（2016）浙0282民初7635号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-07

案件名称

陆迪龙与钱明祥、沈玉兰等确认合同无效纠纷一审民事判决书

法院

慈溪市人民法院

所属地区

慈溪市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆迪龙,钱明祥,沈玉兰,钱纪海

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

浙江省慈溪市人民法院民事判决书（2016）浙0282民初7635号原告：陆迪龙，男，1971年8月14日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托代理人：邱颖，浙江杭湾律师事务所律师。被告：钱明祥，男，1932年10月24日出生，汉族，住浙江省慈溪市。被告：沈玉兰，女，1937年1月3日出生，汉族，住浙江省慈溪市。被告：钱纪海（系被告沈玉兰、钱明祥的儿子，两人的委托代理人），男，1966年2月7日出生，汉族，住浙江省慈溪市。原告陆迪龙与被告钱明祥、沈玉兰、钱纪海确认合同无效纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员朱玲适用简易程序于同年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱颖、被告钱纪海到庭参加诉讼。同年10月17日，本案再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邱颖、被告钱纪海到庭参加诉讼。同年10月25日，本案第三次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人邱颖、被告钱纪海、被告沈玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆迪龙起诉称：2010年8月2日，原告与被告钱明祥、沈玉兰、钱纪海签订房屋买卖协议，约定三被告将周巷镇平王村劳家路74号的二间二层楼房转让给原告，转让款570000元当场付给钱纪海。三被告称该房屋土地使用权为国有性质，原告当时以为可以过户。原告按照协议约定一次性付清房款后，被告方将相关证件交付原告。此后原告得知该地段系集体土地，不能办理相关过户手续。并且，该房屋涉及被告钱纪海前妻的诉讼，法院已判决该房屋归钱纪海前妻所有，因而原告与被告之间的协议已没有履行的可能性。2015年5月20日，原告找三被告协议解除协议，被告钱纪海称当作借了原告的钱，于是写下借条一份。原告发现数字有误且没计算利息，被告钱纪海就又写下了欠条一张作为凭据。原告认为三被告应连带返还原告购房款并给付利息损失。现请求：1.确认三被告与原告之间的房屋买卖协议无效；2.三被告连带给付原告购房款570000元及损失70300元，合计640300元；3.本案诉讼费用由三被告承担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求第2项为：三被告连带给付原告购房款470000元及利息损失170300元，合计640300元。三被告答辩称：原告起诉涉及的合同是真实的，确实有签，但被告方认为合同是有效的。当初原告购买房屋的时候，就知道该房屋是集体土地，被告也将土地证交付给原告，告知了原告，因而买卖是双方自愿的，被告方不同意原告主张的合同无效。并且，被告方总共只收到了350000元房款，房款是通过见证人余某交付被告钱纪海的。大概2012年的时候原告不要房子了，刚开始被告方要求一定要继续履行协议，但是原告没有给被告方房款，被告也找不到原告本人，中间人余某也没有给被告方房款。被告方没有办法，只得同意原告不要房屋。被告方当时问房子原告不要了，收到的房款怎么办，原告方称房款慢慢还好了，但说利息要加上去。被告方表示房子不卖了，钱确实应该还给原告，但不同意支付利息，中间人余某说利息只是写上去让原告看一下，不用实际支付。被告钱纪海不懂法律，也因为比较相信余某，所以出具了两份借条，一份350000元，一份120000元，120000元的是利息。2015年的时候，余某又要求被告钱纪海重新写借条，称被告方钱还没有还，他老表原告那里不好交代，要求把之前的两张借条拼起来写一张470000元的，再写一张170300元的利息借条，被告钱纪海就写下了原告提供的证据中的借条、欠条，之前老的手续就撕掉了。被告钱明祥、沈玉兰只收到了350000元房款，钱是被告钱纪海陆续分次交给两被告的，因为两被告不会写收条，才让被告钱纪海出具了收条。被告钱明祥、沈玉兰认为房屋买卖有效，应驳回原告诉请。被告钱纪海认为本案房屋买卖合同的买卖双方是原告与被告钱明祥、沈玉兰，被告钱纪海并非合同相对人，在买卖合同上钱纪海也是作为见证人签名。原告陆续支付的房款，被告钱纪海收到后交给了被告钱明祥、沈玉兰，因父母文化程度低，所以钱纪海才代两人出具了收条，若法院确认协议无效，应由被告钱明祥、沈玉兰归还房款。原告为证明自己的诉称事实及主张，向本院提交了如下证据：1.房屋买卖协议1份，证明原告与三被告签订了房屋买卖协议，以及协议签订的时间、约定的房屋价格。2.借条、欠条各1份，证明原告向被告方要求返还房款的时候，被告钱纪海写给原告两份结算收据的事实。3.建房审批表1份，证明讼争房屋系集体土地，涉诉协议按照现行法律是无法履行，应属无效的事实。三被告对原告提供的证据质证如下：对证据1、3无异议。证据2确系被告钱纪海出具，但是被告方并没有收到这么多钱，只收到350000元。三被告为证明自己的诉称事实及主张，向本院提供了以下证据：1.证人余某出庭作证证言，证明被告方仅收到房款350000元，借条中的另外120000元与本案没有关系。2.与余某通话录音资料1份，证明当时余某和被告钱纪海说了利息欠条只是写一下，不会真的问被告方要的，利息欠条被告方原本是要收回的。