（2016）宁0402民初4507号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-17
案件名称
宁夏上陵房地产开发有限公司固原购物中心与殷有德合同纠纷一审民事判决书
法院
固原市原州区人民法院
所属地区
固原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁夏上陵房地产开发有限公司固原（新时代）购物中心,殷有德
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0402民初4507号原告宁夏上陵房地产开发有限公司固原(新时代)购物中心。住所地：宁夏固原市原州区文化街。负责人黑晓明，该购物中心经理。委托代理人冶俊，宁夏泽芸律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告殷有德，男，1964年7月6日出生，宁夏固原市人，住宁夏固原市原州区。委托代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宁夏上陵房地产开发有限公司固原(新时代)购物中心（以下简称上陵固原购物中心）诉被告殷有德合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案受理。依法由审判员张清伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上陵固原购物中心的委托代理人冶俊、被告殷有德的委托代理人杨小勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上陵固原购物中心诉称，2013年7月10日，原、被告签订《经营管理协议》，合同约定被告经营位于固原新时代购物中心第一层铺位，主要经营项目为黄金珠宝，建筑面积为521.99平米，该合同同时约定了物业费的缴纳标准，支付方式为被告每半年向原告缴纳一次物业管理费用。双方签订合同后，原告向被告提供了便利的经营环境及物业服务，被告也开始按照合同约定进行经营，但随后的经营过程中，由于被告经营不善，导致生意下滑，拖欠原告物业服务费一年之久，经原告多次催促，被告拒不缴纳。现原告起诉要求：1、请求依法判令被告支付2015年4月12日至2016年8月31日期间的物业管理费用58973.96元；2、请求依法判令被告支付违约金53070.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告针对其主张提供下列证据：1、固原新时代购物中心经营管理协议（原件）一份，证明原、被告就物业管理费及缴纳方式进行了约定，并且约定了拖欠原告各项费用，每逾期一日按百分之三支付违约金和赔偿金的事实；2、交费单据（复印件）二份（原件核对后原告领回），证明被告于2014年10月20日缴纳2014年10月12日至2015年4月11日期间的物业费用为23902.00元，截止起诉之日被告没有按照约定向原告交纳费用的事实。被告殷有德辩称，第一，在民事起诉状中列明的原告和被告主体均不适格，宁夏上陵房地产开发有限公司固原（新时代）购物中心是宁夏上陵有限房地产开发有限公司的分公司。本案适格的原告应是宁夏上陵房地产开发有限公司，涉案商铺的实际经营者是固原金达民族首饰有限公司，而不是殷有德，殷有德仅仅是固原金达民族首饰公司的法定代表人，其签订合同的行为代表的是公司，相应的责任不应当由殷有德个人承担，殷有德不是本案适格的被告。第二，原告不是物业管理、物业服务企业，没有取得物业管理的合法资质，不是主张物业管理费用的适格主体，无权要求被告支付物业管理费用。第三，原告封堵了涉案房屋在新时代购物中心内的唯一通道，实际上已终止了向被告提供物业服务，原告无权要求被告支付物业管理费用。第四，原告要求被告支付违约金53070.00元，而且要求支付到实际支付费用止，此违约金过高，原告要求被告支付如此高的违约金的诉讼请求不能成立。第五，原告对自己的主张没有提供必要的证据证实，甚至都没有做出合理的说明。庭审中，被告针对其抗辩向法庭提供下列证据：1、拍摄于2016年8月3日的照片4张，证明涉案房屋是门朝临街广场外开的独立商铺，在新时代购物中心内只在房屋西面曾有一唯一通道，但自2014年8月至今原告将这条唯一的通道完全封堵，在承租期间原告在这一唯一的通道处长期摆放展销的车辆及广告牌。