（2016）粤01民终10823号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-14
案件名称
谢宝川与曾春段、广州市花都区胡忠医院、广州市花都区新华康恒综合商店房屋租赁合同纠纷2016民终10823二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢宝川,曾春段,广州市花都区胡忠医院,广州市花都区新华康恒综合商店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终10823号上诉人（原审原告）：谢宝川，香港居民。上诉人（原审原告）：曾春段，香港居民两上诉人共同委托诉讼代理人：徐国棠，广东合誉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市花都区胡忠医院，住所地广州市花都区。法定代表人：周勇，该医院院长。委托诉讼代理人：黄雁平，该医院财务科科长。委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。原审第三人:广州市花都区新华康恒综合商店（个体工商户）,住所地广州市花都区。经营者：林晓金。上诉人谢宝川、曾春段、上诉人广州市花都区胡忠医院（以下简称胡忠医院）因与原审第三人广州市花都区新华康恒综合商店（以下简称康恒商店）房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢宝川、曾春段上诉请求：撤销一审判决，改判支持谢宝川、曾春段一审全部诉请，即：1.胡忠医院支付逾期租金112688.19元，以及因逾期支付租金而产生的滞纳金85643.02元；2.谢宝川、曾春段没收胡忠医院80000元押金；3.胡忠医院承担本案律师费29189元、公证费250元；4.一、二审案件受理费均由胡忠医院负担。事实理由如下：一、一审判决事实不清，适用法律错误。（一）一审法院认定涉案合同有效，双方当事人均在庭审中确认自2012年至2015年交纳租金的方式是按照每季度交纳，而且是先交纳租金再使用厂房；一审法院也认定胡忠医院交纳的押金是保证作用，与其所需交纳的租金明显存在性质差别。胡忠医院在未得到谢宝川、曾春段确认押金作为租金抵扣的前提下，押金不能作为租金支付。胡忠医院拒交租金已经违反双方的约定，应适用《房屋租赁合同》关于延迟支付、拒付租金的违约条款进行调处。（二）胡忠医院违反合同的约定，擅自向康恒商店出租涉案厂房一楼商铺经营小商场。谢宝川、曾春段依法提交具有公示效力的工商登记信息文件证明胡忠医院违反合同约定。一审法院却在康恒商店缺席的前提下，让三华村东华经济合作社认定康恒商店承租范围并非涉案厂房之内且该证明并未经谢宝川、曾春段质证与认可，一审法院该认定方式明显错误。胡忠医院擅自转租违反《房屋租赁合同》，应按照合同约定承担违约责任，谢宝川、曾春段有权没收胡忠医院的押金。二、双方一审均确认自2012年至2015年(即合同届满之日)租金交纳方式通过实际行为及履行方式变更为按季度交纳，由谢宝川、曾春段到税局开具出租税费发票后交付给胡忠医院而胡忠医院再支付租金的事实行为。一审法院在庭审中并未要求谢宝川、曾春段需举证证明交易习惯的情况下，认定双方当事人未能重新约定支付方式及谢宝川、曾春段向胡忠医院催缴租金，谢宝川、曾春段主张胡忠医院逾期交纳租金的滞纳金依据不足。一审该认定违反民事诉讼法的相关规定，实属不当。三、胡忠医院在谢宝川、曾春段提起诉讼时依然没有依约交纳最后一期租金，违反《房屋租赁合同》的约定。尽管租赁合同届满，胡忠医院也应当按照约定交纳租金及完成交接厂房手续，但胡忠医院并未对涉案厂房进行交接，也没有依约交纳租金。谢宝川、曾春段的合法权益无法得到法律保护。四、一审法院认定胡忠医院拖欠租金，且认为双方之间并没有具体约定自2012年至合同届满前按照季度支付租金，也即不确认另有约定支付租金及方式。在此情况下，胡忠医院应当按照合同约定履行双方的权利义务，即胡忠医院仍应在每月15日前支付当月租金。胡忠医院在2015年11月17日才办理部分租金的公证提存，属于未按照合同约定支付租金。根据双方合同第十四条约定胡忠医院逾期支付租金达30日以上情形的，谢宝川、曾春段有权没收胡忠医院的押金。另外，胡忠医院逾期交租，谢宝川、曾春段除有权没收押金之外也有权诉请胡忠医院支付逾期滞纳金。一审法院未支持谢宝川、曾春段一审诉请，违反了合同法的相关规定及双方合同约定。综上所述，谢宝川、曾春段上诉请求撤销一审判决，支持其一审所有主张。针对谢宝川、曾春段的上诉主张，胡忠医院二审答辩称：一、支付租金时间的问题。