（2016）粤0106民初340号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-07-10
案件名称
张建成与冼土金房屋租赁合同纠纷2016民初340一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建成,冼土金
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初340号原告：张建成，住河南省项城市。委托代理人：赵东亚、胡成，均系广东百思威律师事务所律师。被告：冼土金，住广东省吴川市。原告张建成诉被告冼土金房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张建成的委托代理人赵东亚到庭参加了诉讼，被告冼土金经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告张建成诉称：2013年2月5日，原告与被告签订《豐奭商务大厦租赁合同》，约定：由原告承租被告位于广州市天河区中山大道1023号3层之房产物业做沐足、桑拿之用，租赁面积为2100平方米，租赁期限自2013年3月1日至2023年2月28日，初始租金标准为每月131200元，租赁保证金为262400元。合同签订后，原告如约于2013年2月6日向被告支付了租赁保证金262400元、首月租金131200元，但被告迟迟未向原告交付承租物业。两年多来，原告不停敦促被告交付承租物业，被告均以其与上手出租方正在广州市天河区人民法院诉讼为由，表示暂时无法交付物业。后被告于2015年4月11日向原告出具《承诺书》，被告承诺于2015年6月1日向原告退还所交款项，但截至本案起诉之日被告仅于2015年6月10日、2015年8月17日、2015年9月21日、2015年11月6日各向原告退还3万元，截至起诉之日尚有273600元租赁保证金、首月租金差额未予退还。被告违反承诺，逾期退还原告所交款项，应承担相应的违约责任。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即返还租赁保证金、首月租金余额273600元并按照同期同类银行贷款利率向原告支付利息（其中利息计算方式为自2015年6月2日至2015年6月10日期间以393600元为基数，2015年6月11日至2015年8月17日期间以363600元为基数，2015年8月17日至2015年9月21日期间以333600元为基数，2015年9月21日至2015年11月6日以303600元为基数，2015年11月6日至实际偿付之日以273600元为基数）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告冼土金未答辩且未提交证据。经审理查明：2013年2月5日，张建成（乙方、承租方）与冼土金（甲方、出租方）签订《豐奭商务大厦租赁合同》（以下简称《合同》），约定：乙方按现状承租甲方位于天河区中山大道中1023号3层之房产物业（以下简称“涉案房屋”）；租期为10年，即从2013年3月1日起至2023年2月28日止；涉案房屋的月租金及租金递增为：2013年3月1日至2016年2月28日每月租金为131200元，2016年3月1日至2019年2月28日每月租金为146944元等；乙方应在签署合同的当天向甲方交付二个月的租金作租赁保证金及首月租金，合计393600元；在本合同期满及乙方已遵守及履行本合同内的条款下，甲方应按照本合同约定的条款将租赁保证金不计利息退还给乙方；甲方应按本合同约定时间向乙方交付涉案房屋使用权；本合同履行中发生争议，双方应当协商解决，协商不成时，向广州仲裁机构申请仲裁解决，仲裁不成可向辖区的人民法院起诉；起租时间为2013年3月1日前，具体以甲方取得涉案房屋消防验收报告当天为准，如因不可抗力因素或甲方原因造成没能如期交付使用，起租时间则顺延，但不能超过30天，如超出约定时间，甲方无息返还乙方全部租金、押金等条款。《合同》签订后，张建成向冼土金支付涉案房屋的首月租金131200元以及租赁保证金262400元。2013年2月6日，冼土金向张建成出具《收据》两张，《收据》内容分别为收到张建成涉案房屋首月租金131200元及租赁保证金262400元。2015年4月11日，冼土金向张建成出具《承诺书》。《承诺书》主要内容为：因鸿申物业管理有限公司未能提供商业的第一次消防手续给我们，故造成丰奭大厦三楼无法进行装修；合同无法履行，经两方协商于2015年6月1日前退款给张建成。现张建成以《合同》无法履行等为由提起本案诉讼要求冼土金返还租赁保证金及首月租金余款等等。