（2016）苏11民终2232号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-06
案件名称
赵馥英与镇江新房房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省镇江市中级人民法院
所属地区
江苏省镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
镇江新房房地产开发有限公司,赵馥英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终2232号上诉人(原审被告)：镇江新房房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区世业镇计生站西二楼。法定代表人：王孝康，该公司董事长。委托诉讼代理人：关美琪，江苏东方之光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：赵馥英。委托诉讼代理人：张玉高，江苏汇泉律师事务所律师。上诉人镇江新房房地产开发有限公司（以下简称新房公司）因与被上诉人赵馥英商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2015）徒民初字第1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人新房公司的委托诉讼代理人关美琪、被上诉人赵馥英的委托诉讼代理人张玉高参加诉讼。本案现已审理终结。新房公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵馥英一审诉讼请求。事实与理由：一审法院以未办理按揭贷款系不能归责于双方的责任为由，判令解除合同。事实上，按揭贷款只是支付购房款的一种方式，不是合同履行的必然要件。现讼争物业无法办理按揭贷款，赵馥英应继续支付剩余购房款，而不是解除合同。赵馥英辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。赵馥英向一审法院起诉请求：1、其与新房公司签订的商品房买卖合同；2、购房款157000元及利息。一审法院认定事实：2014年10月25日，赵馥英与镇江星耀房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。2015年1月14日，诉讼双方签订补充协议约定：甲方（星耀公司）负责在2015年2月15日前为乙方(赵馥英)提供商品房买卖合同备案合同，并保证备案合同所有手续完毕，双方重新签订备案合同，原合同自备案合同签订后作废；甲方承诺自乙方配合签署商品房买卖合同的备案合同并在镇江市丹徒区房管局签字确认之日起一个月内为乙方办理好房屋产权证；甲方承诺自2015年2月15日起开始正常向乙方发放酒店经营收益，具体返租时间为每月15日；甲乙双方约定合同余款的支付方式为银行按揭，按揭由甲方负责为乙方办理；甲方须在规定的时间内完成以上约定事项，否则乙方有权单方解除合同，甲方需于30日内无条件退还乙方已交的购房款，并按银行同期利率计算利息赔偿。2015年2月9日，赵馥英与星耀公司签订商品房买卖合同约定：赵馥英购买的星耀公司开发的星岛花都5幢1层0121号房屋，用途为商业，总金额为337454元；付款方式及期限为其他方式详见附件四第一条。附件四补充协议第一条付款方式及期限规定：1、一次性付款；2、商业性贷款、公积金贷款、组合贷款付款；3、分期付款，星耀公司在附件四补充协议上盖章，赵馥英未签名，对该附件四补充协议也不予认可。另查明，2014年9月6日，赵馥英通过pos方式向星耀公司支付3-108房屋使用权的费用30000元。2014年10月25日，赵馥英通过pos方式向星耀公司支付127000元，收款事由为5-121房屋首付款（原3-108房屋使用权转入此份额）。2014年10月25日，赵馥英与星耀公司、镇江星岛酒店管理有限公司(以下简称星岛酒店)签订委托经营管理合同。2015年2月至6月，星岛公司向赵馥英支付部分收益。星耀公司与赵馥英未办理星岛花都5幢1层0121号房屋产权转移登记。又查明，2015年7月14日，星耀公司更名为镇江新房房地产开发有限公司。一审法院认为，赵馥英与星耀公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，故合法有效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，关于剩余房款的支付方式，双方于2015年1月14日签订补充协议约定：剩余房款的支付方式为按揭贷款。星耀公司辩称保留对补充协议第一页与第二页形成时间的相应权利，还辩称该公司未曾使用过合同专用章（3），但未提供证据加以证明该项辩称，星耀公司对双方签订的补充协议未提出实质性异议，也未能提供其他证据足以推翻该补充协议，故对该项辩称不予采信。该补充协议与2014年10月25日的商品房买卖合同、2015年2月9日的备案商品房买卖合同相互印证，形成证据锁链，可以作为本案的定案依据，故认定剩余房款的支付方式为按揭贷款。根据法律规定，买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，因银行基于减低商业风险方面考虑，星耀公司未能为赵馥英的剩余房款办理按揭贷款，导致赵馥英不能履行商品房合同约定的剩余房款支付义务，但该事由不可归责于双方当事人。综上理由，赵馥英主张解除合同，于法有据，依法应予支持。星耀公司依法应返还赵馥英已付房款157000元，同时还应赔偿赵馥英利息损失。赵馥英主张按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息损失，既符合补充协议的约定，也符合法律规定，予以准许。一审法院判决：一、解除赵馥英与镇江新房房地产开发有限公司（原镇江星耀房地产开发有限公司）于2015年2月9日签订的备案号为1300451412210001的商品房买卖合同；二、镇江新房房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还赵馥英房款157000元；三、镇江新房房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付赵馥英利息损失（自2015年8月4日起至实际付清之日，以157000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，新房公司与赵馥英签订的补充协议约定余款支付方式为银行按揭，由星耀公司负责办理。还约定，星耀公司在规定时间内完成约定事项，否则赵馥英有权单方解除合同。也就是说，该补充协议明确赋予赵馥英约定解除权。现星耀公司未能按约为赵馥英办理银行按揭贷款，赵馥英主张解除合同，系行使合同解除权，应予支持。综上所述，新房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由上诉人新房公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 柳建安代理审判员 孙 毅代理审判员 严晓璞二〇一六年十月二十七日书 记 员 王 萍 来自：