虽双方合同约定每月15日之前支付当月租金，但因为对方是香港居民来往不方便，所以在实际操作过程中从2012年开始按照季度支付租金，双方并没有明确的书面约定，所以胡忠医院认为对于租金的交付并不存在违约。双方在实际履约过程中对以季度支付租金均没异议，只是没有明确交付期限。二、胡忠医院不存在逾期支付租金的事实，并不需要向对方支付逾期付租的滞纳金，对方也无权没收押金以及要求胡忠医院承担律师费和公证费。三、对于2015年第四季度的租金，胡忠医院工作人员曾多次与对方联系，要求其办理收租手续。胡忠医院一审也提供了相关证据，并办理租金提存手续。胡忠医院在合同履行10年期间除第四季度租金外都是依约交付租金的，作为公立医院并不存在拖欠租金的基础，当时为了保护国有资产胡忠医院才要求以押金抵作租金处理。上诉人胡忠医院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢宝川、曾春段的所有诉讼请求。事实理由如下：胡忠医院向谢宝川、曾春段提出用胡忠医院在2006年签订合同支付给对方的80000元保证金抵扣租金，应付的余下租金32688.19元由胡忠医院支付给谢宝川、曾春段，但谢宝川、曾春段拒绝收取。胡忠医院并未对谢宝川、曾春段的利益造成任何损害，也完全符合一般租赁市场上的交易习惯，也即用保证金或订金等用于最后一期应付租金的抵扣，而水电等费用都是由胡忠医院自行缴纳，不存在说胡忠医院交了租金不交其他费用而造成谢宝川、曾春段的损失。胡忠医院松园院区在2016年前分别向包括谢宝川、曾春段在内的三人签订租赁合同，而另外两名出租方在合同到期前均以保证金抵扣租金，应付租金余额由胡忠医院悉数支付给出租方这样的方式处理。为此，胡忠医院恳请二审法院作出公正判决，支持其上诉请求。针对胡忠医院的上诉主张，谢宝川、曾春段二审答辩称：请法院驳回胡忠医院的上诉请求。一、双方并没有就保证金作为租金抵扣达成一致意见。根据租金及保证金的性质差异，胡忠医院不应当在约定交租期限内以此作为抗辩。胡忠医院确实拖欠租金，按照双方合同约定押金应予没收。二、双方至今尚未对涉案场地进行交接，是由于对方并未按照合同的约定支付逾期滞纳金及租金导致，所以并不能说合同到期双方的责任已经完成。三、胡忠医院在2015年9月前确实一直按照合同约定履行义务，但是这并不影响其在最后一期租金逾期交纳的情况，谢宝川、曾春段均有到涉案现场要求对方支付租金，并在最后一期进行交接。谢宝川、曾春段已经完成了合同约定的义务，有权提出救济却被对方拒绝。胡忠医院并不能因其是国有单位及违约情况，造成国有资产流失为由来抹杀谢宝川、曾春段的权利。四、胡忠医院至今仅提存32688.19元租金即使按照季度来计付租金，也没有按照合同约定足额支付租金。一审第三人康恒商店二审经本院合法传唤未到庭亦未提交书面意见。一审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区新华街松园大道7号1-4楼，权属于花都区三华村东华经济合作社。关于涉案厂房的建设规划报建，一审法院依法向广州市花都区国土资源和规划局发函询问，该局于2016年4月20日回函称：未能查到咨询地块相关规划报建信息。一审诉讼中，胡忠医院向一审法院提交《建设用地规划许可证》、花都市国土局《关于新华镇东华经济合作社申请使用本社土地建设厂房的批复》、花县国土局《建设用地许可证》、花县地区城建办《报建审核意见书》、《单位工程竣工验收证明书》，拟证明涉案厂房具备合格的规划报建手续。谢宝川、曾春段对胡忠医院提交的该组证据予以认可。2006年3月2日，谢宝川、曾春段作为出租方（甲方）与胡忠医院作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：谢宝川、曾春段将涉案房屋租与胡忠医院用于医疗业务用途，租赁期自2006年3月2日至2015年12月31日。合同第七条对租金约定：“（一）租金标准：人民币8元/月/平方米（不含税），以后租金每三年递增5%，租金税款由乙方承担，但甲方有义务协助乙方完税。（二）租金支付时间：合同签定后，实际交付厂房日起计算租金；首期一次性交付半年租金，以后每月15号前支付当月的租金。超期缴交租金，每天计罚10‰的滞纳金。租金交付方式：由甲方或其代理人到乙方直接收取。（三）甲方或其代理人收取租金后，应协助乙方向税务部门开具含税收款发票。”第八条对房屋租赁保证金进行约定：“（一）甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为捌万元整。