（2016）渝05民终5429号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2017-03-30

案件名称

蒋红军,蒋逾辉与重庆腾辉控股管理有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第五中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

蒋红军,蒋逾辉,重庆腾辉控股管理有限责任公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第五中级人民法院民事判决书(2016)渝05民终5429号上诉人（原审原告）蒋红军上诉人（原审原告）蒋逾辉被上诉人（原审被告）重庆腾辉控股管理有限责任公司上诉人蒋红军、蒋逾辉与被上诉人重庆腾辉控股管理有限责任公司（以下简称“腾辉公司”）商品房买卖合同纠纷一案，上诉人蒋红军、蒋逾辉不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第11471号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉称，一、一审认定合同成立时间为2013年10月30日错误，合同成立时间应为2011年5月1日。二、上诉人认为，本案违约金计算起止点应为2012年7月1日起至2015年9月15日止，起诉之日至商品房实际交付之日止违约金依合同约定标准由被上诉人另行支付。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。蒋红军、蒋逾辉向一审法院诉称：2013年10月30日，蒋红军、蒋逾辉与腾辉公司签订《重庆市房屋买卖合同》（CQ-5566580），合同约定蒋红军、蒋逾辉购买腾辉公司开发的位于南岸区丹龙路18号4幢34-6现房一套（房地产权证号：106房地证2013字第28238号）。腾辉公司应于2012年6月30日前将房屋交付蒋红军、蒋逾辉，且应当在交房日的七日前书面通知并出示《建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》等证明文件。2011年5月1日，蒋红军、蒋逾辉向腾辉公司一次性付清了房款588562元。但至今，腾辉公司尚未书面通知蒋红军、蒋逾辉办理房屋交付事宜。为此，蒋红军、蒋逾辉诉至法院，请求判令：1、腾辉公司向蒋红军、蒋逾辉交付南岸区丹龙路18号4幢34-6号房屋；2、腾辉公司向蒋红军、蒋逾辉支付逾期交房违约金，以588562元为基数，按日万分之一为标准，从2012年7月1日起计算至房屋交付之日止；3、诉讼费由腾辉公司承担。一审法院经审理查明，蒋红军、蒋逾辉系父子关系。2013年10月30日，蒋红军、蒋逾辉（乙方）与腾辉公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5566580），约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市南岸区丹龙路18号4幢34-6号房屋，系现房销售，房地产权证号（106房地证2013字第28238号），建筑面积95.17平方米，建筑面积单价6184.32元/平方米，房屋总价为588562元。乙方于2013年10月30日支付房款588562元。合同第七条约定：甲方应当于2012年6月30日前将商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同补充协议第三条约定：…若乙方未按本合同第五条约定的时间履行付款义务，但实际履行时间在本合同第七条约定的交房时间之前的，甲方仍可按照本合同第七条的约定将房屋交付乙方使用。合同补充协议第四条约定：乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，则本合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，甲方有义务在该日应乙方的要求向乙方交付房屋。乙方逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续的，或逾期未签署房屋交接手续的，视同甲方按时交房，且甲方不承担逾期交付的责任…。