在本案中，张建成称《合同》签订后，张建成支付了租赁保证金及首月租金，冼土金一直未向其交付涉案房屋，按双方签订的《承诺书》，可以视为双方已解除《合同》，冼土金返还了部分款项，但还有大部分款项没有返还。关于冼土金返还款项的情况，张建成提供了以下证据：1、中国农业银行股份有限公司广州天银大厦支行出具的张建成账号为62×××76的账户的《中国农业银行银行卡交易明细清单》（以下简称《明细单》）。《明细单》显示：张建成上述账户于2015年6月10日转存存入30000元，对方账户和户名一栏显示有“金某ap170032”手写字样；2015年8月17日转存存入30000元，对方账户和户名一栏显示有“金某ap470019”手写字样；2015年9月21日转存存入30000元，对方账户和户名一栏显示有“金某ap1＋0015”手写字样；2015年11月6日转存存入30000元，对方账户和户名一栏显示有冼土金姓名的打印字样。2、中国农业银行股份有限公司广州金某世纪花园支行出具的转账记录（以下简称《转账记录》）。《转账记录》显示冼土金名下的账号为62×××19的账户分别于2015年6月10日、2015年8月17日、2015年9月21日、2015年11月6日各向张建成名下账号为62×××76的账户支付30000元。张建成称冼土金的还款情况与上述证据显示的支付款项情况一致。另查明，2013年5月22日，案外人广州鸿申物业管理有限责任公司（以下简称“鸿申公司”）向本院起诉冼土金要求解除双方就广州市中山大道中1023号豐奭商务大厦（以下简称“豐奭商务大厦”）签订的《租赁合同》等。2015年11月30日，本院就上述案件作出（2013）穗天法民四初字第1073号民事判决（以下简称“1073号判决”），查明以下事实：2012年3月27日，鸿申公司（出租方/甲方）与冼土金（承租方/乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方所租赁甲方的房产物业为豐奭商务大厦，租期为2012年3月27日起至2027年3月26日止等；冼土金在该案中称：其收取未备案租户的押金及租金合计534340元（包括张建成支付的租赁押金393600元等）；2014年3月17日，本院会同鸿申公司、冼土金双方到豐奭商务大厦现场勘查，其中三楼堆放有沙石等建筑材料，处于闲置状态；2015年9月18日的庭审中，冼土金确认豐奭商务大厦一楼及二楼租户至今向其交租，但交租数额相比合同约定有所较少等等。在上述案件中审理过程中，本院到豐奭商务大厦张贴公告，敦促现正实际使用涉案物业的公民、法人在规定时间内向本院申报权利，此后本院依法追加张建成作为第三人参加上述案件的诉讼。根据上述查明的事实，本院认定：鸿申公司有权解除《租赁合同》；合同解除后冼土金应将豐奭商务大厦交回给鸿申公司，对此张建成作为实际承租人应就其承租部分负有协助交还义务等等。据此，1073号判决判决：解除冼土金、鸿申公司双方就豐奭商务大厦签订的《租赁合同》及《补充协议》；冼土金腾空其承租的豐奭商务大厦，将上述房屋交还给鸿申公司，张建成就其承租的豐奭商务大厦三楼（承租面积2100平方米）负有协助交还义务等等。1073号判决作出后，鸿申公司与冼土金均不服，并上诉至广州市中级人民法院。2016年5月25日，广州市中级人民法院对上述案件作出（2016）粤01民终1317号民事判决（以下简称“1317号判决”），查明以下事实：二审庭询中，鸿申公司、冼土金均确认豐奭商务大厦除黄某乙在使用之外，二楼仍有艾尼斯学校在使用等等。根据上述查明的事实，1317号判决认定：原审法院查明事实基本清楚；根据鸿申公司、冼土金的确认，至二审庭询时，仅有黄某乙以及艾尼斯学校仍在继续使用豐奭商务大厦，冼土金并无证据证明其他租户仍在豐奭商务大厦处经营等等。据此，1317号判决判决维持1073号判决上述判决内容等等。在本案中，张建成表示：对1073号判决及1317号判决的真实性、合法性无异议，但其没有接收涉案房屋，该判决判决其承担协助义务，其对此有异议；确认上述判决书中查明的张建成承租的三楼部分为空置的事实，该事实证明冼土金并未将涉案房屋交付给其使用；当时是法院通知张建成参加诉讼，冼土金并未向张建成交付涉案房屋，当时张建成并未到庭应诉。另在本案中，张建成明确因为冼土金未向其交付涉案房屋，双方签订的《合同》无法履行，涉案房屋无法正常使用，被告在《承诺书》也确认上述事实并已承诺退款，因此提起本案诉讼要求冼土金返还租赁保证金及首月租金余款。本院认为：《合同》约定对该合同履行过程中的争议既可向广州仲裁机构申请仲裁也可向法院起诉，相关仲裁协议应属无效，本院依法对本案具有管辖权。张建成与冼土金签订的《合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，张建成与冼土金均应依约自觉履行。