（2016）渝01民终6884号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-12-22

案件名称

朱梦萩与重庆龙湖德卓地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱梦萩,重庆龙湖德卓地产发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

重庆市第一中级人民法院民事判决书(2016)渝01民终6884号上诉人(原审原告)：朱梦萩，女，1993年10月7日，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：万莉（朱梦萩母亲），女，1967年1月19日，汉族，住重庆市北碚区。被上诉人（原审被告）：重庆龙湖德卓地产发展有限公司。法定代表人：崔恒忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。上诉人朱梦萩因与被上诉人重庆龙湖德卓地产发展有限公司(以下简称龙湖地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2016)渝0109民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开进行了询问，上诉人朱梦萩的委托诉讼代理人何春润、万莉，被上诉人龙湖地产公司的委托诉讼代理人杨艳红到庭参加了询问。本案现已审理终结。朱梦萩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由龙湖地产公司负担。事实和理由：由于龙湖地产公司将小区公共绿地作为私家花园赠送给朱梦萩的行为，违反了《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方于2012年8月30日签订《重庆市商品房买卖合同》中《合同补充协议》第十六条第一款、第二款应当认定为无效，一审法院判决根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用��律问题的解释》的规定，驳回朱梦萩的诉讼请求，属于适用法律错误。龙湖地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实及理由：1、争议条款并不违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条，规定了建筑区划内共有权利的归属，但不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法律、行政法规的强制性规定，该规定并没有禁止小区业主或其他业主经过合法的方式处分建筑物区划内的共有权利的使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经过专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，一审判决认定争议条款是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2、涉案的商品房买卖合同��补充协议是经过备案的合同文本，凡是购买了涉案项目的购房者均认可了前述协议内容，涉案项目房屋总数747套，截止一审起诉前已售出726套，远远超过了物权法规定的“双过半”业主的同意，因此，小区部分绿地允许部分业主独立使用，是所有项目业主与朱梦萩之间的约定，符合大多数业主的意志，符合物权法关于共有权处分的要求，龙湖地产公司并不存在无权处分。3、即使涉及争议条款为无权处分，但法律并未明确规定无权处分的行为无效。因此，朱梦萩关于争议条款无效的上诉理由不成立。朱梦萩向一审法院起诉请求：2012年8月30日，朱梦萩（乙方）与龙湖地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，在该《合同补充协议》的第16条第一款和第二款明确约定，乙方所购商品房附带可独立使用的花园面积约为225㎡，且乙��对其购买的附带花园独立拥有使用权，为了行使对该花园的独立使用权，在2015年1月19日，朱梦萩与重庆伊然宜人园林景观设计有限公司签订了《环境景观工程施工合同》，并进行了施工，但2015年6月，北碚区规划局告知朱梦萩无权施工，该花园为公共绿地，并对接近完工的景观予以拆除，给朱梦萩造成损失。根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共有部位、共有设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。同时《中华人民共和国物权法》第七十三条也明确规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有。因此，该花园为公共绿地，属于全体业主共有，龙湖地产公司并没有处分权，龙华地产公司赠与花园的行为属无效行为，故起诉至法院要求：1、请求确认朱梦萩与龙湖地产公司于2012年8月30日签订《重庆市商品房买卖合同》中《合同补充协议》第十六条第一款、第二款无效。2、诉讼费由龙湖地产公司承担。