（2016）陕0116民初2381号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-06
案件名称
徐家瑞与陕西西万华东商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市长安区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐家瑞,陕西西万华东商业运营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0116民初2381号原告：徐家瑞。委托诉讼代理人：魏宪合、李俊艳，陕西泽诚律师事务所律师。被告：陕西西万华东商业运营管理有限公司。法定代表人：叶益民，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈碧清，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：魏华祥，该公司招商部经理。原告徐家瑞与被告陕西西万华东商业运营管理有限公司（以下简称西万华东公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐家瑞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返回原告的剩余租金21120元、保证金10000元，合计31120元；3.判决被告返回扣押原告的货物，货物估价约12万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告的商铺两间并按约向被告支付了保证金10000元及第一年的租金，2016年3月25日，被告无故给原告的店铺上锁并贴了封条，导致原告无法经营，造成较大经济损失，故原告诉至法院要求维护其合法权益。被告西万华东公司辩称，其并未采取封门的措施与原告解除合同，即使被告确实封门了，也是原告违约在先，被告是依据合同约定行使其权利，故原告诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交了1.《房屋租赁合同》、《管理服务合同》；2.收据；3.照片；4.解除房屋租赁合同通知书、邮寄存根、签收证明；5.家具清单、账本。被告对前两组证据真实性均无异议，认为照片是原告单方提供，与事实不符，对于解除房屋租赁合同通知书表示并未收到，认为家具清单、账本与本案无关均不予认可。本院经审查对前四组证据的真实性予以确认并在卷佐证。上述证据能够证明2016年6月24日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，由原告租赁被告位于西安市高新区西沣路郭杜北段6号华东家居建材城家具区域商铺两间用于经营综合家具系列，铺号为2-3-1001及2-3-1002。租赁期限自2015年6月25日至2017年12月25日止。房屋租金为168960元，按年收取，足额交纳。房屋设施、质量保证金及履约保证金10000元。同日，原告与西安太谷置业有限公司（以下简称太谷公司）签订《管理服务合同》，约定由太谷公司向原告提供管理服务、原告向太谷公司缴纳管理服务费用，合同期限与《房屋租赁合同》一致。综合管理服务费为253440元，交纳时间与《房屋租赁合同》一致。合同签订后，原告支付了房屋租金84480元、保证金10000元及管理服务费126720元。照片能够证明原告所经营的商铺门上加了两把锁，并张贴封条，封条上写明封于二零一六年三月二十五日并加盖有华东家居建材城管理处的印章。2016年4月11日，原告向被告寄发解除《房屋租赁合同》通知书，表示其同意解除《房屋租赁合同》，要求被告签收通知书后解封其商铺。2016年4月15日，被告单位收发章签收该通知书。被告为证明其主张向本院提交了《房屋租赁合同》、《管理服务合同》、欠条及西安太谷置业有限公司出具的说明（以下简称说明），原告对前三组证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。上述证据能够证明双方在合同中约定，“乙方在经营期间未经甲方同意停业的视为无故停业，无故停业3天以上，或一年累计停业15天以上；拖欠租金、物业管理费超过10日以上的，甲方有权解除本合同及管理服务合同，乙方同意甲方采取一切合理措施，包括但不限于换锁、封门、停水停电、限制出入以及诉讼等措施收回房屋，同时乙方所缴纳的一切费用不予退还，乙方不提出任何异议。”2015年7月17日，原告向被告出具欠条一份，上载明“我是徐家瑞商户，现租赁陕西西万华东商业运营管理有限公司商铺，铺号为2-3-1001，1002，商铺总金额为422400元，因流动资金紧，现借贵公司现金211200元，我保证在2016年3月1日内还清欠款，否则，不享受市场给予的任何优惠政策，贵公司可无条件自行收回该商铺，并不退还我先前所缴纳的任何费用，一切责任均由我自己承担。”经查，该欠条上的“商铺总金额”即房屋租金及综合管理服务费之和，“借贵公司现金”实为欠付的费用。本院认为，本案的争议焦点是：1.被告是否封锁原告所经营的商铺、扣押原告经营物品；2.合同是否应当解除。关于焦点1，根据庭审原告提交的证据，能够证明被告有在原告经营的商铺大门上锁并张贴封条的行为，被告虽辩称其没有封门行为，印章也不是公司的印章，但其没有证据证明其主张，故本院对于其辩称不予采纳。关于焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原告未能按照约定支付剩余租金、物业管理费，被告有权索要，但应基于合法合理的方式，其合同约定的换锁、封门、限制出入等措施已经明显违法，应属无效约定，且现合同履行期限未届满，被告采取封门行为已表明自己要收回房屋，不再履行合同，双方的合同目的已不能实现，故原告要求其解除《房屋租赁合同》之诉请本院予以支持，被告扣押原告货物没有法律依据，应当予以返还。但因系原告违约在先，故其已缴纳的各项费用根据合同约定被告可不予退还。综上所述，原告主张解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告返还扣押物品的诉讼请求本院予以支持，原告主张退还租金、保证金之诉请缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告于判决书生效后立即解除对原告商铺的封锁，并向原告返还所扣押的货物，原告应于判决书生效后五日内向被告返还所租赁的商铺（华东建材家居城2-3-1001、1002）；三、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费3322元，原告已预交，由原告负担1322元，由被告负担2000元，并连同判决之款一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 杨占民代理审判员 王 婷人民陪审员 卢 永二〇一六年十月二十七日书 记 员 李 妍 微信公众号“”