自2014年8月后承租人无法在新时代购物中心内通行，原告未向承租人提供保洁、保安等任何物业服务，承租人也未享受原告提供的保洁、保安等任何物业服务；2、证人王存林出庭作证的证言，证明涉案房屋在新时代曾在房屋西面有一通道的事实。上列原、被告提供的证据，经庭审举证，双方质证意见如下：被告对原告提供的证据质证认为，对证据1的真实性无异议，但对该协议的合法性和原告的证明目的不认可；在协议的首部和尾部殷有德都是在法定代表人一栏签字而没有在乙方一栏签字，证明殷有德不是该协议的当事人，也不是本案适格的被告；原告不是物业管理、物业服务企业，没有取得物业管理的合法资质，不是主张物业管理费用的适格主体，无权要求被告支付物业管理费用。该协议关于原告收取物业管理费的约定因违反而无效；对证据2交纳物业管理费的事实无异议，但对原告的证明目的不认可，该缴费单是原告自己制作的，错误的将缴费人列为殷有德，实际缴费人是固原金达民族首饰有限公司而不是殷有德。原告对被告提供的证据质证认为，对证据1的三性不能认可，其不能反映当时真实的情况，该组照片没有拍摄时间，仅是被告手写的，无法达到被告的证明目的；对证据2证人证言没有真实性，因为证人王存林与被告有直接利害关系。上列原、被告提供的证据，经庭审举证、质证，本院作如下分析认定：原告提供的两组证据，因证据形式来源合法，内容真实有效，且与本案具有关联性，能够证明本案事实，本院予以采信，作为定案依据。被告提供的两组证据，证据照片形式来源不合法。证人证言系孤证，无其他有效证据相互印证，对被告提供的两组证据不予采信。经审理查明，2013年7月10日，原、被告签订《经营管理协议》，协议约定被告经营位于固原新时代购物中心第一层铺位，主要经营项目为黄金珠宝，建筑面积为327.95平方米，其中外铺为159.84平方米，内铺为231.11平方米。该合同同时约定了物业费的缴纳标准，即物业管理费单价为外铺7元/平方米/月，内铺10.5元/平方米/月。支付方式为被告每半年向原告缴纳一次物业管理费用。逾期交费，每逾期一日按百分之三支付违约金和赔偿金。双方签订合同后，原告向被告提供了便利的经营环境及物业服务，被告也开始按照合同约定进行经营，但随后的经营过程中，拖欠原告物业服务费一年之久（2015年4月12日至2016年8月30日），即58973.96元。经原告多次催要，被告至今未缴纳。现原告起诉要求：1、请求依法判令被告支付2015年4月12日至2016年8月31日期间的物业管理费用58973.96元；2、请求依法判令被告支付违约金53070.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，本案原、被告签订的《固原新时代购物中心经营管理协议》是在双方充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效。从庭审查明的情况来看，原告系企业非法人，具有独立的营业执照和组织机构代码证，其享有原告主体资格。涉案协议乙方一栏内容空白，被告殷有德将个人名字签署在法定代表人栏内，但结合协议落款处被告殷有德的签名和捺印，能够认定被告殷有德系合同一方当事人，其享有被告主体资格。对于原告主张的物业管理、服务费，因原、被告签订协议后，被告一直履行交纳义务。被告称其拖欠费用的原因是原告未能提供管理、服务业务，但因其未提供充分、有效证据证实，故原告的该项诉请成立，其该项主张本院予以支持。对于原告主张的拖欠费用的利息，虽然协议中有约定，但约定过高，被告亦在庭审中予以抗辩，故本院予以调整，确定以拖欠费用按同期中国人民银行贷款利率计算支付利息。庭审中，被告的部分抗辩理由成立，其部分抗辩意见本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告殷有德于本判决生效之日起十日内向原告宁夏上陵房地产开发有限公司固原(新时代)购物中心支付物业管理费用58973.96元，并支付该款自2016年8月31日起至2016年10月27日止按同期中国人民银行同类贷款利率计算的利息；二、驳回原告宁夏上陵房地产开发有限公司固原(新时代)购物中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务义务。本案受理费减半收取1270.00元（原告预交1270.00元），由原告宁夏上陵房地产开发有限公司固原(新时代)购物中心负担602.00元，由被告殷有德负担668.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张清伟二〇一六年十月二十七日书记员 马丽琴 关注公众号“”