（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。”合同第十二条对转租进行约定：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。”合同第十四条合同的解除第（四）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达20万元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。”合同第十五条对违约责任进行约定：“（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，不退回保证金。”合同还对甲乙双方的其他权利义务进行约定。合同签订后，胡忠医院向谢宝川、曾春段交纳押金80000元，谢宝川、曾春段将涉案厂房交与胡忠医院使用。胡忠医院欠缴2015年10月、11月、12月租金。2016年1月13日，谢宝川、曾春段向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.胡忠医院支付逾期租金112688.19元，以及因逾期支付租金而产生的滞纳金暂计为85643.02元；2.谢宝川、曾春段没收胡忠医院的80000元押金；3.胡忠医院承担谢宝川、曾春段的本案律师费29189元，公证费250元;4.胡忠医院支付本案诉讼费。一审诉讼中，谢宝川、曾春段对其第一项诉讼请求进行明确：胡忠医院支付逾期租金112688.19元，因逾期支付租金而产生的滞纳金暂计为182554.86元，计算标准为：按合同约定的每日1%，从胡忠医院拒交之日即2015年10月1日起计算。关于租金支付方式，谢宝川、曾春段陈述称：在2012年以前，谢宝川、曾春段与胡忠医院在管理中心交纳费用后，由胡忠医院在其总院开支票给谢宝川、曾春段前往领取。在2012年至2015年12月1日，双方的支付方式有改变，谢宝川、曾春段先办理税金并获取了租金凭证后，到达胡忠医院产科医院换取租金。胡忠医院在2015年9月通知谢宝川、曾春段按照之前交纳租金的方式前往出租屋管理中心交纳租金，谢宝川、曾春段获取发票后要求胡忠医院支付2015年第四季度租金时，胡忠医院予以拒绝。胡忠医院陈述：2012年至2015年，双方并没有约定必须按季度支付，因为谢宝川、曾春段不方便，胡忠医院才同意按季度支付。一审诉讼中，胡忠医院提交2015年9月1日的《税收缴款书》及发票各一份，拟证明谢宝川、曾春段与胡忠医院之间的交易习惯及谢宝川、曾春段合法收取胡忠医院租金的依据。一审诉讼中，谢宝川、曾春段确认：其对2015年第四季度的租金催缴仅通过电话通知，没有书面证据。2015年11月17日，胡忠医院向谢宝川、曾春段发出《致曾春段女士、谢宝川先生关于胡忠医院支付松园院区租金的函》，称：“2015年9月两位开具2015年10月至12月最后一期租金发票112688.19元并送达我院。因在租赁初期我院已支付保证金80000元，因此在本次租金支付时准备抵减此保证金，实付32688.19元。两位坚持要全额收取租金，经多次协商租赁双方未达成共识，为不影响我院履行合同义务，又能确保财务开支的安全规范，我院研究决定以公证提存方式办理租金支付。为确保租金如期支付，我院请两位本人务必在2015年11月19日前到我院办理租金领取手续，否则我院将前往花都公证处办理租金的公证提存。”2015年11月19日，胡忠医院向谢宝川、曾春段公证寄送该函。2015年11月25日，胡忠医院向广州市花都公证处提存了租金余额32688.19元。一审诉讼中，谢宝川、曾春段明确：其不同意以胡忠医院交纳的押金予以抵扣2015年第四季度的租金。胡忠医院表示：谢宝川、曾春段不同意将押金抵扣，其将另案起诉。2016年3月8日，三华村东华经济合作社出具《证明》，称：“兹有位于松园大道7-9号的综合楼是我三华村东华经济社所有，该综合楼西面一幢门牌号为松园大道9号，东面一幢门牌号为松园大道7号，该综合楼东面松园大道7号1-4层于2007年1月1日至2016年1月1日租赁给谢宝川、曾春段使用。广州市花都区新华康恒综合商店位置并不在谢宝川、曾春段承租的范围内。”诉讼中，谢宝川、曾春段与胡忠医院均确认：涉案厂房仍由胡忠医院使用，谢宝川、曾春段与胡忠医院的租赁合同已结束，现由胡忠医院直接与权属人三华村东华经济社承租。胡忠医院提交其与案外人曾宪明、陈昌华的《房屋租赁合同》两份，拟证明胡忠医院与两名案外人在最后一期租金中均将胡忠医院预交的订金抵扣租金余款支付。谢宝川、曾春段对此不予确认。