重墙，恢复三条横向宽5.8米通道及一条竖向宽8.4米通道，地面恢复至花岗岩平铺状态，恢复楼梯，恢复八个大门，恢复十八个消防设施”内容，原告未有充分证据证明其交付给被告的商铺原状的具体情况，且从原商场整体功能而言，恢复原状涉及其他业主的相关权益，对原告恢复原状的诉请，本案不作处理。自2003年原告出租商铺，距今年已有13年，泰安商城周围的城市规划、商业氛围均有了翻天覆地的变化，原告可在与其他业主协商一致后，对商铺状貌采取更加全面、妥善的处理措施。关于原告主张的房屋占有使用费。根据我国合同法第一百一十九规定，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告作为业主应当采取适当措施防止损失的扩大,自2015年12月31日起，其未及时收回商铺，仍放任涉案商铺继续空置，导致损失发生不必要的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。被告未及时交还商铺，应该向原告赔偿案涉商铺在2015年10月1日至12月30日期间相应的租金损失。结合案涉商铺第四期的租金标准及本地租赁市场行情变化情况，本院酌情确定被告应赔偿的数额为人民币3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内赔偿郑思福租金损失3000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 李 查人民陪审员 余缪仙人民陪审员 林爱鹤二〇一六年十月二十七日代书 记员 叶 婷相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 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