2011年5月1日，腾辉公司向蒋逾辉出具购房款588562元的购房款发票以及契税、大修基金等收据。而2013年10月30日的合同签订后，腾辉公司并未另行向蒋红军、蒋逾辉出具发票等，而是直接将蒋逾辉于2011年5月1日缴纳的购房款等转为该合同的购房款。由此导致本案争议之一：本案原腾辉公司双方商品房买卖合同成立的时间是2011年5月1日还是2013年10月30日？并由此引发的另一个争议为腾辉公司承担逾期交房违约责任的起算时间？蒋红军、蒋逾辉举示了一份双方未签章的《商品房买卖合同》（CQ-1029683），该合同落款时间为2011年5月1日，购房人为蒋逾辉一人，所购房屋的房号、面积、单价及付款方式、交房时间等与2013年10月30日的合同内容一致，即两份合同一脉相承。蒋红军、蒋逾辉称该份合同最终未签章的原因是腾辉公司将蒋逾辉的身份证号录入错误，又以已录入系统无法更改为由，要求蒋逾辉本人前来更改，但蒋逾辉一直在外地读书未归。在腾辉公司一直未通知蒋红军、蒋逾辉更改的情况下，蒋红军、蒋逾辉才主动找到腾辉公司，通过更名（加入蒋红军）的方式于2013年10月30日签订了正式的商品房买卖合同。蒋红军、蒋逾辉认为，《合同法》第三十七条规定，在采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。据此，原腾辉公司之间合同成立时间为2011年5月1日，腾辉公司应从2012年7月1日起向蒋红军、蒋逾辉承担逾期交房违约责任。腾辉公司否认了2011年5月1日商品房买卖合同的真实性，因该份合同并未签章。同时，对比上述两份合同，2011年5月1日的合同购房人仅为蒋逾辉一人，付款时间为2011年5月1日，房屋性质为预售房。而2013年10月30日的合同购房人为蒋红军、蒋逾辉两人，付款时间为2013年10月30日，房屋性质为现房。至于2013年10月30日的合同使用了2011年5月1日的发票问题，系因公司管理原因导致。为查明案件事实，一审法院依职权于2016年1月11日到重庆市南岸不动产登记中心拟查询蒋逾辉与腾辉公司在2011年5月1日是否办理合同备案以及合同的内容。但该中心无法查询合同内容，仅能查询到涉案房屋于2011年5月1日网签在蒋逾辉名下，2011年11月25日解除了网签，再于2013年10月30日网签于蒋红军、蒋逾辉名下。蒋红军、蒋逾辉明确2011年5月1日网签的合同即其举示的合同，但对网签程序的合法性不予认可，因蒋逾辉本人并未到场办理过解除网签手续。同时，蒋红军、蒋逾辉认为网签仅为一种行政管理行为，网签的解除并不代表原腾辉公司之间合同关系的解除。基于上述查询内容，一审法院要求腾辉公司提供2011年5月1日其与蒋逾辉网签的合同，腾辉公司以未存档为由未举示。同时，腾辉公司认为，2011年5月1日的合同与本案没有关联性，因蒋红军、蒋逾辉在本案起诉的依据为双方于2013年10月30日签订的商品房买卖合同，而蒋红军、蒋逾辉在起诉状中也自认了双方签订合同的时间为2013年10月30日。据此，腾辉公司即使要承担逾期交房违约责任，也应从2013年11月1日起算。此外，该合同中虽约定交房时间为2012年6月30日，但因合同系从网签系统中直接打印，无法对合同条款进行更改，故2012年6月30日不能作为腾辉公司逾期交房违约金的起算时间。还查明，2012年6月29日，涉案房屋所在楼栋取得《建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为,蒋红军、蒋逾辉与腾辉公司于2013年10月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。法院认为，根据合同约定，腾辉公司负有向蒋红军、蒋逾辉发出书面接房通知之义务，腾辉公司虽辩称根据补充协议第四条之约定，系蒋红军、蒋逾辉因自身原因未能办理接房手续，腾辉公司不应承担违约责任。但该条约定并无免除腾辉公司通知义务之内容，现腾辉公司并无证据证明其向蒋红军、蒋逾辉发出了书面接房通知，应就此向蒋红军、蒋逾辉承担逾期交房之违约责任。就腾辉公司承担逾期交房违约责任的起算时间。法院认为，蒋红军、蒋逾辉于2013年10月30日和腾辉公司签订了正式的商品房买卖合同，蒋红军、蒋逾辉亦在诉状中进行了自认。