（2015）徐民四（民）初字第2315号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-03-02
案件名称
上海田林宾馆有限公司与范建林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海田林宾馆有限公司,范建林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第六条，第一百零六条第一款
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2315号原告(反诉被告)：上海田林宾馆有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：胡利华，总经理。委托诉讼代理人：吕强，上海创言律师事务所律师。被告(反诉原告)：范建林，男，1962年11月3日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。原告上海田林宾馆有限公司诉被告范建林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2015年9月18日、11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕强、被告范建林及其委托诉讼代理人余渊民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海田林宾馆有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即迁出上海市田林路XXX号田林宾馆二楼208平方米面积的房屋；2.被告支付原告自2015年5月24日起至实际迁出日止的房屋使用费，按每月16,450元计。审理中，原告确认被告于2016年8月11日迁出上述房屋，故原告撤回诉请一并将诉请二房屋使用费计算截止至2016年8月11日。事实和理由：上海上勤酒店管理有限公司系上海市田林路XXX号房屋的产权人，原告系上海上勤酒店管理有限公司的全资子公司，经授权对上述房屋进行使用、租赁和管理。2015年起，原被告就田林路XXX号田林宾馆二楼部分房屋(面积208平方米，以下简称系争房屋)租赁事宜进行协商，协商期间，被告以存放物品及前期准备为由先行占用了该房屋。后经原告多次催促被告签订租赁合同，被告拒绝接受原告提出的合理租赁条款，双方未签订租赁合同。原告于2015年5月18日发函要求被告迁出占用房屋，被告拒绝配合，故原告诉至法院，请求判如诉请。范建林辩称，不同意原告的诉请。被告先前承租田林宾馆的三楼，因三楼为违章搭建，在(2014)徐执字第4253号案件执行中，经执行法官协调，原被告双方协商被告搬至二楼。因原告提供的租赁合同文本注明二楼面积为237平方米，被告提出应扣除部分违章建筑的面积，并就合同的修改及租赁事宜提出8条意见，但原告未回复。后因执行法官催促被告从三楼迁出，原告在法院调解时表示签订租赁合同后，被告可进场装修和使用，故原被告于2015年2月5日签订了租赁合同。被告于合同订立后提交原告装修改建平面图，并经原告同意后于2015年2月10日进场装修。2015年3月21日，被告向原告提出六条申请意见，包括要求原告返还已签订的租赁合同文本，但原告答复要求被告停止装修并重新签订合同。原被告已经签订了租赁合同，但现原告出尔反尔。系争房屋在诉讼期间已经处于原告控制下，原告于2015年10月13日通知被告搬离，被告已将该房屋内工作人员生活用品及娱乐设施搬离，仅有未来得及使用的装修材料堆放其中，原告补偿被告装修损失后，可由原告自行处理这些装修材料，故不存在被告需要迁出的情况。关于房屋使用费，被告经原告同意进场装修且在未完成装修前被原告强制叫停，被告未从本次租赁中获利，未经营使用房屋，相反存在损失；且原告提供的租赁合同文本中有装修期和免租期，诉讼期间损失的扩大责任也在原告，故对原告主张的使用费起算点不认可，诉讼期间使用费损失也不应由被告承担。