（2016）吉0602民初1332号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-24
案件名称
曹全来与白山市恒基市场经营管理股份有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹全来,白山市恒基市场经营管理股份有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十二条
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0602民初1332号原告：曹全来。被告：白山市恒基市场经营管理股份有限公司。住所：浑江区河口大街*号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：胡起铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。原告曹全来诉被告白山市恒基市场经营管理股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员于青平独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹全来、被告白山市恒基市场经营管理股份有限公司委托诉讼代理人孙建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年9月1日原告与被告签订了《产权代管合同》，合同期限6年，从2009年9月1日起至2015年8月31日止。合同到期后经双方协商同意继续履行合同1年，从2015年9月1日起至2016年8月31日止。2015年12月31日之前，被告能够准时的履行协议，但到了2016年1月开始至今分文不给。根据《产权代管合同》第二条的约定，被告每月支付给原告一楼租赁费2.4万元，三楼租赁费3.5万元，共计5.9万元，支付日期为每月6日，如不按时付租赁费，原告享有解除合同的权利。于是从2016年5月底终止了红旗贸易城三楼代收租赁费合同，红旗贸易城一楼代收租赁费合同本应同时废止，但由于被告已经于2015年7月底按年一次性向业户收取了从2015年8月至2016年8月31日的全部租赁费。被告本应积极的将已经收取的租金按合同约定在每月6日结算租赁费。但多次协商未果，被告拖欠如下租赁费：红旗贸易城一楼1-8月租赁费共19.2万元，三楼1-5月租赁费共计17.5万元。2009年9月1日签订《产权代管合同》时，被告出具了欠2009年4月6日、2009年5月7日和2009年6月10日租赁费共计4.8万元的欠据3张。上述租金共计41.5万元被告至今不结。故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告支付租赁费41.5万元；二、被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付从每笔租金逾期未支付起至租金付清之日止的利息。被告辩称：原告要求被告按双方2009年9月1日签订的《产权代管合同》支付租赁费的诉讼请求不能成立，理由如下：一、《产权代管合同》不能作为原告向被告主张租赁费的依据。原、被告于2009年9月1日签订的《产权代管合同》约定的代管期限为6年，自2009年9月1日起至2015年8月31日止。该合同期限届满后，被告未与原告签订新的合同，双方的租赁代管关系已于2015年8月31日终止。在履行原代管合同履行中期以后，因受全国性市场疲软大气候影响，市场收费情况发生了很大的变化，被告的管理成本大幅度增加，收费递减，在对原告产权面积的管理中，被告每月亏损1.6万元。对于此种情况，在代管合同到期后，被告多次与原告协商解除了代管关系，将原告的产权面积交于原告自行租赁。在协商过程中，由于被告是红旗贸易城的市场管理主体，商户仍将租赁费交给了被告，被告为了减少原告租赁费损失，被告便实际收取了商户的租赁费。收取租户的租赁费后，被告也一直在与原告协商将代管的产权面积交付给原告。双方协商至2015年12月末未能达成一致意见，被告便将收取的2015年9月1日至2015年12月31日期间的租赁费交给了原告。因被告与原告之间的产权代管关系已经终止，原告应向被告交纳市场服务费，所以自2016年1月份起，被告未再向原告支付租赁费。被告同意将收取的租赁费交给原告，但原告应按红旗贸易城的管理标准向被告交纳市场服务费，扣除原告交纳的市场服务费，剩余的租赁费被告同意支付给原告。二、原告在本案中要求被告支付2009年9月1日之前的4.8万元租赁费的诉讼请求不能成立。1、被告与原告的产权代管关系起始时间是2009年9月1日，在此之前，被告与原告并未形成产权代管关系。所以，原告要求被告支付的4.8万元租赁费与本案无关。对原告举证的2009年4、5、6月份共3个月红旗贸易城出具的欠据不予确认。因为红旗贸易城不是法人单位，红旗贸易城对外出具欠据，必须经法人单位盖章确认才能发生效力。2、原告要求被告支付的是租赁费，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”之规定，原告要求被告支付4.8万元租赁费的诉讼请求期间为1年，从2009年6月10日至今已有7年多的时间，在此期间，原告从未要求被告给付该4.8万元租赁费。被告认为，原告要求被告给付4.8万元租赁费的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，应依法判决驳回其诉讼请求。综上，被告认为，原告要求被告按照《产权代管合同》条款支付其代管费没有事实和法律依据，对于原告主张2016年1-6月份租赁费，被告同意将实际收取租赁费与市场服务费总额，扣除市场服务费后的剩余租赁费部分支付给原告。