（2016）琼0271民初6578号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-02-17
案件名称
三亚某某物业服务有限公司诉马某宁 物业服务纠纷一审民事判决书
法院
三亚市城郊人民法院
所属地区
三亚市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
三亚某某物业服务有限公司,马某宁
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
{C} 三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2016）琼0271民初6578号 原告：三亚某某物业服务有限公司。 法定代表人：郑某峰，该公司经理。 委托代理人：彭某生，该公司员工。 被告：马某宁。 原告三亚某某物业服务有限公司（简称某某物业公司）诉被告马某宁物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月5日受理后，依法由审判员陈孟灿独任审判，于2016年10月21日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托代理人彭群生到庭参加诉讼，被告马某宁经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告某某物业公司诉称：原告于2011年2月份开始承接海岳半岛小区物业管理工作，负责管理小区的日常事务及按时向小区业主收取相应的物业服务费用。但被告自2011年6月至2016年3月份，未向原告交纳任何物业服务费，包括物业费、违约金在内共计16009.26元。原告多次与被告协商要求其支付该物业服务费用，被告均以各种理由拒绝支付。综上，原告为维护自身权利，特诉至法院，请求判令：一、判令被告支付原告物业费、违约金共计16009.26元；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告马某宁未出庭但提交答辩状称：因答辩人介绍他人购买了开发商的一套住房，开发商为奖励答辩人承诺奖免答辩人12个月的物业费，答辩人奖免物业费的期限为2012年2月1日，自2012年2月至2016年3月不拖欠物业费。另外原告服务期间，答辩人家中被盗，物业公司承诺此事未处理之前答辩人可免交物业费。综上，现原告要求答辩人缴纳物业费和违约金没有事实根据，应当予以驳回。 经审理查明：马某宁为位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区哥多华5栋1单元805房的所有权人，该房建筑面积为83.28平方米。2011年2月24日，海岳半岛城邦业主委员会（甲方）与某某物业公司（乙方）签订《海岳半岛城邦物业服务合同》，合同约定某某物业公司承接海岳半岛城邦小区物业，物业服务期限为5年，自2011年2月25日至2016年2月24日止。合同第二十七条约定：业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按日增加1‰的标准向乙方支付违约金。协议签订后，被告马某宁按照每月124.92元的标准向原告支付物业费。 另查，2016年3月15日海岳半岛城邦业主委员会与江苏万园物业管理有限公司三亚分公司签订《海岳半岛城邦小区物业服务合同》，服务期限为2016年3月31日至2019年3月30日，并于2016年4月1日正式收取物业费，同日原告与海岳半岛城邦业主委员会办理交接手续并退出海岳半岛城邦小区。 再查，海岳半岛城邦销售部向马某宁出具《物业管理费奖免确认单》，该确认单载明：该业主介绍刘燕于2009年2月7日购买哥多华5栋4单元1101号房产一套，奖免期限：12个月，起止时间：2010年12月28日至2011年12月28日止。另，2014年6月30日被告因家中被盗向三亚市公安局友谊派出所报案。被告称其家中被盗后，原告曾承诺此事未解决前可免交物业费，原告当庭不予认可，被告未提供其他证据予以证明。 另，原告在马某宁位于三亚市金鸡岭大街海岳半岛城邦小区哥多华5栋1单元805房房门上张贴了《催缴费用通知单》，该单中载明：截止2016年3月欠费总金额为6198.21元，详单请到物业中心核准。被告需自收到本《催缴费用通知单》之日起在五个工作日内速到物业服务中心交费处付清所欠费用，隔月未缴纳，将根据《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定加收物业费欠费总额每日2‰。催缴单落款时间为2016年7月4日。 以上事实，有收款收据、业主登记表、海岳半岛城邦小区业主欠费清单及区间、海岳半岛城邦物业缴费通知单、《海岳半岛城邦物业服务合同》、《物业管理费奖免确认单》、受案通知书及当事人陈述等证据佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：原告某某物业公司与海岳半岛城邦业主委员会于2011年2月24日签订的《海岳半岛城邦物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。该合同对全体业主具有约束力，业主应按物业服务合同履行义务。马某宁作为海岳半岛城邦小区哥多华5栋1单元805房的产权人，其在入住涉案小区后接受了某某物业公司对“海岳半岛城邦小区”的管理服务。根据权利义务对等原则，马某宁享受了某某物业公司提供的物业管理服务理应支付物业管理费。 关于某某物业公司服务期限的截止时间以及马某宁是否拖欠物业费的问题。《海岳半岛城邦物业服务合同》约定的某某物业公司物业服务日期至2016年2月24日止，但依据原告提供的交接单可知某某物业公司向业主委员会办理交接的时间为2016年4月1日，新物业公司的服务期限虽从2016年3月31日开始，但实际计算和收取物业费的时间亦为4月1日。另，从原告向本院提交的其他业主3月份的物业费、水电费的缴费单据可知，上述费用的计算截止日期均到3月31日，因原告确于合同终止后继续对涉案小区提供了物业服务，对此被告虽不予认可，但未提交证据予以反驳，故应认定原告提供物业服务期限的截止日期至2016年3月31日止。原告关于将物业费计算至2016年3月份的主张，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 关于开发商及前一届物业公司承诺免除被告一年物业费的事实，依据被告提交的《物业管理费奖免确认单》可知，开发商向被告承诺奖免的期限为2010年12月28日至2011年12月28日止，原告服务合同的履行期限为自2011年2月25日至2016年2月24日止，故被告的奖免期限与原告服务合同期限的重合部分为2011年2月25日至2011年12月28日。现原告主张2011年6月至2016年3月的物业费，重合部分2011年6月至2011年12月28日期间的物业费，虽原告对于开发商奖免被告物业费的说法不予认可，但四年之久原告未举证证明其已主张过该阶段的物业费，应视为其对开发商奖免承诺的默认，故原告主张的物业费起止期限应从2011年12月29日起算至2016年3月31日止，因此产生的物业费为6475.02元(83.28平方米×1.5元/平方米·月÷30天×1555天)。被告称奖免期限至2012年2月1日的抗辩理由，无事实根据，本院不予采纳。 就被告家中被盗一事，本院认为，基于双方的物业服务合同关系，某某物业公司负有保证涉案小区安保的义务。本案中，被告家中被盗的事实确实存在，因原告未举证证明其在服务过程中已经尽到了安保的义务，故应认定某某物业公司在服务过程中确实存在瑕疵，但被告不能因某项服务的瑕疵而否认原告的提供物业服务的所有内容，故本院认定被告需支付拖欠物业费用的80%，即5180.02元（6475.02元×80%），原告现主张3872.28元，属于对其民事行为的自主处分，本院予以照准。被告关于原告曾承诺其免交物业费的说法，因未提交证据予以证明，本院不予采纳。 关于滞纳金的问题。依据合同约定经原告向被告书面催交，被告未按期交纳物业费的构成违约，应承担违约金即滞纳金。本案中，原告提交了其张贴于被告房门上的书面催缴通知书，用于证明其已尽到书面催交义务，但因实际张贴催缴通知书的时间无法确定，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一项、《物业管理条例》第四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告马某宁应于本判决生效之日起十日内向原告三亚华川物业服务有限公司支付物业费3872.28元； 二、驳回原告三亚华川物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100.11元（原告已预缴，已减半收取），由原告三亚华川物业服务有限公司负担75.9元，由被告马某宁负担24.21元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审判员 陈孟灿 k4mepzticyfflznczn 二〇一六年十月二十七日 书记员 陈俊瑾