（2016）苏05民终5260号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-25
案件名称
范建新与苏州市吴江区平望镇上横村村民委员会、周水根租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州市吴江区平望镇上横村村民委员会,范建新,周水根
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终5260号上诉人（原审被告）：苏州市吴江区平望镇上横村村民委员会，住所地苏州市吴江区平望镇上横村。法定代表人：吴卫东，村主任。委托诉讼代理人：王民荣，江苏江太律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿碧佳，江苏江太律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：范建新。委托诉讼代理人：范小明，苏州市吴江区平望法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周水根。委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师。上诉人苏州市吴江区平望镇上横村村民委员会（以下简称上横村村委会）因与被上诉人范建新、周水根租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2015)吴江盛民初字第0377号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人上横村村委会不服一审法院判决上诉请求：1、范建新与上横村村委会虽签订过厂房租赁合同，但该厂房租赁合同实际已经作废。现范建新与周水根重新签订了厂房租赁合同，所租的厂房为周水根出租给范建新，如果合同无效产生的损失应由被上诉人自行承担；2、一审法院认定损失的数额也是错误的，被上诉人应当提供双方确认的现状、实际投资的资金、以及搬离所产生费用等证据，但范建新没有通知上诉人或周水根而自行搬离，由于现状已经改变，其主张的损失依据不足。请求二审法院依法改判。被上诉人范建新表示服从一审法院判决。被上诉人周水根认为，对租赁合同的主体没有异议，但损失一审法院没有进行评估，我方有异议。一审原告范建新的起诉请求：请求判令被告方退还原告已付租金315600元；赔偿原告方损失1253400元；本案的诉讼费用由被告方承担。一审法院审理查明，2013年4月26日，原告与被告上横村村委会于签订厂房租赁合同一份，合同约定：被告上横村村委会出租给原告的厂房坐落在原秋霞织造厂基地靠东新河边一幢双层厂房及南面准备新造厂房，租赁建筑面积：双层厂房为2400平方米、新造厂房等造好后实量为准，厂房类型为标准厂房；厂房租赁自2013年6月1日起，至2023年5月31日止，租赁期十年；租赁期满，被告上横村村委会有权收回出租厂房，原告应如期归还，原告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告上横村村委会提出书面要求，经被告上横村村委会同意后重新签订租赁合同；原告与被告上横村村委会双方约定，该厂房租金标准按照建筑面积来计算，每平方年租金为100元，全年合计应交租金为：双层厂房240000元，考虑到物价指数的变化，第四年起的租金，将以届时同等位置的房屋的租金水平为依据，由原告与被告上横村村委会双方另行共同商定；原告与被告上横村村委会双方一旦签订合同，原告应先向被告上横村村委会支付现有厂房一年的租金，另新造厂房等交付使用后再交至现有厂房期满一年的截止日，以后每年在签订合同期前上交下一年的租赁费；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电等费用由原告承担；租赁期间，原告应按本村规定每年缴纳卫生管理费；原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告上横村村委会的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告上横村村委会报请有关部门批准后，方可进行；原告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得被告上横村村委会的书面同意，如果擅自中途转租转让，则被告上横村村委会有权终止租赁协议并不退还租金；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，原告与被告上横村村委会都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；租赁期间被告上横村村委会有权督促并协助原告做