一审诉讼中，谢宝川、曾春段明确：一、其诉讼请求第一项的依据为双方的《房屋租赁合同》第七条第二项，其诉讼请求第二项的依据为双方的《房屋租赁合同》第十二条、第十四条第四项第1、5款、第十五条第（四）款。二、其诉讼请求第四项主张的公证费为授权委托代理产生的公证费250元。三、其诉讼请求第四项主张的律师费没有支付凭证及委托代理合同提交。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因胡忠医院提交了涉案厂房的报建手续，证明涉案厂房已经主管部门批准建设，故谢宝川、曾春段与胡忠医院签订的《房屋租赁合同》依法成立有效，双方均应按约履行。谢宝川、曾春段主张胡忠医院逾期交纳2015年第四季度的租金，构成违约。一审法院认为，谢宝川、曾春段与胡忠医院签订的《房屋租赁合同》约定支付租金时间为每月15日前交纳当月租金。但根据胡忠医院于2015年11月17日的函及庭审中谢宝川、曾春段与胡忠医院的确认，自2012年之后，支付租金的时间在实际操作中已有变化，由谢宝川、曾春段办理税金取得发票后，胡忠医院按季度支付租金，但对支付租金的具体期限并未明确，且谢宝川、曾春段未能提交其向胡忠医院进行催缴的证据。根据胡忠医院于2015年11月17日的函及谢宝川、曾春段的主张，双方均确认2015年第四季度的租金为112688.19元。谢宝川、曾春段已于2015年9月开具2015年第四季度的租金发票，故胡忠医院应向谢宝川、曾春段交纳2015年第四季度的租金112688.19元。因双方对交付时间并未能明确约定，胡忠医院已于2015年11月25日提存32688.19元，尚欠80000元。胡忠医院主张其之所以欠付租金80000元，是由于其认为该欠付租金应以其交纳的保证金80000元予以抵扣，但根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第（二）项的约定，房屋租赁保证金在租赁期满或合同解除后才用于抵扣胡忠医院应承担的费用、租金及赔偿责任，而不是在合同履行期间即可予以抵扣，故胡忠医院的该项主张，没有理由和依据，一审法院不予支持。谢宝川、曾春段主张胡忠医院支付欠付的租金80000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持，超出部分，因胡忠医院已进行提存，一审法院不予支持。至于谢宝川、曾春段主张胡忠医院按照双方的《房屋租赁合同》第七条第二项支付逾期交付租金的滞纳金。一审法院认为，如上所述，自2012年后，谢宝川、曾春段与胡忠医院已在对该项内容进行变更，且双方并未重新对交付时间的具体期限进行明确约定，同时谢宝川、曾春段又未能举证证明其在合同期限内向胡忠医院进行了催缴，故谢宝川、曾春段主张胡忠医院按照该项约定支付逾期交纳租金的滞纳金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。谢宝川、曾春段主张按照双方的《房屋租赁合同》第十二条、第十四条第四项第1、5款、第十五条第（四）款，谢宝川、曾春段应没收胡忠医院保证金80000元。一审法院认为，如上所述，自2012年后，谢宝川、曾春段与胡忠医院已在对交付租金时间的内容进行变更，且双方并未重新对交付时间的具体期限进行明确约定，同时谢宝川、曾春段又未能举证证明其在合同期限内向胡忠医院进行了催缴，故谢宝川、曾春段根据合同第十四条第（四）款第1项主张没收保证金，于法无据，一审法院不予支持。而谢宝川、曾春段主张胡忠医院擅自转租，构成违约，但根据胡忠医院的陈述及三华村东华经济合作社出具《证明》可知，康恒商店所承租的部分并不属于谢宝川、曾春段租与胡忠医院的涉案厂房内，故对谢宝川、曾春段根据合同第十四条第（四）款第5项主张没收保证金，没有理由和依据，一审法院不予支持。关于保证金的部分，胡忠医院可另案起诉。至于谢宝川、曾春段要求胡忠医院支付授权委托公证费及律师费，因此项支出系谢宝川、曾春段进行诉讼的必要费用，且谢宝川、曾春段未能提交委托代理合同及律师费的支付凭证，故对于谢宝川、曾春段的该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。康恒商店经一审法院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，一审法院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年5月25日作出判决如下：一、被告广州市花都区胡忠医院于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢宝川、曾春段支付租金80000元；二、驳回原告谢宝川、曾春段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7370元，由原告谢宝川、曾春段负担5913元，由被告广州市花都区胡忠医院负担1457元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方当事人二审均无新证据提交。