范建林向本院提出反诉请求：1.原告支付被告装修补偿款245,542元(依据鉴定报告，含无争议项140,241元，其余为有争议项)；2.原告支付被告误工损失112,500元(按被告签字认可的合同约定，月租金18,750元乘以6个月免租期)；3.原告支付被告5,000元装修保证金(该诉请被告于庭审后撤回)。事实和理由：本案系(2014)徐执字第4253号一案延续，被告为履行上案义务，经上案执行法官协调从原租赁的田林宾馆三楼搬至二楼经营。2015年2月5日，被告在两份由原告提供的系争房屋租赁合同上签字后交予原告盖章，并经原告同意后进场装修。期间被告多次向原告催要合同，原告以上级审阅为由拖延未返还，并在被告装修施工至80%-90%时突然将一份修改后的租赁合同交予被告签署。因后一份合同与原合同主要条款有重大变动，影响被告经营，被告要求按原合同执行，未果。因原告于2015年6月向法院起诉要求被告迁出，且未提及补偿事宜，故被告提出上述反诉请求。上海田林宾馆有限公司反诉辩称，不同意被告的反诉请求。对鉴定报告中无争议项装修价值认可，但被告装修未获原告同意且原告发现被告装修后及时制止，租赁合同因被告原因未签订，故不同意补偿被告装修损失及其他损失。根据原被告庭审中的一致陈述，原被告提供的房地产权证、企业名称变更核准通知书、准予变更(备案)登记通知书、授权证明书、2015年5月7日通知及快递凭证、原被告各自出示的租赁合同文本、照片、装修施工安全管理协议书、安全检查表、执行和解协议书、执行询问笔录等证据，经庭审质证无疑，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：上海田林宾馆系上海市田林路XXX号房屋的产权人，取得产权时间为2002年。后经上海市工商行政管理部门核准，上海田林宾馆于2003年3月变更企业名称为上海锦勤田林宾馆管理有限公司，于2010年4月再次变更企业名称为上海上勤酒店管理有限公司(以下简称上勤公司)。2014年1月1日，上勤公司授权委托原告对上海市田林路XXX号上海田林宾馆房屋进行使用、租赁和管理。2015年2月，原被告就被告承租上海市田林路XXX号上海田林宾馆二楼部分房屋(即系争房屋)达成一致租赁意向，口头约定被告租赁系用于办公及足浴，原告于当月将系争房屋交付被告。2015年2月10日，原告与被告聘请的装修施工企业上海百姓装潢有限公司签订《装修施工安全管理协议书》，就系争房屋装修的施工时间、装修保证金及安全管理等事项进行了约定，被告即开始装修，至2015年3月，原告要求被告停止装修。2015年5月，原告函告被告，要求被告尽快签署系争房屋的租赁合同且在合同签订前不得对系争房屋进行处置和使用。2015年6月11日，原告诉至本院，请求判如诉请。另查明，被告与上勤公司曾在另案执行阶段于2014年10月14日达成执行和解协议，内容包括：被告同意迁出原租赁的上海市田林路XXX号上海田林宾馆三楼房屋，上勤公司同意另行安排其他房屋给被告租赁经营，具体部位、经营项目、租金标准及租赁期限等由双方另行协商确定。同时，依据双方该案2015年2月4日执行询问笔录，上勤公司表示：在2014年11月底前已将二楼相关部位(即系争房屋)腾空并通知被告可以装潢并搬场，但被告一直没有动直到至今；被告则表示：因某些细节没落实，营业执照未办好，合同也没有签等原因尚未搬动。双方在2015年3月11日执行笔录中确认，被告已迁出上海田林宾馆三楼房屋。本案审理中，原告确认，基于上案执行和解协议及上勤公司与原告的委托关系，原告与被告于2015年2月洽谈租赁事项，并将系争房屋交付被告临时放置物品。审理中，原被告分别提交了两份内容不同的租赁合同文本，均未有原被告的签字或盖章。原告提交合同文本中记载，系争房屋面积为208平方米，租赁用途为足浴、办公房，租期自2015年6月1日起至2020年5月31日止，装修期至2015年8月31日止，交租日为2015年9月1日始，2015年9月1日至2017年5月31日期间的月租为16,450元。