（2016）苏05民终6825号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-28
案件名称
张士江与李转运、昆山启发电器制造有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李转运,张士江,昆山启发电器制造有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终6825号上诉人（原审被告）：李转运。委托诉讼代理人：胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张士江。委托诉讼代理人：范婵媛，江苏鹿鼎律师事务所律师。原审被告：昆山启发电器制造有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇紫竹路1689号。法定代表人：陈伟国，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。上诉人李转运因与被上诉人张士江、原审被告昆山启发电器制造有限公司（以下简称启发公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2016)苏0583民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李转运的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审程序违反，张士江请求解除租赁合同，原审法院判决认定合同无效，违反法定程序。二、原审判决适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条参照合同约定支付使用费的规定，李转运应保留已经取得的租金。三、李转运的出租行为未给张士江造成损失。张士江辩称，一、原审法院应主动审查合同效力，认定合同无效符合法律规定。二、张士江支付了两年的土地租金和保证金，实际使用一年，李转运应当返还未使用的一年租金和保证金。请求驳回上诉，维持原判。张士江向一审法院起诉请求：1、解除与李转运签订的租赁合同。2、李转运和启发公司退还土地租金25000元及保证金5000元。3、本案诉讼费用由李转运和启发公司承担。一审法院认定事实：2012年11月16日，启发公司作为出租方（甲方）与李转运作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：租赁标的为无地上建筑物的土地，该地位于甲方昆山市千灯镇圣祥东路188号厂区北侧，甲方不提供出租地块的土地使用权证；双方协商确定租赁标的的面积为37亩，双方均同意不再进行实地测绘或测算，租赁期限内不因任何理由进行调整，甲乙双方对此均无异议，实际面积不论多少在计算租金时亦不作调整；租赁期限为6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期限内双方一致同意按每年每亩1万元计付租金，合计年租金37万元，自第四年起租金在原有基础上上涨10%；乙方租用本合同约定的标的用于自身经营，且仅限于从事营业执照载明的经营范围；租赁期限内，乙方须合理使用场地，不得移走现有场地上的任何设施或破坏场地；乙方若在租赁标的的场地上搭建任何建筑物或者设施的，本租赁协议不论何种原因解除或终止的，甲方均无需给予乙方任何补偿。2013年2月19日，李转运（甲方）与张士江（乙方）签订《场地租赁合同》一份，载明：经双方友好协商，乙方承租甲方场地，场地地址为昆山市千灯镇圣祥路188号，面积660平方米（以实际测量面积为准）；场地年租金为25000元（不含税价，开票所需缴纳的税金由乙方承担），甲方负责水电设施到位；租期为3年，3年内租金不变，合同期满如需续租，乙方享有优先权；租赁期限为2013年2月19日起至2016年2月19日止；场地租金付款方式为一年一付，先付后租，乙方需在房租到期前一个月支付下一年度房租。超过30天不付清，甲方有权责令乙方退场，场地地上物视乙方放弃，甲方有权清理；乙方需向甲方交纳5000元作为保证金，结清各项费用后，保证金无息退还；承租期间内发生的水费、电费、电话费由乙方自理；搬进一年内如政府或个人叫搬走的话赔偿一切损失。2012年12月20日，昆山市国土资源局千灯分局向启发公司送达了《责令停止土地违法行为通知书》一份，载明：“昆山启发电器制造有限公司：你单位未经批准，擅自在千灯镇黄浦江路东侧本公司使用范围北侧集体空地上建停车场、堆场等事项，违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令立即停止施工建设行为，听候处理”。根据原审法院向昆山市国土资源局千灯分局调查，涉案土地性质为集体所有土地。另查明：张士江支付李转运2013年2月19日至2015年2月18日期间两年的土地租金50000元，并支付保证金5000元。以上事实，有张士江提供的租赁合同、租金收据、启发公司提供的昆山市国土资源局千灯分局的通知书及双方当事人庭审中陈述等证据所证实。一审法院认为，根据已经查明的事实，涉案土地性质为集体所有土地，启发公司和李转运对涉案土地均未取得合法使用权。因李转运对涉案土地无使用权，其将涉案土地出租给张士江使用系无权处分，该处分行为未经涉案土地权利人追认，李转运又未在订立合同后取得处分权，且张士江与李转运签订的土地租赁合同损害了社会公共利益，故根据相关法律规定，确认张士江与李转运签订的土地租赁合同无效。张士江要求李转运返还其支付的土地租金及保证金，原审法院认为，因张士江与李转运签订的土地租赁合同无效，李转运因合同取得的财产应当返还给张士江。张士江支付李转运土地租金50000元（2013年2月19日至2015年2月18日期间）及保证金5000元，现张士江仅要求李转运返还2014年2月19日至2015年2月18日期间的土地租金25000元及保证金5000元，系张士江真实意思表示，不违反法律规定，且对李转运并无不利，故对张士江的诉讼请求予以支持。因张士江并未与启发公司直接签订租赁合同，且启发公司并未实际收取张士江的土地租金及保证金，故对张士江要求启发公司返还土地租金及保证金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、张士江与李转运于2013年2月19日签订的场地租赁合同无效。二、李转运于判决生效之日起十日内返还张士江土地租金25000元及保证金5000元。三、驳回张士江的其他诉讼请求。案件受理费1096元，由张士江负担461元，李转运负担635元。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，李转运称张士江仍在占用承租场地。张士江则提供了其承租场地的三张现场照片，证明已经退出承租土地。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李转运认为从照片中看到仍有堆放废品。本院认为：启发公司将不具有使用权的集体土地出租给李转运，李转运又将其中部分土地出租给张士江使用。两份租赁合同均损害了社会公共利益，应认定为无效合同。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条不当，应予纠正。张士江依据无效合同向李转运支付了两年租金50000元及保证金5000元，因已经使用场地一年，故要求李转运返还剩余的一年土地租金及保证金，于法有据。李转运上诉认为已经收取的租金无需返还没有法律依据，不予支持。当事人的合同效力属于法院审查范围，李转运上诉认为一审判决违反法定程序的理由不能成立。综上所述，李转运的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但实体处理正确、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由上诉人李转运负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 郭 锐二〇一六年十月二十七日书 记 员 吉宇璐 来自：