原告对三被告提供的证据质证如下：对证据1，证人余某作证的陈述比较客观，但是与余某告知原告的内容有部分出入，余某拿欠条给原告的时候说钱一定拿得到的，利息也已经算好了，还说债务转移的部分他也会搞好的，称不会让原告有损失。对证据2，被告钱纪海在录音中说“房子的手续要还给我”，这正可以说明钱纪海就是合同的当事人而不是见证人，该房子实际是被告方家庭共有财产，只是登记在被告钱明祥的名下；录音中钱纪海表达的意思是借条、欠条写过后后悔了，但其已经向原告出具了借条、欠条，原告按照借条、欠条起诉是没有问题的。为查明本案事实，本院调取土地登记簿查阅证明1份，原、被告对该证据均无异议。本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据1、3三被告无异议，本院予以确认。原告提供的证据2，三被告对其真实性无异议，认可确系钱纪海在双方说好不买卖房屋后向原告出具的，对原告的该证明目的本院予以确认，但应归还的房款具体数额本院认为不能仅凭该证据予以证实，而应结合其他证据和双方陈述做综合认定。三被告的证人余某出庭作证时陈述，其是原、被告买卖关系的中间人，参与了此次交易的各个阶段，并代交易双方传递房款，对余某的此身份原、被告均无异议。余某称其共交付被告钱纪海房款370000元，借条之所以写470000元，是因为其欠原告10多万元，被告钱纪海欠其10余万元，所以三方当时通过债务转移的方式将100000元直接由被告钱纪海归还原告，故借条金额总计470000元，另外欠条中的170300元，是以470000元为本金计算的对应利息，对其以上陈述原告方没有异议。本院认为470000元借条中的100000元，系原告、被告钱纪海、证人余某之间的其它法律关系，与本案无关，应由各方另作处理，本案中应归还的房款应为370000元。相应地，欠条中包含的100000元对应的利息，也应另作处理。被告方虽然称只收到350000元，认为余某交付的370000元的20000元并非房款，系被告钱纪海个人向余某的借款，但此陈述无证据加以证实，也与钱纪海自己出具的借条相矛盾，对此陈述本院难以采信。三被告提供的证据2的录音内容，并不能证明被告方的待证事实。本院调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2010年8月2日，原告陆迪龙与被告钱明祥、沈玉兰签订房屋买卖协议一份，约定上述两被告将其所有的位于慈溪市周巷镇平王村劳家（劳家路74号）的二间二层楼房一幢转让给原告，转让价格为570000元，原告应一次性付清房款，同时上述两被告应将其持有的建房审批表、测绘报告书等相关证件当场交付原告。被告钱明祥、沈玉兰的儿子被告钱纪海、案外人余某作为见证人在协议上签名。余某作为原、被告买卖协议的中间人，参与了此次交易的各个阶段。该协议签订后原告通过余某交付被告钱纪海房款共计370000元，但房屋一直未交付原告。后原告与被告方达成一致意见，上述房屋不再出卖给原告，收到的房款被告方返还原告。被告钱纪海于2015年5月20日向原告出具了金额为470000元的借条、170300元的欠条各一份。钱纪海在该房屋买卖关系中所有的处理意见，其父母被告钱明祥、沈玉兰均没有异议。后三被告未归还上述借条、欠条中所载款项，原告催讨未果，致酿成纠纷。另查明，涉诉房产土地使用权性质为集体土地使用权。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告陆迪龙户籍在安徽，按照现行法律、法规规定不得购买位于慈溪市的集体土地性质的房屋，因而原告与被告钱明祥、沈玉兰签订的房屋买卖协议应属无效，对于原告要求确认该协议无效的诉请，本院予以支持。该房屋买卖协议发起、签订、履行的各个过程，被告钱纪海均代其父母处理相关事宜，被告钱纪海最终与原告协议解除房屋买卖合同，由被告方返还原告已收到的房款，该处理意见应视作三被告共同的处理意见，本院认为房屋买卖协议确认无效后，可以参照处理。被告钱纪海虽非房屋买卖协议的当事人，但该买卖协议各个阶段的各项事宜一直由其实际处理，其在第二次庭审中自认房款也是由其收取、使用，2015年5月20日，其还以个人名义作为借款人、欠款人向原告出具了借条、欠条，应视为其对被告钱明祥、沈玉兰应返还原告房款的债务的加入。至于应返还的房款的数额，本院认为应以370000元为宜，借条中的其余100000元与本案无关，应另作处理。交易双方曾约定被告方应支付原告利息，并就利息出具了欠条，此约定不违反法律规定，本院不应予以干涉，被告方应按照欠条约定支付原告利息。因170300元的利息是以470000元为本金计算的，故不在本案中处理的100000元款项对应的利息，也不应在本案中处理，折算后被告方在本案中应支付原告的利息金额应为134066元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陆迪龙与被告钱明祥、沈玉兰于2010年8月2日订立的房屋买卖协议无效；二、被告钱明祥、沈玉兰、钱纪海于本判决生效后七日内支付原告陆迪龙房款370000元、利息134066元，合计504066元；三、驳回原告陆迪龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间)。本案受理费10203元，本院依法收取5101.50元，由原告陆迪龙负担1085.50元，被告钱明祥、沈玉兰、钱纪海共同负担4016元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员　朱玲二〇一六年十月二十七日代书记员　徐异附:本判决依据的法律条文及司法解释:1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查取证。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。5.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。来源：百度“”