被告提交合同文本中记载，系争房屋面积为237平方米，未约定租赁用途，租期为自2015年8月1日起至2020年7月31日止，装修期至2015年7月31日止，起租日为2015年8月1日，2015年8月1日至2017年7月31日期间的月租金为18,750元。被告认为原被告于2015年2月5日已在被告提交的租赁合同文本上签章，但合同原件由原告取走，原告至今未向被告返还双方签章的合同原件。审理中，因原被告双方对系争房屋装修工程残值分歧较大，被告于2015年12月向本院申请司法审价。上海华瑞建设经济咨询有限公司接受法院委托，对系争房屋内装修工程的残值进行审价，并于2016年5月13日出具了鉴定报告。鉴定结论为：涉案工程原被告无异议部分装修残值为140,241元。有异议部分为6项，1、搭设彩钢板房屋残值鉴定金额为14,295元，被告认同鉴定意见的金额，并认为该房屋搭建经过原告同意，应计算残值，原告则认为其系被告自行搭建，不应计算残值;2、空调、风机盘管、小便斗、电热水器残值鉴定金额为空调10,351元、风机盘管9,316元、小便斗2,277元、电热水器4,604元，共计26,548元，被告认为其应计算残值，认同鉴定意见的金额，原告则认为这些设施从三楼拆移过来，已在另案中补偿被告，不应计算残值；3、八回路以下配电箱残值鉴定金额为5,590元，被告同意该金额；原告则认为其残值为2,236元；4、八回路以上配电箱残值鉴定金额为4,347元，被告同意该金额；原告则认为其残值为1,863元；5、关于增压泵接线残值鉴定金额为3,105元，包含增压泵及接线费用，被告认为现场安装两台增压泵，应计算残值3,753元，原告则认为增压泵接线不应计算残值；6、现场堆放材料设备残值鉴定意见为属于可移动设备，不予鉴定，被告认为该为装修项目所需，已运至施工现场，清运搬离也发生费用，应计算残值51,416元，原告则认为该材料未使用且可搬移，不应计算残值。2016年6月13日，本院组织原被告对鉴定报告进行质证。鉴定人员出庭接受询问，鉴定人员认为：有争议项2中空调、风机盘管、小便斗、电热水器中，空调和电热水器可以拆除移机，但风机盘管和小便斗安装后一般不再拆除。同时，原被告向本院确认，被告在原告要求下于2015年3月停止装修且未曾在系争房屋内开展实际经营。但对系争房屋诉讼期间的实际控制、使用情况，双方各执一词。被告称：系争房屋的钥匙一直由原告保管，被告进入需经原告保安人员开门，原告于2015年10月13日通知被告搬离系争房屋，故房屋实际由原告控制；被告在系争房屋内堆放了施工人员生活物品、两张麻将桌等娱乐设施、部分未施工完毕的装修材料，并已于2016年6月10日前搬离工作人员生活用品并于当日将滞留的麻将桌搬离，现场装修材料须等判决后原告补偿被告装修损失后，同意由原告自行处理。对此，原告则表示：被告未完成装修时双方发生争议，被告虽未实际经营，但诉讼期间系争房屋一直由被告控制，因被告堆放的材料设备及其他物品使原告无法清场，原告无法使用房屋或重新出租，且基于审价已经结束，腾空房屋减损是被告的义务，原告不能处分被告的物品。2016年8月3日，本院会同原告对系争房屋进行现场勘查并拍摄现场照片。经勘查，系争房屋中有三张床铺、铁皮柜、办公桌、沙发、椅子若干、未使用的装修隔板、黄沙等装修材料、未处理的装修垃圾等，原告确认上述物品均系被告所有，造成原告无法实际使用房屋并希望被告尽快腾空。2016年8月5日，被告向本院确认现场勘查中上述物品均为被告在装修中留存于系争房屋内。对此，本院向被告释明，要求被告应积极减损，限期于2016年8月15日前将房屋内物品及装修材料、垃圾等搬离、腾空房屋。被告后于2016年8月11日腾空系争房屋。审理中，被告当庭确认自2015年2月起进场装修系争房屋后未支付过租金或使用费，未就系争房屋向原告支付过租赁押金，对原告主张的按每月16,450元标准计使用费无异议，但认为基于双方约定了装修期、免租期，被告在装修期间被迫停工，也未实际经营，系争房屋于诉讼期间已由原告实际控制等情况，不同意支付使用费。本院认为，结合上案执行笔录的内容、及被告向原告交付系争房屋并签订装修施工安全管理协议、对被告的装修进行安全检查等情况，原被告就系争房屋已口头达成一致租赁意向，被告系经原告同意后进场装修。