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，厂房因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，原告由于自己的经营特点利用厂区空地搭建简易房，原则上不得破坏原房结构及厂区的整洁面貌搭建费用由原告自负，被告上横村村委会每年收取每平方5元的地租费；租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承担，被告上横村村委会也不作任何补偿；租赁期满后，被告上横村村委会如继续出租该房时原告享有优先权；如期满后不再出租，原告应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由原告承担。上述合同签订后，原告按约定向被告上横村村委会支付租金240000元。随后，原告以吴江市久华纸业有限公司的名义进驻厂房，投入资金安装设备进行生产经营。承租期间，原告增租厂房540平方米，支付租金75600元，该租金在审理中查明由被告周水根实际收取。2013年12月13日，原告作为法定代表人的吴江市久华纸业有限公司接到苏州市吴江区公安消防大队发出的责令立即改正通知书。根据苏州市吴江区公安消防大队出具的消防监督检查记录显示：原告承租的上述厂房未办理消防竣工验收擅自投入使用；厂房内未配备任何消防设施；生产车间与成品仓库占用防火间距；未设置消防车通道；要求于2014年2月13日前整改完毕。2013年12月18日，江苏恒渊律师事务所受原告委托向被告上横村村委会发出律师函，函件中主要内容为：久华纸业承租贵村厂房，租期十年，已按约支付第一年租金共计315600元，然后投入资金，安装设备生产。但在2013年12月13日，吴江区公安消防大队执法检查发现，贵村的厂房未办理消防设计备案，也未办理竣工验收消防备案，厂房内无任何消防设施。因此，下达了消防整改通知书，还面临着经济处罚。久华纸业直到此时才知道贵村的厂房无任何消防设施，没有办理任何消防手续。因此，该厂房根本不具备出租条件，不能出租的。如果贵村不马上根据消防大队的整改通知进行整改的话，久华纸业只能搬迁，由此带来的损失巨大：1、搬迁、停产损失60万元；2、已投入基础配套设施损失45万；3、变压器损失15万；4、浇地面损失15万，总的一百多万元。这些损失贵村应当承担赔偿责任，予以赔偿。特致函贵村，请意识到事态的严重性，尽快想办法妥善处理此事。2013年12月23日，江苏恒渊律师事务所受原告委托再次向被告上横村村委会发出律师函，函件中主要内容为：经多次商谈，贵村要求久华纸业解决厂房的消防问题，但没有任何备案所需的资料，根本是不现实的。而且贵村当初承诺给久华纸业130千瓦的电至今未兑现，久华纸业现在的生产用电还是自己想办法解决。考虑到上述存在的消防问题及贵村的违约行为，因此久华纸业决定解除双方的租赁合同，同时要求贵村按实际租赁期限退还久华纸业已付的租金，并赔偿久华纸业因解除合同、搬迁带来的损失；1、搬迁、停产损失60万元；2、已投入基础配套设施损失45万；3、变压器损失15万；4、浇地面损失15万等。请贵村面对现实，尽快处理赔偿事宜。2014年1月29日，江苏恒渊律师事务所受原告委托再次向被告上横村村委会发出律师函，函件中主要内容为：由于久华纸业租赁贵村厂房的消防存在缺陷问题无法解决，之前久华纸业已决定解除双方的租赁合同并通知了贵村，现久华纸业已于2014年1月27日全部设备设施搬离搬清，特此通知贵村。有关善后处理问题年后再行协商处理，届时协商不成的，再通过法律途径解决。上述律师函，被告上横村村委会在审理中确认已收到。2013年6月13日，原告与被告周水根另行签订厂房租赁合同一份，合同中约定：厂房坐落在原秋霞织造厂基地靠东新河边一幢双层厂房及南面准备新造厂房，租赁建筑面积：双层厂房为2400平方米、新造厂房等造好后实量为准，厂房类型为标准厂房；厂房租赁自2013年6月1日起，至2023年5月31日止，租赁期十年；租赁期满，被告周水根有权收回出租厂房，原告应如期归还，原告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向被告周水根提出书面要求，经被告周水根同意后重新签订租赁合同；该厂房租金标准按照建筑面积计算。每三年为一个调整期。