另外，一、谢宝川、曾春段二审陈述称：康恒商店经合法合规在工商局进行登记，且其登记地址是涉案厂房松园大道7号内，康恒商店未经谢宝川、曾春段同意进行工商登记，是胡忠医院擅自将涉案厂房出租给康恒商店使用，三华村东华经济合作社并不具有出具证明的资格和能力，据此可以认定胡忠医院擅自出租厂房给康恒商店使用。对此，胡忠医院回应称：三华村东华经济合作社是涉案厂房的权属人，清楚知晓涉案厂房的具体情况，有能力出具证明，并且康恒商店目前仍在经营使用场地，可以证明其使用的场地并非在胡忠医院向谢宝川、曾春段承租的厂房范围内。二、《房屋租赁合同》第八条第（二）款约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方（即胡忠医院）承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”及第十五条违约责任中（四）“乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，不退回保证金”、第十四条合同的解除第四款即“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的；5.擅自将房屋转租给第三人的……”。对上述条款理解适用的问题，双方存在分歧。谢宝川、曾春段陈述称：第八条第（二）款明确约定“租赁期满或合同解除后”，保证金才能与胡忠医院拖欠的租金、占有使用费等款项抵扣，并同时承担违反本合同约定的违约赔偿，如果有剩余的部分才返回给胡忠医院；事实上胡忠医院拖欠租金已超过30天，该保证金依照上述第十五条规定予以没收，如果产生违约金滞纳金或其他损失，谢宝川、曾春段仍有权要求对方继续赔偿；对于保证金抵扣及没收的问题，如果胡忠医院存在逾期付租，谢宝川、曾春段有权利放弃追究对方的违约责任，也有权要求对方按照合同第十四条第四款1、5点及第十五条第四款的约定没收保证金。谢宝川、曾春段作为守约方有权选择没收保证金或以保证金抵扣租金。对此，胡忠医院陈述称：《房屋租赁合同》第八条第（二）款虽约定合同期满后或合同解除后，保证金可以抵扣租金等费用，但双方合同履行过程中自2012年起租金交付变成按照季度交纳，双方已经实际履行，只是2015年第四季度租金是合同最后一期租金，胡忠医院提前将保证金抵作租金处理，其他两个出租人也是按照该方式处理的最后一个季度的租金；该条款约定房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用和租金，余款应予返还，所以胡忠医院认为保证金是可以抵扣租金的；另外，谢宝川、曾春段居住在香港，双方考虑两者便利按照季度计付租金，如果胡忠医院交纳8万元后，再向对方追偿保证金是非常困难的，胡忠医院其实已经履行了合同约定的义务；胡忠医院已就80000元保证金返还问题，已另案提起诉讼。三、谢宝川、曾春段二审明确：（一）谢宝川、曾春段向胡忠医院主张支付滞纳金的合同依据是按照双方《房屋租赁合同》第七条第二款约定“合同签订后，实际交付厂房日起计算租金；首期一次性交付半年租金，以后每月15号前支付当月的租金。超期缴交租金，每天计罚10‰的滞纳金……”，因双方实际按季度计收租金，谢宝川、曾春段本案主张胡忠医院从2015年10月15日开始以该季度租金总额按照每日千分之十的标准，计算滞纳金至一审开庭之日止；（二）至于要求胡忠医院承担的律师费、公证费没有合同约定，但本案是以风险代理计算律师费用，谢宝川、曾春段无法详细计算，一审法院要求确定数额，所以谢宝川、曾春段就以前期6000元加上标的额乘以6%计算得出。因为律师费尚未实际发生支付，所以没有凭证。（三）谢宝川、曾春段主张胡忠医院支付公证费250元，是因为谢宝川、曾春段是香港居民，办理委托手续需要进行公证，该公证费用就是办理公证委托的费用。本院认为，一审法院对谢宝川、曾春段与胡忠医院签订《房屋租赁合同》的效力认定，证据充分，论理清晰，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对谢宝川、曾春段与胡忠医院的上诉主张，认定如下：一、保证金80000元是否退还以及能否抵扣租金的问题。