合同中虽约定了交房时间为2012年6月30日，但开发商的交房义务系一种行为的履行，在未签订合同之前，并不存在特定的履行主体，故腾辉公司的交房义务应当在正式的商品房买卖合同签订之后，交房主体确定的情况下方才产生，即腾辉公司承担逾期交房违约金的起算时间应在2013年11月1日。蒋红军、蒋逾辉虽认为双方合同时间成立于2011年5月1日，但从庭审查明的事实看，2011年5月1日的合同虽然与2013年10月30日的合同之间存在一定的关联性，但对比两份合同的购房主体，付款时间，房屋性质并结合网签情况，不能认定两份合同具有同一性，二者系两个独立的合同，蒋红军、蒋逾辉要求腾辉公司从2012年7月1日承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不能成立。涉案房屋所在楼栋已于2012年6月29日取得《建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同约定之交付条件。在腾辉公司举示的物品领用登记表、前期物业服务协议、《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房房屋使用说明书》中多处有罗小英、蒋红军签名，再根据前期物业服务协议上的落款时间，表明蒋红军、蒋逾辉曾在2013年12月6日到腾辉公司处办理过接房手续。在涉案房屋已具备交房条件的情况下，蒋红军、蒋逾辉无正当理由未办理接房手续，不应再追究腾辉公司之逾期交房违约责任，故2013年12月6日应作为腾辉公司承担逾期交房违约责任之截止时间。综上，腾辉公司应承担逾期交房之违约金为2119元。腾辉公司在此之后虽不承担逾期交房之违约责任，但仍负有将房屋实际交付蒋红军、蒋逾辉之义务，故法院对蒋红军、蒋逾辉要求腾辉公司交付涉案房屋的诉讼请求，予以支持。蒋红军、蒋逾辉也应及时、主动到腾辉公司处办理接房手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、重庆腾辉控股管理有限责任公司于本判决生效后三日内将南岸区丹龙路18号4幢34-6号房屋交付蒋红军、蒋逾辉；二、重庆腾辉控股管理有限责任公司于本判决生效后三日内一次性支付蒋红军、蒋逾辉逾期交房违约金2119元；三、驳回蒋红军、蒋逾辉其他诉讼请求。案件受理费1604元，由重庆腾辉控股管理有限责任公司负担。二审另查明，2016年1月11日，重庆市南岸不动产登记中心出具查询证明称：坐落于重庆市南岸区丹龙路18号4幢34-6的房屋，于2011年5月1日网签于蒋逾辉名下，2011年11月25日解除网签，再于2013年10月30日网签于蒋红军、蒋逾辉名下。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同的成立时间及计算逾期交房违约金的起止时间。根据一、二审查明的事实，上诉人提供了一份未签字盖章的《商品房买卖合同》（CQ-1029683），该合同落款时间为2011年5月1日，购房人为蒋逾辉一人，2013年10月30日，上诉人蒋红军、蒋逾辉与被上诉人腾辉公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（编号：CQ-5566580）。由于2011年5月1日的合同双方并未签字盖章，因此合同并未成立。结合2011年11月25日解除网签，再于2013年10月30日重新网签于蒋红军、蒋逾辉名下的情况，应认定上诉人蒋红军、蒋逾辉与被上诉人腾辉公司的购房合同成立于2013年10月30日。因此，上诉人要求被上诉人从2012年7月1日起承担逾期交房违约责任的上诉请求无事实依据，本院不予支持。关于计算逾期交房违约金的起止时间问题，一审法院认定腾辉公司承担逾期交房违约金的起算时间应在双方商品房买卖合同签订的次日，即2013年11月1日正确，本院予以确认。由于上诉人曾在2013年12月6日到被上诉人腾辉公司处办理过接房手续，故将2013年12月6日作为腾辉公司承担逾期交房违约责任截止时间的认定正确，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由上诉人蒋红军、蒋逾辉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　肖　琴代理审判员　　刘恋砚代理审判员　　史大贤二〇一六年十月二十七书　记　员　　许翠玲来自