（2016）京0113民初8190号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
范青燕与都振涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
范青燕,都振涛
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初8190号原告范青燕，女，1963年10月28日出生。被告都振涛，男，1979年1月2日出生。委托代理人周春梅，北京市中淇律师事务所律师。原告范青燕与被告都振涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范青燕，被告都振涛及其委托代理人周春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范青燕诉称:原告是卖方，被告是买方。居间方是北京博爱房地产经纪有限责任公司。2016年1月11日，原告与被告通过居间方就原告位于北京市顺义区××区×号楼×层×单元××号房屋达成买卖协议，三方于当日签订了上述房屋的买卖定金协议书、居间服务合同书，原告与被告也于当日签订了《北京市房屋买卖合同》和《补充协议》。合同所涉房屋129平米，总价198万。按照《北京市房屋买卖合同》和《补充协议》约定，被告应该于2016年4月15日前支付首付款100万元，然后双方配合买卖流程，通过公积金贷款于2016年6月15日前支付尾款98万元。被告目前共支付房款20万元，未如期支付首付款80万元整，也无法通过公积金贷款取得尾款98万元，构成违约。按照双方签署的《北京房屋买卖合同》违约责任第2条规定，原告有权解除合同，被告应承担该房屋成交价格20%的违约金，共计39.6万元。原告因此诉至法院，请求法院依法判令被告承担不如期支付房款的违约责任，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1.请求法院依法判令解除编号为：BJSY2015120143号的《房屋买卖合同》，被告赔偿原告违约金39.6万元。2.诉讼费由被告承担。被告都振涛辩称:不同意原告方的诉讼请求，被告认为本案需要以另一案的审理结果为依据，也就是都振涛诉范青燕房屋买卖合同纠纷一案的审理结果，故本案应当中止审理，但如果法院认为可以先行审理本案，那么被告要求继续履行合同，并要求原告依照双方买卖合同第九条之约定承担违约责任，即按照日千分之三的标准支付违约金至房屋交付之日止，被告暂不提起反诉，只作为被告的答辩意见，被告保留提起反诉的权利。第二，被告认为，原告违约在先，依照双方合同的约定，本案的解除权在于被告而不在于原告，请求法院依法驳回原告的诉求，因为双方的合同中明确约定，先做网签而后再由被告支付首付款，但是原告以各种理由拒绝签订网签合同，并且拒绝接受被告支付剩余的首付款，其目的明显就是为了不履行合同，因此原告属于本案的违约方，不享有本案的合同解除权。经审理查明:一、2016年1月11日,经博爱房地产居间介绍，范青燕（甲方）、都振涛（乙方）签订了合同编号为BJSY2015120143《房屋买卖合同》（含相关附件），其中包括：1.《告知书》中“房产买卖交易流程（贷款）。审核买方购房资格→匹配房源→看房→洽谈→核验卖方房产信息→签定居间合同→交付定金→打印网签合同→交付首付款→办理贷款审核手续→银行审核通过→办理交税→办理过户手续→办理抵押登记→银行放款给卖方→物业交接。……4、网签合同打印出后，须买卖双方同时签字确认。……”都振涛、范青燕均在该《告知书》上书写了“我已仔细阅读并知晓本告知书内容”并签字。2.《买卖定金协议书》中约定定金为10万元。3.《居间服务合同书》中约定，都振涛、范青燕共同委托博爱房地产（丙方）作为居间交易人，提供居间服务。居间代理费一节中，“1、因本次交易涉及网签、面签、过户等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向丙方支付居间代理费为人民币（大写）／元整，其中由甲方承担人民币（大写）／元整，乙方承担人民币（大写）壹万玖仟捌佰元整。