第一个三年每平方年租金为100元，全年合计应交租金为：双层厂房240000元，每逢调整期租金根据市场价重新确定；双方一旦签订合同，原告应先向被告周水根支付现有厂房一年的租金，另新造厂房等交付使用后再交至现有厂房期满一年的截止日，以后每年在签订合同期前上交下一年的租赁费；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电费及向上横村缴纳卫生费等其他费用由原告承担；原告因生产需要所需的消防设施、电力设施均由原告自行解决，被告周水根不承担任何责任，租赁期满，原告不再续租，以上设施均归被告周水根所有；原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告周水根的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告周水根报请有关部门批准后，方可进行；原告在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得被告周水根的书面同意，如果擅自中途转租转让，则被告周水根有权终止租赁协议并不退还租金；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，原告须依法经营；租赁期间被告周水根有权督促并协助原告做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，厂房因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，原告由于自己的经营特点利用厂区空地搭建简易房，原则上不得破坏原房结构及厂区的整洁面貌搭建费用由原告自负，被告周水根每年收取每平方5元的地租费；原告在经营过程中，若发生公共安全事故（包括厂区火灾），则由原告自行解决（并赔偿被告周水根厂房损失），被告周水根不承担任何责任。租赁期间，原告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由原告自负，租赁期满后如原告不再承担，被告周水根也不作任何补偿（包括原告工厂区空地搭建的简易房）；租赁期满原告不再续租，厂房需恢复原样；租赁期满后，被告周水根如继续出租该房时原告享有优先权；如期满后不再出租，原告应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由原告承担。对于上述厂房租赁合同，被告周水根认为，签订上述厂房租赁合同的目的是因为出租厂房系由其垫资建造的，被告上横村村委会拿原告支付的租金归还其的垫资款，签订上述厂房租赁合同仅仅是为了便于其收取垫资款，其并没有收取原告支付的租金240000元。审理中，原告确认未向被告周水根支付租金240000元。被告上横村村委会确认原告同被告周水根所签厂房租赁合同中涉及的出租厂房、租金与原告同被告上横村村委会所签厂房租赁合同中涉及的出租厂房、租金是一致的。审理中，原告就被告周水根收取的75600元租金放弃主张。另查明，上述厂房租赁合同中涉及的出租厂房无任何批建手续，亦无相应的产权证书。再查明，原告曾以吴江市久华纸业有限公司的名义于2014年6月向一审法院提起诉讼，要求本案被告上横村村委会及周水根返还租金315600元；赔偿损失1124400元。本院以（2014）吴江盛民初字第0983号受理，审理期间吴江市久华纸业有限公司撤回起诉。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、进帐单、苏州市吴江区公安消防大队出具的责令立即改正通知书、苏州市吴江区公安消防大队出具的消防监督检查记录、律师函，被告提供的厂房租赁合同、租赁协议复印件，以及（2014）吴江盛民初字第0983号案件的庭审笔录、本案的证据交换笔录、庭审笔录在卷予以证实。审理中，原告就其损失主张如下：1、机器设备的安装、拆除、调试、搬运的费用共计194000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。一审法院认为，原告承租被告上横村村委会的厂房进行生产经营以及搬离承租的厂房，根据本院审理查明系事实存在，由此必然产生机器设备的安装、拆除、调试、搬运的费用。原告就其主张的上述费用，已向本院提供了相应证据加以佐证，经本院向相关评估部门调查了解，基本在合理范围之内，故对上述费用酌定为190000元。2、搭建彩钢板简易房、升降平台的费用共计145000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。一审法院认为，根据厂房租赁合同中涉及的内容，以及现场勘查，彩钢板简易房现仍在现场，根据本院邀请相关评估部门现场丈量，彩钢板简易房约为396平方米。原告就其主张的上述费用，已提供了相应证据加以佐证，经一审法院向相关评估部门调查了解，基本在合理范围之内，故对上述费用酌定为140000元。3、浇筑水泥地面的费用共计124400元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。一审法院认为，根据本院现场勘查，水泥地面现仍在现场，根据本院邀请相关评估部门现场丈量，水泥地面约为543平方米，厚度20公分。原告就其主张的上述费用，已提供了相应证据加以佐证，经一审法院向相关评估部门调查了解，2013年度的市场价在145元/平方左右，故对上述费用酌定为75000元。4、变压器预交费用100000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录予以印证。