（2016）桂0503民初435号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-12-31

案件名称

北海昊海房地产开发有限公司与孙丽华商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

北海市银海区人民法院

所属地区

北海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北海昊海房地产开发有限公司,孙丽华,中国建设银行股份有限公司北海分行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条；《中华人民共和国担保法》：第三十一条，第三十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区北海市银海区人民法院民事判决书（2016）桂0503民初435号原告：北海昊海房地产开发有限公司，住所地北海市北海大道16号海富大厦24层D座。法定代表人：王会，经理。委托诉讼代理人：张春友，广西海望律师事务所律师。被告：孙丽华，女，1982年2月12日出生，汉族，住所地内蒙古呼伦贝尔市。第三人：中国建设银行股份有限公司北海分行，住所地北海��海城区北海大道鸿海大厦。负责人：李毅，行长。委托诉讼代理人：韦峥峥，女，1989年12月30日出生，汉族，住广西都安瑶族自治县，该公司员工。委托诉讼代理人：李宏康，男，1969年8月11日出生，汉族，该公司员工。原告北海昊海房地产开发有限公司（以下简称“昊海公司”）诉被告孙丽华、第三人中国建设银行股份有限公司北海分行（以下简称“建行北海分行”）商品房买卖合同纠纷一案，我院于2016年5月13日立案受理，同年8月22日本院依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告昊海公司的委托诉讼代理人张春友、第三人建行北海分行委托诉讼代理人韦峥峥、李宏康到庭参加诉讼，被告孙丽华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法公开缺席审理了本案，现已审理终结。原告昊海公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087）；2、被告配合原告到北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房《商品房买卖合同》的备案登记；3、被告配合第三人到北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房的抵押登记；4、被告支付原告违约金90850元；5、被告返还原告代其支付的月供本金及利息共计42169.33元（其中本金8977.66元、利息33191.67元，从2015年8月1日起至2016年3月30日止，以后另计）6、被告支付原告律师费10000元。事实和理由：原告与被告于2013年8月3日签订《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087），约定被告购买原告开发的位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房，合同总价款454249元，合同签订后��被告向原告支付首付款144249元，原告将涉案房屋《商品房买卖合同》备案至被告名下。同年，被告从第三人处获得贷款向原告支付了剩余购房款，涉案房屋抵押登记在第三人名下，原告为被告的贷款偿还承担保证责任。自2015年8月起，被告不按时向第三人归还按揭月供，导致原告承担保证责任，截止2016年3月30日止，第三人已在原告保证金账户中扣款42179.33元，原告多次联系被告要求其按时向第三人支付按揭月供款项，返还原告代其支付的月供款项，但是被告不是搪塞推诿，就是联系不上。原告昊海公司对其主张提供的证据有：1、营业执照、组织机构代码证、身份证，证明原、被告及第三人诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087），证明原被告之间存在商品房买卖关系；3、建设银行北海分行《通知书》，证明被告未按时支付月供，该行在我公司保证金中扣款；4、发票，证实原告支付律师费；5、《民事委托合同》，证实原告与律师事务所的委托诉讼关系及收费依据。被告孙丽华未答辩，也未提交证据。第三人建行北海分行辩称：不认可原告第三项诉讼请求，如还清银行贷款，同意撤销抵押登记。对原告其他诉讼请求没有异议。第三人建行北海分行对其辩称未提供证据证实。第三人建行北海分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行北海分行与被告孙丽华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、原告昊海公司向第三人建行北海分行归还剩余贷款300239.77元及利息3854.57元（计至2016年3月30日，以后另计）；3、确认第三人建行北海分行对位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房有优先受偿权。事实与��由：第三人与被告于2013年11月4日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第三人建行北海分行向被告孙丽华发放310000元贷款用于购置上述房屋，借款期限自2014年5月6日起至2039年5月6日止，以涉案房屋即北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房作为抵押，并办理了抵押登记。原告昊海公司为贷款提供最高额保证。后因被告孙丽华不能按时还贷，第三人建行北海分行扣收昊海公司保证金用于清偿部分贷款本息。第三人建行北海分行对其主张提供的证据有：1、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明孙丽华向建行借款310000元并以房产抵押；2、《个人贷款支付凭证》，证明孙丽华从建行借款；3、《北海市房地产抵押登记证明书》，证明房产已办理抵押登记手续；4、《对账单》，证明目前贷款情况。被告孙��华未答辩，也未提交证据。原告昊海公司辩称：同意建行北海分行第一、二项诉讼请求，在原告支付贷款后，第三人不再享有优先受偿权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告昊海公司及第三人建行北海分行对对方提交的证据均无异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告孙丽华经本院合法传票传唤，既不答辩也未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告及第三人提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年8月12日原、被告签订《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087），约定被告购买原告开发的位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807��房屋，房屋总价款454249元，合同签订后，被告支付首付款144249元，余款310000元通过银行贷款支付。双方将涉案房屋《商品房买卖合同》在北海市房地产交易中心进行了备案。《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条第5项的约定：“买受人（被告孙丽华）不按期偿还贷款，致使银行要求出卖人履行担保责任的，出卖人有权单方面解除合同。出卖人有权向买受人追讨出卖人代买受人支付的银行本金、利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并由买受人向出卖人支付房款总价的20%作为违约金。”