谢宝川、曾春段主张胡忠医院存在未依约付租以及擅自转租的违约行为，依照双方《房屋租赁合同》第十二条、第十四条第四款第1、5项、第十五条第（四）款的约定，谢宝川、曾春段有权没收胡忠医院的保证金80000元。而胡忠医院则主张其交纳的保证金应抵扣租金，其不存在欠租的违约行为无需再向谢宝川、曾春段交付租金。首先，关于租金支付的问题。谢宝川、曾春段与胡忠医院均确认2012年之后双方实际按季度支付租金，但具体付租的期限双方均未能提供充分证据证明。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，……租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。据此，因双方对变更每季度交租方式后的具体付租期限未明确，应在租赁期限届满时支付租金，胡忠医院应于2015年12月31日支付当季度租金。双方《房屋租赁合同》第十五条第（四）款约定“乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，不退回保证金”、第十四条第四款即“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的……”。因谢宝川、曾春段与胡忠医院就2015年第四季度租金能否以保证金抵扣理解分歧，双方产生纠纷，胡忠医院亦于2015年11月17日向谢宝川、曾春段发函要求收取租金，并对租金余额32688.19元进行了公证提存。据此，胡忠医院并不存在恶意欠租的故意。谢宝川、曾春段于2016年1月13日提起本案诉讼，胡忠医院亦非“不支付或者不按照约定支付租金达30日”的情形。谢宝川、曾春段现上诉主张胡忠医院应按合同约定的每月15日之前付租与一审所述不一致，且亦与双方《房屋租赁合同》后期实际履行情况不符。为此，谢宝川、曾春段以胡忠医院欠租为由没收其保证金80000元，缺乏事实依据，本院不予接纳。同理，因《房屋租赁合同》第八条第（二）款约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方（即胡忠医院）承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”，胡忠医院在租赁期限届满前主张以80000元保证金抵扣租金的主张亦不能成立，且胡忠医院已就保证金退还问题另案提起诉讼，二审对此不作调处。其次，谢宝川、曾春段主张胡忠医院擅自将涉案场地部分转租给康恒商店的问题。虽康恒商店工商登记资料显示“经营场所广州市花都区新华街松园大道7号胡忠医院内”，但胡忠医院向谢宝川、曾春段承租的涉案厂房仅为该院使用物业的一部分，涉案厂房权属人为三华村东华经济合作社，该社出具《证明》明确康恒商店所承租的部分并不属于谢宝川、曾春段租与胡忠医院的涉案厂房内，具有合理性，可予采纳。另外，康恒商店工商登记资料显示其自2012年1月6日已注册登记，至2016年1月13日提起本案诉讼已达四年时间，谢宝川、曾春段一直未对此提出异议。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，谢宝川、曾春段主张胡忠医院擅自转租，本院不予采纳。谢宝川、曾春段现以胡忠医院擅自转租为由没收其保证金，依据不足，不予支持。二、谢宝川、曾春段上诉主张胡忠医院应向其支付逾期付租的滞纳金。因如前文所述，胡忠医院与谢宝川、曾春段就能否以保证金抵扣租金的合同条款理解存在分歧，且胡忠医院亦对剩余租金进行提存，胡忠医院并不存在恶意欠租的故意。谢宝川、曾春段亦没有提供充分证据证明其向胡忠医院催收租金的事实。为此，一审法院综合全案案情未接纳谢宝川、曾春段要求胡忠医院支付逾期付租滞纳金的诉请，并无不妥，本院予以维持。三、谢宝川、曾春段上诉主张胡忠医院应向其支付律师费及公证费的问题。因该费用并非谢宝川、曾春段进行诉讼的必要费用，且谢宝川、曾春段未能提交委托代理合同及支付律师费用的凭证，一审对此处理并无不当，本院予以维持。另外，谢宝川、曾春段二审提出双方在《房屋租赁合同》期限届满后未对涉案厂房进行交接，胡忠医院亦未支付此后租金的问题，因谢宝川、曾春段一审并未对此提起诉请，本案二审不作调处。综上所述，上诉人谢宝川、曾春段与上诉人胡忠医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6517元，由上诉人谢宝川、曾春段负担4717元、上诉人广州市花都区胡忠医院负担1800元。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一六年十月二十七日书记员 璩方慧 来源：