（2015）蓬民初字第138号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-12-13

案件名称

马美萍诉博展商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

蓬莱市人民法院

所属地区

蓬莱市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马美萍,蓬莱博展房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条

全文

山东省蓬莱市人民法院民事判决书（2015）蓬民初字第138号原告马美萍，女，1967年12月9日出生，汉族，住蓬莱市。被告蓬莱博展房地产有限公司，住所地蓬莱市南王街道大院村。法定代表人谢杰涌，任董事长兼总经理。委托代理人吴艳梅，山东仙阁律师事务所律师。原告马美萍与被告蓬莱博展房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马美萍与被告委托代理人吴艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月10日，原、被告签订了房屋委托租赁协议，被告租赁原告三个商铺，租金总额为12915元。但至诉讼之日，被告仅给付原告租金1509元，扣除物业费646元，尚欠10760元未支付，现起诉要求被告给付尚欠租金10760元及违约金484元。庭审中，原告增加违约金数额至31695元。被告辩称，原告请求的租金数额有误，且原告请求的租金已过时效，被告不同意支付。协议约定，原告应在支付日到期前一个月提供税务发票，至今原告没有履行合同义务违约在先，被告有权拒绝支付。即使被告构成违约，合同约定的违约金过高，远超出实际损失，请求法院予以调减。经审理查明，2011年3月10日，原、被告签订了房屋委托租赁协议，协议约定：原告（乙方）将其位于蓬莱博展国际商贸城一号商贸楼3层3413、3345、3344号商铺交由被告（甲方）代为出租；租赁期共三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止；该商铺产权面积为合计19.93×3平方米，由甲方代为出租，租金数额不低于每月每平米6元，三年租金总额最低为12915元，乙方需缴纳的三年中介服务费共计646元；该商铺租金价格根据市场行情浮动，如租金低于上述租金，由甲方贴补，如高于上述租金，高出部分归乙方所有。甲方对租金全额（含补偿金或被告补贴费用）收取5%的中介费；如原告商铺因各种原因未能出租，闲置期间，由甲方按照上述最低租金数额对乙方支付补偿金；支付方式为自合同签订之日起每半年支付一次，每次支付半年租金（直接扣除5%的中介服务费），自到期支付之日起在一个月内打入乙方指定帐户······同时约定，任何一方违反协议，违约方应于违约之日起按日向守约方支付该商铺年租金千分之五的违约金，并承担给守约方造成的其他损失。上述合同签订后，原告将其商铺交付被告进行出租。被告仅向原告支付1509元，现原告诉来本院，要求被告支付尚欠租金10760元及逾期付款违约金31695元（自2011年1月1日至2015年4月1日按年租金日千分之五计算）。庭审中，被告认可租金未支付，但称原告的请求已过时效。原告为证实其请求未过时效提交了被告单位总经理闫坤秋的承诺支付租金的承诺书及被告公司给业主发送的短信。被告对承诺书及短信真实性均不认可。上述事实，有原、被告提交证据及当事人陈述在卷佐证，足以采信。本院认为，原、被告签订的房屋委托租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未按合同约定支付2011年1月1日至2013年12月31日租金10760元（扣除5%中介服务费及2011年9月28日的已付款1509元），应承担给付责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被告主张委托租赁合同约定的违约金过高，现原告的损失实为合同相对方逾期付款造成的损失。本案合同双方约定的违约金计算标准为按日支付商铺年租金千分之五，应当认定为过高，故本院依法对违约金的计算标准予以调整。根据本案合同履行、当事人过错程度等情况，被告应承担的违约责任应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算为宜，即以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之三十计算。按照协议约定，扣除5%中介服务费后，每半年应支付租金2045元，到期后一个月支付，则分别应自2011年7月31日前（2011年1月1日至2011年6月30日期间半年租金）、2012年1月31日前（2011年7月1日至2011年12月31日期间半年租金）、2012年7月31日前（2012年1月1日至2012年6月30日期间半年租金）、2013年1月31日前（2012年7月1日至2012年12月31日期间半年租金）、2013年7月31日前（2013年1月1日至2013年6月30日期间半年租金）、2014年1月31日前（2013年7月1日至2013年12月31日期间半年租金）向原告支付，期间产生的违约金应一并支付。关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效的辩论观点，本院认为，原告提交承诺书、短信等可以证实原告在被告在违约后做出了同意继续支付租金、继续履行义务的承诺，故对被告现主张租金已过时效，本院不予支持。关于被告辩称原告未按约定开具发票违约在先的辩论观点，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”的规定和原、被告委托租赁合同的约定，原告应向被告开具发票，但原告向被告开具发票的行为不属于原、被告之间的债权债务关系，而是属于原、被告委托租赁合同中原告应履行的从给付义务，且这一从给付义务与被告向原告给付房租这一主给付义务并不能构成相应的对价、牵连关系，不构成履行抗辩权；原告未开具发票不能成为被告不给付原告租金的抗辩理由，故本院对被告主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条及国家有关民事法律政策之规定，判决如下：被告蓬莱博展房地产有限公司给付原告马美萍2011年1月1日至2013年12月31日的租金10760元及逾期违约金（以2045元为基数，自2011年7月31日按照中国人民银行同期贷款利息上浮30%计算至2011年9月28日；以536元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息上浮30%自2011年9月28日计算至2015年4月1日；以2045元为基数，自2012年1月31日、2012年7月31日、2013年1月31日、2013年7月31日、2014年1月31日分别按照中国人民银行同期贷款利息上浮30%计算至2015年4月1日，违约金为上述违约金的合计数），限于本判决生效后十日内付清。如被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费861元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审　判　长　　王莉敏人民陪审员　　徐国利人民陪审员　　赵阴龙二〇一六年十月二十七日书　记　员　　张力维百度搜索“”