（2015）石法民初字第04031号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-30
案件名称
谭长祥与重庆正轩房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
石柱土家族自治县人民法院
所属地区
石柱土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭长祥,重庆正轩房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)石法民初字第04031号原告：谭长祥，男，生于1971年11月9日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：刘志伟，重庆律缘律师事务所律师。被告：重庆正轩房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道城东路165号。法定代表人：孙兆达，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。原告谭长祥诉被告重庆正轩房地产开发有限公司（以下简称正轩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2015年9月8日立案受理后，依法由代理审判员王新贵独任审判，适用简易程序于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告谭长祥及委托诉讼代理人刘志伟，被告正轩公司的委托诉讼代理人谭登忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭长祥向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告双方于2015年5月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.由被告立即返还原告已支付的购房款690000.00元，并以此为基数按银行同期贷款利率支付占用资金期间的利息；由被告按原告已付购房款的一倍承担赔偿责任，即向原告支付赔偿金690000.00元；4.本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：坐落于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇南宾路“渝东·中央大街”房地产项目由被告开发建设。2015年5月11日，原、被告双方就原告购买该项目（商）1F-1号商业用房签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：商业1F-1）。合同约定了被告预售的该商品房建筑面积82.48平方米，总成交价为人民币4020615.00元，原告支付购房款方式为按揭付款。原告已于签订该合同前后累计向被告支付了购房款690000.00元。合同签订后不久，原告在该项目现场从他人交谈时得知其购买的房屋早已被确定为拆迁安置换房，为此，原告找被告核实此事，被告予以否认。之后原告向土地房屋登记机构查询被告是否已按合同约定履行了申请办理该商品房预售合同登记备案义务时得知其购买的房屋不仅被暂定为拆迁还房范围，更为严重的是该房屋已设定了抵押权并办理了抵押登记，设定抵押权时间先于原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》时间。被告故意隐瞒该重大事实的行为属典型的欺诈，使原告在订立合同时作出错误意思表示，也使被告在对该商品房项目的定位和宣传时自我标榜让人感觉可怕。针对上述情况，原告曾试图与被告通过协商解决未果。被告正轩公司辩称，一、原告已支付的购房款应认定为640000.00元。对原告于2015年5月4日、2015年5月13日、2015年5月21日共支付购房款590000.00元，双方均无异议。2014年12月21日，被告开展“交五万抵十万”促销活动时，原告实际向被告预交定金50000.00元，对该笔款项的认定应视不同情况而定，如涉案合同不被判决或调解撤销或解除，仍继续履行，被告仍认可其承诺，对此笔款项可抵100000.00元购房款；如涉案合同被判决或调解撤销或解除，不能继续履行，则只能认定原告向被告支付购房款为50000.00元，原告四次向被告支付购房款为640000.00元，而非690000.00元。二、涉案合同不具有可撤销的法定情形，对双方具有法律约束力。被告对涉案房屋已设定抵押的事实已进行公示和告知，并未故意隐瞒，被告也无主观上的恶意，且原告作为买受人在订立合同时应负有合理注意义务，应当在购买房屋时对被告出售房屋是否取得预售许可证明、是否设定抵押等进行必要查询，在签订合同时进行相应询问，原告并未提供证据证明其已尽到合理注意义务。涉案房屋虽设定抵押，但抵押权人同意被告销售抵押房屋，被告在房屋销售大厅公示牌公司抵押等信息应视为合同内容，抵押权人同意被告销售的《函》已在销售大厅公示，应视为合同内容。涉案房屋现已不是拆迁还房。2015年5月11日，双方签订合同时，涉案房屋并未被拆迁部门定位拆迁还房，之后被确定为拆迁还房的备选房，后石柱县征收拆迁补偿事务中心解除锁定，不在确定为拆迁还房，故原告行使撤销权的阻却事由发生，该合同能够继续履行。综上原告的诉讼请求不应得到支持，即使涉案合同可撤销，按照合同约定，被告仅支付原告已付购房款0.1%的赔偿金。本院经审理认定事实如下：被告系石柱县南宾镇南宾路“渝东·中央大街”房地产项目开发商。2014年12月21日，原告向被告预交50000.00元，被告于同日向原告出具《收据》，收款事由载明为“渝东中央大街一期商业诚意金伍万元抵壹拾万元整”。原告于2015年5月4日支付100000.00元、2015年5月13日支付188470.00元、2015年5月21日支付301530.00元，共计支付590000.00元，被告分别出具《收据》予以确认。2015年5月11日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：商业1F-1），约定甲方将其坐落于石柱县南宾镇南宾路7号（商）1F-1号商服用房（建筑面积82.48平方米）以4020615.00元的价款出售给乙方，乙方于2015年5月11日支付房款2010615.00元整，剩余房款2010000.00元整，由银行提供按揭贷款。该合同第十一条甲方关于房屋产权状况的承诺：甲方关于本商品房抵押情况的声明为本商品房没有设定抵押权。