关于张建成要求冼土金返还租赁保证金及首月租金余款的诉请。首先，冼土金作为涉案房屋的出租人应就其已交付涉案房屋以及涉案房屋可正常使用承担举证责任。冼土金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应就此承担举证不能的法律责任。其次，1073号判决及1317号判决查明以下事实：涉案房屋堆放有沙石等建筑材料，处于闲置状态；冼土金表示豐奭商务大厦一楼及二楼租户向其交租，即缴纳租金的区域不包括涉案房屋；鸿申公司与冼土金在（2016）粤01民终1317号案件中确认仅有黄某乙以及艾尼斯学校仍在继续使用豐奭商务大厦。1073号判决及1317号判决亦判决解除鸿申公司与冼土金就豐奭商务大厦签订的《租赁合同》等。最后，根据张建成提交的冼土金出具的《承诺书》，冼土金在《承诺书》确认涉案房屋无法进行装修，《合同》无法履行，双方协商于2015年6月1日前退款给张建成。张建成亦举证证明冼土金出具《承诺书》后向其退还部分款项。综上，本院对张建成有关《合同》无法履行及其无法正常使用涉案房屋的主张予以采信。张建成提交冼土金出具的《收据》作为证据，证明冼土金已收到张建成涉案房屋首月租金131200元及租赁保证金262400元。张建成根据《合同》无法履行等事实及《承诺书》的约定要求冼土金退还租赁保证金及首月租金并无不当，本院予以支持。冼土金作为还款人应就其返还款项情况承担举证责任，冼土金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其对张建成有关冼土金返还款项情况与《明细单》及《转账记录》一致的主张放弃抗辩，本院对张建成上述主张予以合理采信。根据《明细单》及《转账记录》，冼土金于2015年6月10日返还30000元，于2015年8月17日返还30000元，于2015年9月21日返还30000元，于2015年11月6日返还30000元。因此，冼土金须向张建成返还租赁保证金及首月租金余款共计273600元（131200元＋262400元－30000元－30000元－30000元－30000元）。关于张建成要求冼土金支付逾期返还租赁保证金及首月租金利息的诉请。冼土金在《承诺书》中承诺于2015年6月1日前退款，其逾期退款确会造成张建成利息损失。张建成主张冼土金支付逾期返还租赁保证金及首月租金的利息并无不当，本院予以支持。因此冼土金须按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向张建成支付逾期返还租赁保证金及首月租金的利息（2015年6月2日至2015年6月9日期间以393600元为本金，2015年6月10日至2015年8月16日期间以363600元为本金，2015年8月17日至2015年9月20日期间以333600元为本金，2015年9月21日至2015年11月5日以303600元为本金，2015年11月6日起至实际付清剩余的租赁保证金及首月租金之日止以273600元为本金）。对于张建成超出上述限额的诉请请求，本院依法予以驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告冼土金于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张建成返还租赁保证金及首月租金余款273600元；二、被告冼土金于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告张建成支付逾期返还租赁保证金及首月租金余款的利息（2015年6月2日至2015年6月9日期间以393600元为本金，2015年6月10日至2015年8月16日期间以363600元为本金，2015年8月17日至2015年9月20日期间以333600元为本金，2015年9月21日至2015年11月5日以303600元为本金，2015年11月6日起至实际付清剩余的租赁保证金及首月租金之日止以273600元为本金，均按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）；三、驳回原告张建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5580元，由原告张建成负担50元，由被告冼土金负担5530元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 叶汉杰人民陪审员 陈美良人民陪审员 黄凤君二〇一六年十月二十七日书 记 员 蒲肖明何瑞雯 微信公众号“”