（2016）苏05民终7070号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
邓满生与项ＸＸ、陈碧珉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓满生,项ＸＸ,陈碧珉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终7070号上诉人（原审原告）：邓满生。委托诉讼代理人：程治国，北京市京大律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：项ＸＸ。被上诉人（原审被告）：陈碧珉。委托诉讼代理人：苏镇，山东鼎川律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人邓满生因与被上诉人项ＸＸ、陈碧珉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初4197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓满生上诉请求：请求二审改判项ＸＸ、陈碧珉赔偿邓满生损失350000元，一、二审诉讼费由项ＸＸ、陈碧珉承担。事实和理由：本案双方当事人所签订合同虽名称包含定金二字，但合同内容完全囊括了所有房屋买卖合同的主要条款和要素，应认定为正式的房屋买卖合同。该合同所约定的另行签订过户合同或类似合同的表述只是为了应对房产交易中心要求的一道手续，并非房屋买卖合同成立的条件。合同中的定金条款也只是特别提醒条款，并未排除其他违约责任的适用。本案上诉人系恶意违约，不应仅仅双倍返还定金。项ＸＸ、陈碧珉辩称：从双方所签订合同的名称及内容来看，双方仅就买卖房屋的意向作出约定。合同约定了房屋买卖的条件是邓满生贷款审批通过且3月31日前支付房款，而邓满生并未能办理贷款审批，同时还约定贷款审批通过后再签订正式房地产买卖合同。对于拟成交房屋的配套设施、物业及相关费用等并未有具体约定，不符合房屋买卖合同的实质要件。另外，涉案房屋是陈碧珉夫妻的共同财产，现未经陈碧珉配偶的同意，单方签约存在效力瑕疵，我方有权撤销该合同。邓满生向一审法院起诉请求：判令项ＸＸ、陈碧珉返还邓满生预付的定金40000元并赔偿损失350000元，本案诉讼费由项ＸＸ、陈碧珉承担。一审法院认定事实：项ＸＸ、陈碧珉系亲属关系，2016年2月22日，邓满生与项ＸＸ（代陈碧珉）签订《房地产买卖定金合同》一份，庭审中陈碧珉认可项ＸＸ的代理行为，认可该合同。该定金合同约定由陈碧珉（甲方）出售登记在其名下的位于昆山市花桥镇绿地大道189弄029号1104室房屋给邓满生（乙方）。房价款1100000元，此价格为甲方到手价。合同3.2.1条约定，甲乙双方签定本协议之时，乙方向甲方支付定金20000元；合同3.2.2条约定，甲方同意乙方贷款，乙方贷款审批通过之后，于2016年3月31日前付1100000元，在过户当天直接打入甲方指定账户，上午去银行还清贷款，下午过户如果因甲方原因导致过户不成功，将保留300000元后期支付。合同第6条约定，甲乙双方同意在本协议生效后乙方贷款审批下来后5个工作日内签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则由甲方没收已支付的定金。合同第八条约定，本协议签订后，如甲方或乙方，或甲方与乙方未能履行本协议，导致双方的《昆山市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合意解除协议方向丙方（居间方）支付违约金，数额为本次交易中丙方应收另两方总佣金之和。另查明，邓满生于2016年2月22日支付定金20000元，由项ＸＸ代陈碧珉收取，陈碧珉认可收到该款项。虽合同中约定的为意向金，但2016年2月22日邓满生支付款项的收据中收款事由处为“购买绿地189弄鑫苑国际城市29#1104室定金”。庭审中当事人均一致明确涉案房屋已由陈碧珉转售他人。本案中介昆山雅典娜装饰工程有限公司出具情况说明一份，其中载明“事后项ＸＸ单方面无故违约，声称该房价涨价了，不愿再卖给邓满生，而卖给第三人，坚持违约，并书面形式自愿赔偿损失和支付中介费。现该同类房产市场价格已上涨至1450000元。”