此居间代理费应于本合同签订当日向丙方缴纳。2、乙方如需委托丙方办理过户等相关手续需另行支付1000元费用。”4.《北京市房屋买卖合同》中约定：范青燕将位于北京市顺义区××区×号楼×层×单元××号的房屋以198万元出卖给都振涛，首付款为100万元，剩余部分进行贷款。第九条违约责任约定：“1、乙方交付甲方购房定金后，双方依据《合同法》定金罚责的规定承担违约责任。甲方悔约应向乙方双倍返还定金；乙方悔约，甲方收取的定金不予返还。2、乙方如未按照合同第四条规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任。每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价20%的违约金。3、甲方逾期不提交房屋贷款手续、逾期不办理房屋解押手续、逾期不办理房屋登记过户手续时，乙方有权追究甲方违约责任，每逾期一日，甲方应支付乙方房屋全款的千分之三的违约金。逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同，违约方应承担该房屋成交价格20%的违约金。”第十一条，生效及其他。“1、本合同自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。2、本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充条款。补充条款为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力，补充条款与本合同格式条款不一致的以补充条款为准。”第十二条补充条款“经甲乙双方友好协商一致，甲方保证此房为家庭满五唯一住房且产权清晰。”5.都振涛所提交的《存量房交易结算资金自行划转声明》约定：“兹有乙方购买甲方位于北京市顺义区××区×号楼×层×单元××房产，《房屋所有权证》证号：X京房权证顺字第2222**，房价款为人民币壹佰玖拾捌万（壹佰玖拾捌万为手写，且被划去）元，大写数额1980000（1980000为手写，且被划去）。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。”范青燕所提交的《存量房交易结算资金自行划转声明》约定：“兹有乙方购买甲方位于北京市顺义区××区×号楼×层×单元××房产，《房屋所有权证》证号：X京房权证顺字第2222**，房价款为人民币壹佰玖（壹佰玖手写，按有手印，且被划去）元，大写数额（此处空白）。甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。”范青燕后提交补充证据中的《存量房交易结算资金自行划转声明》内容与都振涛提交的《存量房交易结算资金自行划转声明》内容一致。6.《补充协议》约定“……经甲乙双方友好协商一致，乙方确认已（以）人民币大写：壹佰玖拾捌万整购买此房，购房定金签订合同当日支付甲方人民币：伍万元整，2016年1月18日前支付人民币：伍万元整，共计人民币：壹拾万元整。首付款于2016年3月1日前支付人民币：壹拾万元整，2016年4月15日前支付人民币：捌拾万元整，首付款包括定金人民币：壹拾万元整，共计人民币：壹佰万元整，如甲乙双方证件齐全，及时配合买卖合同流程，尾款人民币：玖拾捌万元整，房本过户抵押顺义建行，2016年6月15日大概由建行直接打入甲方指定银行账户，甲方整体厨房，卫生间，灯具，房屋整体结构不动。此协议与买卖合同同时，并甲乙双方签字生效。合同编号：BJSY2015120143.签约于北京博爱房产经纪责任有限公司。”二、都振涛于2016年1月11日给付范青燕定金5万元，于2016年1月15日通过转账支付定金5万元，于2016年2月25日通过转账支付首付款10万元。三、都振涛提交原被告双方于2016年3月6日通过手机短信方式就合同履行问题交谈如下：范青燕：最近房价涨的太快，你的房款不到位，我都没法买房，原定买现在租住的房子，但房东已经每平米涨价5000，所以，我们之间的房子要么我违约，按协议赔款给你，要么你加25万，实在对不起，我也没办法。