自2015年8月29日开始，被告不按时向第三人归还按揭月供，导致第三人在原告保证金账户中扣款，截至2016年3月30日，实际发生扣款42179.33元，其中本金8977.66元，利息33201.67元。2014年1月26日被告孙丽华与第三人建行北海分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450180018-2012-20140235656），约定孙丽华作为借款人，第三人建行北海分行作为贷款人，借款310000元用于购置上述房屋，借款期限自2014年5月6日起至2039年5月6日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%。2014年5月6日，第三人将借款310000元发放至被告指定账户（即原告账户），被告向原告付清剩余房款。涉案房屋已办理抵押登记手续，债权数额310000元。计至2016年3月30日，《个人住房（商业用房）借款合同》项下尚有300239.77元及利息3854.57元未偿还。就涉案房屋，原告昊海公司与第三人建行北海分行于2012年4月签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为被告的贷款偿还承担保证责任，最高限额五亿元。合同第七条第二款约定：“无论乙方（第三人建行北海分行）对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保��、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方（原告昊海公司）在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。”原告为本案诉讼支付律师费10000元。本院认为，原告昊海公司与被告孙丽华2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。自2015年8月29日开始，被告不按时向第三人归还按揭月供，导致原告承担保证责任，违反了《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第一条第5项的约定，原告昊海公司请求解除原被告2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087）有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条的规定以及双方的约定，原告昊海公司请求被告孙丽华配合原告到北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087）的备案登记，并支付原告违约金90850元（总房款的20%），有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告主张的本案律师费10000元，原告昊海公司与广西海望律师事务所约定之《民事委托合同》与其发票能互相印证，对该诉讼请求予以支持。第三人建行北海分行与被告孙丽华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450180018-2012-20140235656）是各方的真实意思表��，合同成立有效。因本院已解除与贷款相关的《商品房买卖合同》，故第三人建行北海分行与被告孙丽华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的已无法实现，且被告孙丽华自2015年8月开始不按合同约定还本付息，违反合同第十七条约定，故本院支持第三人的解除《个人住房（商业用房）借款合同》的请求。对被告孙丽华用作抵押担保的位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房屋已办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，第三人对该房屋经依法折价、拍卖、变卖后所得的款项享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将��受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告应向被告返还的款项金额为：首期房款144249元＋被告已经支付的贷款本金782.57元（310000元-300239.77元-8977.66元），合计145031.57元。原告应向第三人返还的款项金额为：剩余贷款300239.77元及利息3854.57元（计至2016年3月30日，以后另计）。原告请求被告返还代被告向第三人建行北海分行支付的月供本金及利息共计42169.33元（其中本金8977.66元、利息33201.67元）。该42169.33元中本金部分8977.66元属于代被告支付的购房款，被告本应返还，但原告亦应将购房款返还被告，故作抵销处理，因此本院支持被告返还原告利息33201.67元，超出部分不予支持。在原告清偿欠第三人的本案债务后，被告应配合第三人至北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房的抵押登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告北海昊海房地产开发有限公司与被告孙丽华2013年8月12日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087）；二、解除第三人中国建设银行股份有限公司北海分行与被告孙丽华2014年1月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：450180018-2012-20140235656）；三、被告孙丽华在本判决发生法律效力后十日内配合原告北海昊海房地产开发有限公司办理注销北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：492-0087）预售备案登记手续；四、原告北海昊海房地产开发有限公司向被告孙丽华返还购房款145031.57元；五、被告孙丽华向原告北海昊海房地产开发有限公司支付违约金90850元、律师费10000元；六、被告孙丽华向原告北海昊海房地产开发有限公司支付代偿利息33201.67元；七、原告北海昊海房地产开发有限公司向第三人中国建设银行股份有限公司北海分行返还贷款300239.77元及利息3854.57元（计至2016年3月30日，以后另计）；八、上述第七项判决债务，第三人中国建设银行股份有限公司北海分行对被告孙丽华提供抵押担保的北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房产经依法折价、拍卖、变卖后所得的款项，在310000元范围内享有优先受偿权��九、在原告北海昊海房地产开发有限公司履行完毕上述第七项判决债务后十日内，被告孙丽华应配合第三人中国建设银行股份有限公司北海分行至北海市房地产交易中心撤销位于北海市银海区银滩大道5号昊海梧桐小区4幢28层2807号房的抵押登记。十、驳回原告北海昊海房地产开发有限公司其他诉讼请求。本案受理费6091元（原告已预交3160元，第三人已预交2931元），由原告北海昊海房地产开发有限公司负担91元，被告孙丽华负担6000元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请��行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3160元，第三人之诉受理费2931元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　苏　斌人民陪审员　　梁少雄人民陪审员　　冯芝斌二〇一六年十月二十七日书　记　员　　蒋兴娜附：本判决书适用法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条��二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。appoint 微信公众号“”