经审理查明：原告曹全来于2006年5月30日与白山市城市信用合作社联合社建设信用社签订了《资产置换协议书》，约定：白山市城市信用合作社联合社建设信用社将其拥有的红旗贸易城的产权与原告拥有的侨商大厦的全部产权进行资产置换；白山市城市信用合作社联合社建设信用社置换的产权为：1、位于浑江大街团结路47-2号、红旗贸易城一楼西侧、建筑面积为284.69平方米砖混结构、无产权证商铺，2、位于浑江大街团结路47-2号、红旗贸易城三楼西侧、建筑面积为904.82平方米砖混结构、无产权证商铺；原告置换资产为位于浑江大街107号（侨商大厦）五楼建筑面积为40平方米、六楼建筑面积为432平方米、七楼扣除属于志民信用社221.34平方米剩余的建筑面积、地下室面积为549.258平方米，上述置换资产均为砖混结构，丘地号为237-22整栋楼房照。产权置换后，原告将其对红旗贸易城一楼和三楼的享有产权的单位交由红旗贸易城代为管理，双方未签订正式代管合同，在红旗贸易城代原告管理期间，红旗贸易城至今拖欠2009年4月份、5月份和6月份租赁费共计4.8万元（每月1.6万元），并由恒基股份白山市红旗贸易城向原告出具了欠上述3个月租赁费的欠据3张。原告与恒基股份白山市红旗贸易城分公司于2009年9月1日签订了《产权代管合同》，约定：原告将其在红旗贸易城一楼312平方米、三楼1020平方米自有产权交恒基股份白山市红旗贸易城分公司代为管理；恒基股份白山市红旗贸易城分公司每月支付原告一楼租赁费2.4万元、三楼租赁费3.5万元，共计5.9万元，支付日期为每月6日，如不按时给付租金，原告享有解除合同的权利；代管期限为6年，日期为2009年9月1日起至2015年8月31日止。该合同除原告和恒基股份白山市红旗贸易城分公司签字和盖章外，被告白山市恒基市场经营管理股份有限公司作为恒基股份白山市红旗贸易城分公司的主管单位在该合同落款处加盖公章。该合同到期后，双方未再签订代管合同，但红旗贸易城按原代管合同约定的租金按月向原告支付了2015年9月份、10月份、11月份和12月份的租赁费共23.6万元（每月一楼租赁费为2.4万元，三楼租赁费为3.5万元）。从2016年1月1日起被告或其分公司恒基股份白山市红旗贸易城未再向原告支付过租赁费。另查，被告已经收取了原告在红旗贸易城一楼租赁单位内商户从2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金，及原告在红旗贸易城三楼租赁单位内商户从2015年9月1日起至2016年5月31日止的租金。上述案件事实，有当事人陈述及经过庭审质证的《资产置换协议书》、《产权代管合同》、收据存根、欠据和证人刘某某出庭证言等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。本院认为：原告曹全来与恒基股份白山市红旗贸易城签订的《产权代管合同》到期后，虽然原告未再与被告白山市恒基市场经营管理股份有限公司或其分公司恒基股份白山市红旗贸易城签订代管合同，但双方继续履行原《产权代管合同》，被告向原告在红旗贸易城租赁单位内的商户收取租赁费，并将2015年9月至12月的租金按照原代管合同的约定支付给了原告。由于被告已经向原告在一楼租赁单位内的商户收取了2016年1月至8月的租赁费，向三楼租赁单位内商户收取了2016年1月至5月的租赁费，因此，被告应当继续按照原代管合同的约定向原告支付其在红旗贸易城一楼租赁单位从2016年1月至8月的租赁费共计19.2万元（2.4万元/月×8个月=19.2万元），及在红旗贸易城三楼租赁单位从2016年1月至5月的租赁费17.5万元（3.5万元/月×5个月=17.5万元），合计36.7万元。虽然被告辩称上述代管合同到期后，若按原代管合同约定向原告支付租赁费其会产生亏损，且原告应向其缴纳市场服务费，但其上述抗辩理由与本案无关，故本案不予支持。对于被告关于《产权代管合同》约定的面积与《资产置换协议书》约定的面积不一致，因此应当减少租赁费的主张，因其与原告签订的《产权代管合同》系其双方真实意思表示，对租赁费金额等的约定有效，故被告的该项主张不成立。对于被告所欠的2009年的3笔租赁费共计4.8万元，虽然被告称该3笔款项已经超过诉讼时效，但原告所举的刘某某的证言能够证明，刘某某在2013年年底前担任红旗贸易城经理的时候，原告半年左右会向其主张权利。从2014年以后，虽然原告无法证明其向被告主张权利，但原、被告间的代管关系一直存在，被告按约定向原告支付租赁费，原告不向其主张被告欠其的2009年租赁费不符合常理。因此，对于被告关于诉讼时效的抗辩本院不予支持。对于被告关于该4.8万元欠据出具主体系恒基股份白山市红旗贸易城，该公司系被告分公司，不能独立行使出具欠据等民事行为的主张，恒基股份白山市红旗贸易城作为红旗贸易城的直接管理主体，原告有理由相信其有权出具欠租赁费的欠据，因此，被告的该项主张不成立。故被告应当将所欠的2009年3笔租赁费共计4.8万元支付给原告。对于原告主张的利息，因被告拖欠租赁费构成违约，应当承担违约责任，赔偿原告利息损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：被告白山市恒基市场经营管理股份有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告曹全来支付拖欠2009年的租赁费4.8万元，及2016年未支付的租赁费36.7万元，合计41.5万元，并支付下列租赁费按人民银行同期贷款基准利率从不同期日起算至付清之日止的利息：（一）1.6万元从2009年4月7日起算；（二）1.6万元从2009年5月8日起算；（三）1.6万元从2009年6月11日起算；（四）5.9万元从2016年1月7日起算；（五）5.9万元从2016年2月7日起算；（六）5.9万元从2016年3月7日起算；（七）5.9万元从2016年4月7日起算；（八）5.9万元从2016年5月7日起算；（九）2.4万元从2016年6月7日起算；（十）2.4万元从2016年7月7日起算；（十一）2.4万元从2016年8月7日起算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7526元减半收取，由被告白山市恒基市场经营管理股份有限公司负担3763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。审判员 于青平二〇一六年十月二十七日书记员 李明阳