另查明，2016年3月4日，项ＸＸ出具《声明书》一份，该声明书中载明“……现因本人（项ＸＸ）单方面原因，坚决违约，终止成交，并自愿承担中介费共计人民币22000元整。另外自愿承担违约金。”且该声明书中载明项ＸＸ系房屋实际所有权人。该声明书也得到了陈碧珉的认可。2016年3月4日，项ＸＸ支付了22000元给涉案房屋出售的中介，收据中载明的收款事由为“购买昆山花桥镇鑫苑国际城市花园29号楼1104室单方面违约按合同支付中介费违约金。”审理中，一审法院前往昆山雅典娜地产公司调查，该公司陈述该款项为项ＸＸ、陈碧珉给中介的违约费用，并非项ＸＸ、陈碧珉返还邓满生的定金及违约金，与收据中的描述一致。庭审中邓满生也表示未收到项ＸＸ、陈碧珉返还的任何款项。再查明，涉案房屋于2013年9月登记在陈碧珉名下，登记系陈碧珉单独所有。庭审中陈碧珉提供结婚证复印件证明涉案房屋系陈碧珉及其配偶共同财产。庭审中双方当事人均陈述不继续履行合同。涉案房屋并未交付。以上事实由房地产买卖定金合同、现金收据、税费清单、情况说明、声明书、涉案房屋房产证以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。一审法院认为，邓满生与项ＸＸ、陈碧珉签订的《房地产买卖定金合同》庭审中陈碧珉明确认可项ＸＸ的代签行为，签订该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，系真实有效。双方应当依据合同的约定履行各自义务。双方当事人签订的定金合同中明确约定“贷款审批下来后5个工作日内签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。”项ＸＸ在《声明书》中明确载明“现因本人项ＸＸ单方面违约”且涉案房屋已转售他人，故系项ＸＸ、陈碧珉违约，且该声明书中载明项ＸＸ系实际购买人，庭审中陈碧珉对此未提出异议，且声明书中项ＸＸ明确自愿承担违约责任，故项ＸＸ、陈碧珉应承担双倍返还定金的责任。鉴于双方当事人签订的是定金合同且合同中明确载明了违约责任，涉案《房地产买卖定金合同》明确为定金合同系预约性质合同，故不适用正式房屋买卖合同中关于损失赔偿的违约责任，双方未能签订正式房屋买卖合同，故对邓满生要求双倍返还定金40000元的诉请，一审法院予以支持。对邓满生要求判令项ＸＸ、陈碧珉赔偿350000元损失的诉请，一审法院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决：一、项ＸＸ、陈碧珉于判决生效后十日内双倍返还邓满生定金共计40000元。二、驳回邓满生的其他诉讼请求。一审案件受理费14300元，减半收取7150元，由邓满生负担6328元，项ＸＸ、陈碧珉负担822元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案所涉《房地产买卖定金合同》系项ＸＸ代陈碧珉与邓满生签订，系当事人真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，项ＸＸ、陈碧珉明确表示不再继续履行合同，故项ＸＸ、陈碧珉应当对其违约行为承担相应的责任。对于合同的性质，该《房地产买卖定金合同》第6条约定“贷款审批下来后5个工作日内签订《昆山市房地产买卖合同》或类似合同，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金”，故该合同应认定为双方当事人就将来签订正式房屋买卖合同所达成预约合同，现项ＸＸ、陈碧珉表示不愿继续履行该合同，构成违约，应当按照该定金合同约定向邓满生返还双倍定金40000元，一审认定本案不适用正式房屋买卖合同中关于赔偿损失的违约责任并无不当。邓满生称该合同为正式房屋买卖合同，该合同所约定的另行签订过户合同或类似合同的表述只是为了应对房产交易中心要求的一道手续，但未能提供相应证据证明，该说法并无相应事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邓满生上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由上诉人邓满生负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 沈维佳代理审判员 赵 俊二〇一六年十月二十七日书 记 员 郭 玮 关注公众号“”