被告上横村村委会不予认可。一审法院认为，经法院调查核实，原告申请安装变压器，确向供电部门预交费用100000元，用于立项、环评等费用。原告由于其承租的厂房未办理消防竣工验收手续等原因，无法达到苏州市吴江区公安消防大队限期整改的要求，致使原告无法正常使用其承租的厂房进行生产，导致原告搬离其承租的厂房，并要求供电部门停止安装变压器，致使原告向供电部门预交的上述费用无法退还。对上述费用予以确认。5、烘房及配套设施的费用共计300000元。原告为此提供付款凭证及调查笔录、照片予以印证。被告上横村村委会不予认可。一审法院认为，根据法院邀请相关评估部门现场勘查，烘房及配套设施仍在现场（现已拆除），经向相关评估部门调查了解，烘房及配套设施拆除后无法重复利用，原告所主张的烘房及配套设施的费用，在合理范围之内，对此予以确认。原告还向本院主张移除锅炉、蒸汽管道、电缆架设、借电等费用，原告为此提供付款凭证及调查笔录予以印证。被告上横村村委会不予认可。一审法院认为，原告主张的上述费用中所涉的具体项目，根据本院现场勘查，现场证据已经灭失，且无法确定其价值，故上述主张，不予支持。综上，一审法院认为，本案所涉厂房租赁合同虽有二份，但根据查明的事实，原告同被告上横村村委会均依据双方之间签订的厂房租赁合同履行各自的义务，即原告向被告上横村村委会支付租金240000元，被告上横村村委会收取原告支付的租金240000元，并出租厂房给原告。被告周水根虽亦同原告签订厂房租赁合同，但被告周水根否认对厂房租赁合同中所涉厂房拥有所有权，否认对厂房租赁合同中所涉厂房与原告之间存在租赁关系，并对签订厂房租赁合同的起因、目的作出了说明，原告亦确认未向被告周水根支付租金240000元，且被告上横村村委会确认二份厂房租赁合同中涉及的出租厂房、租金是一致的。故本案的合同相对人应为原告与被告上横村村委会。经查明，本案所涉的出租厂房无任何批建手续，未办理消防竣工验收手续，根据相关法律规定，原告与被告上横村村委会所订立的厂房租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告上横村村委会收取租金240000元，原告自2013年6月1日承租起至2014年1月27日搬离这一期间，事实上占有使用承租厂房，根据有关规定，原告应当按照合同约定的租金标准支付这一期间的房屋使用费，这一期间的房屋使用费经计算为158000.90元，扣除该部分费用，被告上横村村委会应返还原告租金81999.10元。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，导致合同无效的主要责任在被告上横村村委会，原告在缔约过程中未审慎履行审查义务，亦应承担相应的责任。原告所主张的损失中涉及的搭建彩钢板简易房、升降平台、浇筑水泥地面、变压器、烘房及配套设施、移除锅炉等项目，均为原告生产经营所需及随后搬迁所形成，并未违反厂房租赁合同的约定，且有些项目在厂房租赁合同中已作约定。原告的损失经本院确定共计805000元，被告上横村村委会应赔偿原告其中的损失644000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告上横村村委会应返还原告范建新租金81999.10元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）二、被告上横村村委会应赔偿原告范建新损失644000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）三、驳回原告范建新的其他诉讼请求。案件受理费收取11200元，诉讼保全费4270元，合计15470元，由原告负担3094元，由被告上横村村委会负担12376元，被告上横村村委会负担的诉讼费用于本判决生效后十日内直接给付原告，原告预交的诉讼费用不再退还。二审查明事实与一审法院查明事实一致。二审中，当事人未提供新的证据。本院认为，本案所涉厂房虽存在二份租赁合同，但范建新与周水根签订的厂房租赁合同双方均予以否认，且对签订的事由作出了合理解释。鉴于范建新的租金240000元实际支付给了上横村村委会，范建新亦主张其与上横村村委会存在租赁合同关系，一审法院认定涉案厂房租赁合同主体系范建新与上横村村委会并无不当。关于损失问题，鉴于涉案厂房无任何批建手续，故一审法院认定涉案厂房租赁合同无效正确。损失中的项目均为范建新生产经营所需及搬迁所形成，且经一审法院会同相关评估部门现场勘验确定，上诉人上横村村委会虽提出异议，但未提供任何反证，故本院对其异议不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由上诉人上横村村委会负担。本判决为终审判决。。审 判 长 顾平代理审判员 陈斌代理审判员 柳璐二〇一六年十月二十七日书 记 员 许炯 来自