都振涛：3月底4月初就能给您首付款合计100万了范姐～我这也是卖的房子也赔钱了～您也得替我考虑吧？这段时间也是没少花钱就为了托人快办。范青燕：我最近很难过，有机会越好中介见面谈吧。四、2016年3月7日，都振涛名下原有房屋过户至他人名下。2016年3月18日，都振涛通过相关部门的购房资格审查。五、根据都振涛中国农业银行卡交易明细，2016年3月21日，都振涛账户收到徐恩花转存借款70万元；2016年3月24日，都振涛账户收取跨行转账10万元，账户余额801518.09元；2016年4月1日，都振涛账户转出15万元，余额651512.09元；2016年4月13日，都振涛账户转入15万元，余额801391.81元。六、都振涛提交都振涛与范青燕于2016年3月24日在中介公司见面商议录音，商议未果。交谈内容节录如下：范青燕问：你那个房的房款到了？都振涛：是。女：你这么长时间才拿到钱吗？都：我这是花了一千元走关系才提前的，我这是怕你着急而且每一次给你定金的时候都是提前的，剩下的钱已经到位了。范青燕：提前已经过了几个月了，房价都已经疯涨，你给我198万我已经买不起房了。都：我现在已经变得无家可归了。范：之前有个朋友给我195万我没有卖的，因为一直在犹豫吗，然后这几天他又找到我，问我还没有拿到钱吗，我说没有，只拿到十万块钱定金，十万块钱的首付款，一共二十多万。他说我给你250万你还卖给我吧，然后我说我也给人家签约了。同等情况下我一定卖给人家。卖给你我得说我是赔钱，是吧。那个我说我给他商量一下。前两天那我给你发了个信息你也看到了。我说你能不能加25万块钱。我要买的房子已经涨到60万了。现在我跟人家一商量那房子又涨了，又涨到80万了。你看我哪买得起啊。小都，你要是能给我238万，少给12万块钱，我还是卖给你。我不亏待你。如果不行，你实在不想加钱，那我就不卖了。合同怎么写那我就按规矩赔钱。都振涛：你听我说两句。你也知道我是卖了我的房子买了你的房子。我现在房子已经过户完了。现在房子是他的了。他自己要他的钱不可能给我，是吧…………范青燕：那我就赔钱吧，按照合同约定，要么你就去法院起诉吧。都振涛：……剩下的钱可以随时给你。现在的情况是您是履行还是不履行？今天开始，今天星期四，最晚到星期天给我个回话。范青燕：198万我不可能卖给你的。中介费我赔，那个我给你，这个房子是不可能卖给你。都振涛：那个房款的20%呢？范青燕：20%是不过户的情况下。我现在还不到过户这一步呢。我连首付款都没有拿齐呢，现在你首付款还没给我呢，我没法给你过户，我现在拿你20万块钱，你又让我赔你，过后吧，那是不可能的。……七、2016年3月28日，都振涛、范青燕短信联系，相关内容节录如下:都振涛:我们谈话我都有录音，而且中介也不止一次给您打电话了，您不要说没用的了，80万首付款到位了，马上可以办手续，您是配合不配合？我等你回复呢范青燕：好，你可以打款。范青燕：那个银行卡号因时间太久消磁，我换卡了，回头告诉你。都振涛：那您也得到场当面办理手续不是吗？范青燕：关于录音，我也有，而且有我们签合同的全程录音。都振涛：那不是更好吗，我也是全程录音，我关心的是什么时候办理手续，钱已经到位了80万，随时可以交易。明天赶紧过来办手续吧，一家人马上没地方住了，您要是不过来办理手续，我就履行合同，起诉了。范青燕：我们的合同没有规定我要明天办理手续吧？范青燕：房款在你手里，我没有收到，你也没有打款的诚意，你也知道我的银行账号，明天也真的没时间，如果你想起诉我就去吧。我从现在开始等法院通知。都振涛：4月15日前也就是在3月24日见面当天80万款已到位，是您提出加价，说要违约我这都有录音的。那你什么时候有时间我们和中介一起约好。八、2016年3月29日，都振涛、范青燕短信联系，内容节录如下：都振涛三次向范青燕发送如下内容短信：4月15日前也就是在3月24日见面当天80万款已到位，是您提出加价，说要违约我这都有录音的。那您什么时候有时间我们和中介一起约好办理网签，一起当日付款。如果你执意坚持，法庭见吧，我没有选择。范青燕两次回复如下内容短信：请你打款到我的银行卡账号，你知道的。最后回复：那就等法院判决吧，我仍然坚持你把首付款打到我的银行卡号，对你的要求我也不能满足。