甲方如隐瞒本商品房已设定抵押权的情况，乙方有权退房，甲方应于乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款0.1%。双方于同日签订《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》，该协议对涉房屋所处状态显示为空白。被告正轩公司向重庆国际信托有限公司借款，被告以其正在开发建设的位于石柱县南宾镇南宾路7号的“渝东·中央大街”项目下191127.37平方米在建工程作为借款抵押担保，并于2015年1月13日在国土局办理了抵押登记。原告购买的房屋属于抵押登记范围之内，并被石柱县征收拆迁补偿事务中心暂定为拆迁还房。石柱县国土资源和房屋管理局于2015年3月31日对涉案房屋办理抵押登记，该房屋状态显示为：期房，预售许可，在建工程抵押，抵押类型，不可售。2015年1月20日，重庆国际信托有限公司出具《关于同意“渝东·中央大街”项目部分在建工程对外进行预售的函》，载明：“重庆正轩房地产开发有限公司：贵公司正在开发建设位于重庆市石柱县南宾镇南宾路7号“渝东·中央大街”项目（以下简称“本项目”），本项目下191127.37㎡在建工程现已为我公司提供的借款提供了抵押担保。现我公司同意协助贵公司在不影响我公司抵押权的前提下，将上述在建工程的住宅及商业部分对外进行预售。按照所预售商品房实际成交价格的住宅15%，商业45%向我公司指定的监管账户中存入解押保证金，我公司在确认上述保证金足额到账后，才会同意解除与之对应的在建工程抵押担保。特此函告”。2015年12月30日，石柱县征收拆迁补偿事务中心向石柱县国土资源和房屋管理局发出《石柱县征收拆迁补偿事务中心关于解除民族体育场部分商业房的函》（石征拆中心函〔2015〕107号），请求石柱县国土资源和房屋管理局将原告购买的房屋予以解除锁定，石柱县国土资源和房屋管理局根据该函对原告购买的房屋予以解除锁定，即不再确定为拆迁还房，房屋状态显示为：期房，预售许可，在建工程抵押，抵押类型。2015年8月27日，原告向本院向申请诉前财产保全，申请冻结被告的银行存款1200000.00元，本院于同日作出（2015）石法民初字第00053号民事裁定书裁定冻结被告的存款1200000.00元。原告缴纳保全费5000.00元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，本案中，被告明知其出售给原告的房屋已设定抵押，并被石柱县征收拆迁补偿事务中心暂定为拆迁还房范围的情况下，没有明确告知原告上述情况，而是故意隐瞒真实情况，且该合同中对房屋状况的陈述也显示为没有设定抵押权，致使原告相信被告出售的房屋没有权利瑕疵的情况下与其签订《重庆市商品房买卖合同》，且在双方签订合同后，涉案房屋虽已解除锁定，不再属于拆迁还房范围，且重庆国际信托有限公司公司同意其销售涉案房屋同意被告销售涉案房屋，但在签订合同时，被告故意隐瞒该情况，其行为构成欺诈，故本院对原告请求撤销《重庆市商品房买卖合同》的请求予以支持。被告辩称重庆国际信托有限公司公司同意其销售涉案房屋，并已在销售大厅予以公示，并提供公示照片和重庆国际信托有限公司出具的同意销售的函为证，因其并未提供证据证明公示的具体时间，也不能证明原告对该公示明确知情或在签订合同前被告已明确告知原告涉案房屋已被抵押事实，故本院对被告的该项辩称不予认可。因《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》均未约定销售大厅公示内容也属双方合同内容，故本院对其辩称公示抵押登记信息应视为合同内容不予认可。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，因双方的合同已被撤销，故被告需返还原告已付购房款及利息。对于原告已付购房款应认定为640000.00元，因合同被撤销自始没有法律约束力，原告于2014年12月21日支付的50000.00元系诚意金，原告享受交50000.00元抵100000.00元购房款的优惠政策的前提是双方合同有效并继续履行，故原告已付购房款应以其实际支付的金额为准。关于利息问题，可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于原告请求被告按已付购房款一倍承担赔偿责任问题，因被告故意隐瞒所售房屋已经抵押和为拆迁还房的事实，致使合同被告撤销，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。关于赔偿金额的问题，原告购买的房屋总价款为4020615.00元，原告共计支付金额为640000.00元，对于被告占用原告资金期间的利息已经得到支持，被告的欺诈行为已经得到一定程度的惩戒，原告的损失也得到了弥补，考虑到系原告所购房屋系商业经营用房并非住宅，其生活并未造成影响，原告也未举证证明因被告欺诈行为给其造成严重损失，结合本案实际情况，本院酌定被告赔偿原告25600.00元。对于原告主张的保全费，有原告向本院提交保全资料和保全费收据为证，本院予以确认并作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告谭长祥与被告重庆正轩房地产开发有限公司于2015年5月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：商业1F-1）；二、被告重庆正轩房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内返还原告谭长祥已付购房款640000.00元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中50000.00元为基数，从2014年12月21日起计算至还清时止；100000.00元为基数，从2015年5月4日起计算至还清时止；188470.00元为基数，从2015年5月13日起计算至还清时止；301530.00元为基数，从2015年5月21日起计算至还清时止）；三、被告重庆正轩房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告谭长祥25600.00元；四、驳回原告谭长祥的其他诉讼请求。如果被告重庆正轩房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费8610.00元（已减半收取），诉前保全费5000.00元，由原告谭长祥负担7045.64元，由被告重庆正轩房地产开发有限公司负担6564.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 王新贵二〇一六年十月二十七日(院印)书 记 员 谭 茜 微信公众号“”