基于双方均未出示由当事人签章的书面合同，亦未举证证明双方已就租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修、免租期等租赁重大事项达成口头约定，故本院认定双方未形成事实租赁关系，原告可随时通知被告搬离。原告于2015年5月7日通知被告，在签订正式合同之前，不得再对系争房屋处置和使用，并于2015年6月11日起诉要求被告迁出系争房屋，故可认定原告的通知已到达被告。原告在审理中确认被告于2016年8月11日腾空系争房屋，并撤回要求被告迁出的诉请，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。原告在明知双方未签订书面租赁合同，亦未就租赁主要事项协商一致的情形下，同意被告搬入并装修系争房屋，在被告投资装修过程中又因双方纠纷要求被告停止装修，被告实际未对系争房屋进行有效使用以实现租赁目的，故2015年2月至2016年5月司法鉴定报告出具期间的使用费损失，应由原告自行承担；司法鉴定报告出具后，被告应及时尽到腾空房屋、避免损失扩大的责任，然被告系在本院释明后于2016年8月将房屋内放置的物品及装修材料腾空，客观上造成原告因无法及时收回房屋，产生了无法及时出租的相关损失，故本院参考双方提供的租赁合同文本中租金约定的较低值酌情判处被告支付原告房屋使用费32,900元。关于系争房屋内被告装修残值，依据鉴定报告，本院确定无争议项部分残值为140,241元；6项有异议部分，彩钢板房屋为系争房屋主体以外由被告自行搭建的构筑物，被告未举证证明该搭建经原告同意，故本院认定其不应计算残值;空调、风机盘管、小便斗、电热水器均系可移动设施，但鉴定人员在质证中表示空调、电热水器为可拆除设备，小便斗及风机盘管一般安装后不再拆除，故本院采纳鉴定人员意见和鉴定报告确定的残值金额，认定风机盘管9,316元、小便斗2,277元应计入残值；八回路以下及以上配电箱残值，本院采纳鉴定报告，确定其金额分别为5,590元、4,347元；增压泵接线残值认定鉴定报告确定的金额3,105元；现场堆放材料设备残值属于可移动设备材料，被告可搬移并再行利用，故不应计入残值，综上，本院认定被告装修残值共计164,876元。如上所述，原告在明知双方未签订书面租赁合同，亦未就租赁主要事项协商一致的情形下，将系争房屋交付被告并同意其装修，在被告投资装修过程中又要求被告停止装修，由此造成被告的装修损失应由原告承担赔偿责任，故本院依据被告的实际损失判处原告支付被告装修补偿164,876元。至于其他如空调、电热水器等可拆除设备及现场无法确定价值的装修材料设备，均可移动并再利用，应由被告拆除搬移，故被告就该部分损失的反诉主张，本院不予支持。关于被告要求原告支付被告误工损失的反诉请求，被告未提供充分证据证明其损失，且该主张也无合同及法律依据，故本院不予支持。被告撤回部分反诉请求，系其自行处分民事权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第一百零六条的规定，判决如下：一、范建林于本判决生效之日十日内支付上海田林宾馆有限公司上海市田林路XXX号上海田林宾馆二楼部分房屋的房屋使用费32,900元；二、上海田林宾馆有限公司于本判决生效之日十日内支付范建林上述房屋的装修补偿款164,876元；三、驳回上海田林宾馆有限公司的其余诉讼请求；四、驳回范建林的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计762元，由上海田林宾馆有限公司负担660元，由范建林负担102元；反诉案件受理费减半收取计4,854元，鉴定费8,400元，由上海田林宾馆有限公司负担6,019元，由范建林负担7,235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一六年十月二十七日书 记 员 王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”