范青燕：我现在真的着急用钱，你的首付款距离我们签合同已经三个月了，还不到位，我是为了换房才卖房，现在你的钱已经到位，却不打给我，无理要求我跑60公里的路去取，你让我失去了太多买房机会，恶毒地看我要无家可归，太过分了！都振涛:你看看签约须知和告知书吧，是先交付定金，然后网签，然后交首付款的，而且我一直要求跟你网签打款，完全符合我们的约定，并且我说过多次了，钱已经准备好了，你如果一直这样说的话，就别给我发短信联系，我房子已经过户完了，你还不跟我办理手续，我还得去租房，我才是无家可归了，总之一句话，我随时都期盼你过来办理网签手续，给你首付款，如果不是这方面的事，你不要给我发短信了，谢谢！范青燕：好的，我尽快过去按合同办事。都振涛：交易时是必须中介方，我们双方都要到场的，你要是不方便来，我们可以带着钱和合同去找你。范青燕：好，我过去，但前提是你打款我才能签字。都振涛：你要不放心钱可以给第三方监管，或者我准备现金。范青燕：那么多现金我可不敢收，你还是到时候给我打入银行账户吧。范青燕：我们合同约定你要直接给我钱的，放入第三方不符合同约定。我不同意放第三方。九、2016年3月29日，范青燕与中介公司工作人员短信联系。中介公司工作人员告知范青燕，都振涛表示，只履行合同，等范青燕过来给其首付款；另告知，正常的程序是双方一起打（印）网签（合同），打完网签当场给首付，不是先给首付，再打网签。十、2016年3月30日，范青燕向都振涛发送短信：多谢你提醒看告知书，我一直没注意，才以为你应该先把首付款打入我账户，我再去办理过户手续的，导致我们至今发生了误解，非常抱歉，多次和中介电话短信，他们也没有提醒，因为确实早就预订了去贵州的机票，所以真的不能早去，对此表示歉意，我4月14日和4月15日两天都可以过去网签，对以往的误解表示歉意。经中介公司工作人员中间沟通，工作人员安排都振涛、范青燕于2016年4月14日上午10点左右，在中介公司权证部见面。范青燕、都振涛均表示同意。工作人员另提醒范青燕于4月14日办理网签手续的时候，带着房本、身份证及本人的建行卡。十一、2016年4月1日，都振涛提起诉讼，要求继续履行合同。十二、2016年4月13日，中介公司工作人员向范青燕确认：明天（即4月14日）上午10点左右能到么？范青燕：小申，昨天晚上五点多接到法院通知，都振涛已经起诉我了。范青燕：我真是无语了，我被他气吐血啦。范青燕：他有权有势，随他吧！中介公司工作人员：他起诉这个事我都不知道，我刚问他了，他说您明天来咱们三方正常的去走手续，他不会起诉您的。中介公司工作人员：您明天来么？范青燕：他已经起诉了，还这样说，这不是骗子流氓吗？让他滚蛋吧！别再打扰老娘！范青燕：你也别费心了，我知道你们收了他的钱，但做人要有度！中介公司工作人员：呢（那）就没办法了。范青燕：小申，都振涛的律师已经明确告诉我我不在网签合同上签字，他不打款给我，这违背了我的本意，所以我不可能去配合网签。2016年4月14日，范青燕接收到都振涛委托代理人周春梅发送的如下内容短信：范青燕女士您好，按照您与都振涛先生所签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，您应当于2016年4月15日之前配合中介及都振涛办理网签合同，双方在网签合同上签字后，都振涛先生即可向您支付剩余的首付款80万元（该款已备齐）！望您按着双方的约定履行合同义务，享有合同权利。如果您没有在约定时间到达并在网签合同上签字，履行合同义务，您的行为将构成违约，我方将请求法院依法审理此案，并申请依法对涉案的房屋采取财产保全措施，届时，您不但可能将依照法院判决继续履行合同，还将可能承担由此发生的诉讼费、财产保全费、履行费等不利益的费用，请您慎重考虑为盼！北京市中淇律师事务所周春梅律师2016年4月13日。十三、2016年4月14日上午，都振涛到达中介公司，范青燕未到场，并手机关机。十四、2016年6月6日，范青燕提起诉讼，要求解除解除编号为：BJSY2015120143号的《房屋买卖合同》，并要求都振涛赔偿违约金39.6万元。十五、针对都振涛是否具有购房资格一节，都振涛提交了2010年1月至2016年6月之间连续的完税证明。