一审法院认定事实：2012年8月30日，朱梦萩（乙方）与龙湖地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定龙湖地产公司将位于重庆市北碚区房屋出售给朱梦萩，总金额为2275911元，建筑面积为269.61元，套内面积为238.86元。在《合同补充协议》第十六条、对花园、露台、地下室、阁楼、设备间、平台的补充约定：1、乙方对其他购买附带花园、露台、地下室、阁楼、设备间的商品房的业主独立拥有相应上述部位的使用权或其他权利没有任何异议并不主张任何权利，乙方同意甲方将屋面使用权赠与相应业主专有使用并不主张任何权利，乙方不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利；2、乙方所购商品房附带可独立使用的花园面积约贰佰贰拾伍平方米，花园面积不计入产权面积。乙方对花园、露台、地下室、阁楼、设备间等没有所有权的情况完全了解并不持异议。2015年3月3日，朱梦萩取得案涉房屋的产权证。本案所涉房屋附带的花园土地的性质为公共绿地。龙湖地产公司开发的重庆市北碚区北碚组团I标准分区I14-01／02地块共有747套房屋，截止2015年9月17日已经出售726套，龙湖地产公司拟定的《重庆市商品房买卖合同》已经在重庆市工商行政管理局北碚区分局进行了格式合同的备案。2015年3月17日，重庆市规划局北碚区分局向重庆新龙湖物业服务有限公司（紫云台管理处）送达渝规碚止违建〔2015〕0009号抄告函，该函件载明：经调查核实，北碚区歇马镇龙湖紫云台小区二组团32栋1单元0101号业主擅自修建违法建（构）筑物，未经城乡规划主管部门许可，属在建违法建筑。请你单位立即停止其��电供应，断绝施工条件。待该违法建筑自行回填后，经我分局验核后方可恢复水电供应。特此函告，重庆市规划局北碚区分局，2015年3月17日。综上所述事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录、渝规碚止违建〔2015〕0009号抄告函、格式合同备案受理单、证明、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》》等书证为据，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对双方均有约束力。关于朱梦萩认为案涉房屋附带花园的性质是公共绿地，龙湖地产公司无权进行处分的主张。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此朱梦萩以龙湖地产公司无权处分为由，主张《合同补充协议》第十六条��一款、第二款无效没有法律依据。另外，本案所涉房屋附带的花园，龙湖地产公司已经将该花园交付给朱梦萩。虽然该花园土地性质为公共绿地，龙湖地产公司无权进行处分，但根据合同约定，龙湖地产公司应保证朱梦萩对该花园享有独立的使用权，如果因其他权利人主张该花园的权利而影响到朱梦萩对该花园独立使用权的行使，则仅涉及龙湖地产公司是否完全履行了合同义务的问题，而不涉及该合同条款的效力问题。综上，一审法院认为，《合同补充协议》第十六条第一款、第二款系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：驳回朱梦萩的诉讼请求。本案受理费100元，由朱梦萩负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，朱梦萩与龙湖地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：双方于2012年8月30日签订《重庆市商品房买卖合同》中《合同补充协议》第十六条第一款、第二款是否无效。对此，本院评判如下：关于朱梦萩认为案涉房屋附带花园的性质是公共绿地，龙湖地产公司的处分行为是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《物业管理条例》第二十七条、《中华人民共和国物权法》第七十三条��规定了建筑区划内共有权利的归属，但朱梦萩并无证据证明龙湖地产公司的行为属于违反法律行政法规强制性规定的情形。一审法院根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”为由，认定朱梦萩以龙湖地产公司无权处分为由，主张《合同补充协议》第十六条第一款、第二款无效没有法律依据，并无不妥。另外，本案所涉房屋附带的花园，龙湖地产公司已经将该花园交付给朱梦萩。虽然该花园土地性质为公共绿地，龙湖地产公司对此无权进行处分，但根据合同约定，龙湖地产公司应保证朱梦萩对该花园享有独立的使用权，如果因其他权利人主张该花园的权利而影响到朱梦萩对该花园独立使用权的行使，则涉及龙湖地产公��是否完全履行了合同义务及责任问题，但不涉及该合同条款的效力问题。因此，朱梦萩作为完全民事行为能力人，理应在确认合同有关条款是其真实意思表示的前提下，予以签字确认。因此，《合同补充协议》第十六条第一款、第二款系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。综上所述，朱梦萩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱梦萩负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈孟琼审　判　员　　刘家秀代理审判员　　赵　青二〇一六年十月二��七日书　记　员　　喻　瑜百度搜索“”