此外，中介公司所出具的购房资格电脑截屏显示，都振涛于2016年3月18日通过资格审核。十六、本院（2016）京0113民初4617号一案2016年5月18日第一次庭审时，范青燕不同意继续履行合同。中介公司工作人员曾出庭作证，其证实如下内容：1.都振涛于2016年3月18日通过购房资格审查；2.范青燕询问，其与都振涛签订房屋买卖合同前一天，中介公司办理都振涛房屋的出售合同，并询问都振涛原有房屋何时过户，中介公司工作人员电话核实，但未查询到过户日期；3.房屋买卖一般流程为：首先，卖方来中介公司登记房屋出售信息，买方来公司匹配房源；第二，带买方看房，并约双方面谈；第三，面谈成功后签订购房合同，签订购房合同当日，买方向卖方支付定金，此定金在做完网签后自动转为首付款部分；第四，签订购房合同后，审核卖方的房产是否产权清晰，同时审核买方的购房资质；另补充一点，都振涛是先卖房后买房，故都振涛需先卖掉房子再买房，所以需等待都振涛房屋过户后审核都振涛的购房资质，审核资质完毕后再办理买新房的网签手续，网签当日买方向卖方支付首付款；第五，做公积金一次面签，而后缴税、过户、公积金二次面签，之后由银行向卖方账户打尾款。都振涛认可证人证言。范青燕表示，证人所述房屋买卖流程与告知书不同，购房流程可以随意更改。十七、范青燕表示，范青燕主张的违约金标准适当，都振涛主张的违约金即便是一分钱也是标准过高，都振涛不应主张违约金；要求都振涛依据双方合同第九条第二款承担违约责任，解除双方之间的合同，不同意继续履行合同，也不反诉要求支付剩余房款；范青燕系离婚，2004年经民政局协议离婚，涉诉房屋系其个人财产。十八、针对房屋尾款问题，都振涛同意一次性支付剩余房款；此外，在本案中撤回要求范青燕赔偿经济损失及支付违约金的诉讼请求，但保留主张上述请求的权利。上述事实有，双方当事人陈述，房屋买卖合同及补充协议，录音，视频，短信截屏，银行账户交易明细及相关凭证，完税证明，房地产权登记信息，（2016）京0113民初4617号民事卷宗等在案佐证。本院认为:双方所签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，双方均应遵守。范青燕于2016年3月6日提出违约，或让都振涛加价25万元，导致双方买卖合同履行发生纠纷。2016年3月24日，都振涛、范青燕在中介公司见面协商，范青燕表示以238万进行交易（即加价40万）或违约，再次导致双方矛盾升级。2016年3月28日，都振涛、范青燕短信联系，范青燕虽表示“好，你可以打款。”后又发短信表示“那个银行卡号因时间太久消磁，我换卡了，回头告诉你。”但此后虽然要求都振涛打款，但均未告知新的银行卡号。经中介公司工作人员沟通协调，双方定于2016年4月14日上午见面进行网签和给付首付款，都振涛到场，而范青燕未到场并手机关机，导致双方无法进一步沟通。双方庭审中虽争执给付首付款及打印网签合同的前后顺序，但根据中介公司工作人员的解释以及双方在4月14日见面前所达成的共识，应当先打印网签合同，随后支付首付款。但由于范青燕未到场，双方无法就网签合同上签字，也无法再次就该问题继续协商。都振涛起诉要求继续履行合同，这与双方于2016年4月14日见面继续履行合同并不矛盾。针对都振涛是否具有购房资格一节，都振涛提交了2010年1月至2016年6月连续的完税证明。且双方约定的给付最后一笔80万元首付款时，即2016年4月15日，都振涛已经先于该事件通过了相关部门的购房资质审查，由此可见，依照双方约定的时间，购房资质或购房资质审查结果并不会影响到合同的进一步履行。综上，由于范青燕的行为导致双方失去信任，且拒绝在中介公司工作人员安排的时间地点见面协商，引发目前的后果，故范青燕存在违约行为，都振涛不存在违约行为。因此，应驳回范青燕的全部诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告范青燕的全部诉讼请求。案件受理费二万二千六百二十元，由原告范青燕负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宋万忠人民陪审员 杨立红人民陪审员 田荣芹二〇一六年十月二十七日书 记 员 李贵生 来源：百度搜索“”