（2016）陕01民终7403号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-15
案件名称
王孝元与陕西杨家置业有限公司、西安茗都实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陕西杨家置业有限公司,王孝元,西安茗都实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终7403号上诉人（原审被告）陕西杨家置业有限公司，住所地西安市未央区大明宫街道杨家村内办公楼。法定代表人李志辉，该公司监事。委托代理人李越，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人郭燕云，陕西恒达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王孝元，男，1972年10月5日出生，汉族，无业，住福建省福清市。委托代理人杨建花，陕西克利律师所律师。委托代理人梅斌，陕西克利律师所实习律师。原审被告西安茗都实业有限公司，住所地西安市未央区太元路28号。法定代表人林金和，该公司总经理。委托代理人高奎博，陕西沣京律师事务所律师。委托代理人曹国静，陕西沣京律师事务所律师。上诉人陕西杨家置业有限公司（以下简称杨家公司）与被上诉人王孝元、原审被告西安茗都实业有限公司（以下简称茗都公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05990号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，红星美凯城项目的开发主体为杨家公司，14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，杨家公司承担项目开发主体的相关责任并负责申办“五证”承担相关费用，茗都公司在向杨家公司支付全款后，取得该栋楼独立的建设权利和义务、有权销售并取得销售收益，由杨家公司负责出具商品房销售发票，销售所得款项必须汇入以杨家公司名义开设的项目单体专用账户等。2012年10月11日，王孝元与茗都公司（合同出卖人栏为杨家公司）签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，约定王孝元购买位于西安市未央区大明宫街道办事处杨家庄村红星美凯城14幢5层14号房，商品房用途为商业、建筑面积为9.1平方米，总价款为107016元，王孝元应于2012年10月11日一次性支付房款，出卖人应在2014年7月1日之前交付经验收合格的商品房等。《补充条款》约定“因开发商证件办理、政府手续办理程序、市政设施配套未完善、村民安置等原因，尚不具备网签《商品房买卖合同》的条件，故乙方给予甲方二年的宽限期（从2014年7月起计算宽限期），以确保甲方有足够的时间办理网签《商品房买卖合同》及后期的产权证办理。网签《商品房买卖合同》后，甲方应依网签《商品房买卖合同》约定向乙方交付房屋和办理产权证。”合同落款处加盖的公章为“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”。合同签订当日，王孝元一次性支付了全部房款，并收到加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”的收据一张。茗都公司称“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”和“陕西杨家置业有限公司财务专用章(3)”均为其公司使用，王孝元所交房款其公司收到。2013年11月15日，茗都公司支付王孝元10%商铺补偿款。案件审理过程中，王孝元放弃主张违约金。另查，2014年12月2日杨家公司取得14号楼的商品房预售许可证；王孝元所购商品房为茗都公司私自分割销售的商铺，王孝元所签合同未进行备案登记；根据西安市住房保障和房屋管理局门户网阳光售房信息显示14幢1单元5层共计4间501建筑面积为335.48平方米、502建筑面积为195.20平方米、503建筑面积为181.39平方米、504建筑面积为11.55平方米。14幢2单元5层共计4间501建筑面积为195.43平方米、502建筑面积为389.71平方米、503建筑面积为131.13平方米、504建筑面积为17.11平方米，以上1单元和2单元的501、502、503均已销售备案，504为不可销售状态。庭审中，王孝元坚持其诉讼请求。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。2015年8月31日，王孝元诉至西安市未央区人民法院称，2012年10月11日，其与茗都公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王孝元购买茗都公司位于西安市未央区大明宫街道办事处杨家庄村红星美凯城14幢5层14号商铺一间，面积为9.1平方米，总价款为107016元，茗都公司于2014年7月1日前向其交付房屋。同时，合同中对逾期交房的违约责任亦做了约定。合同签订后，其一次性交纳了全部购房款，茗都公司却未在约定时间内交付房屋。现诉至法院请求判令：1、解除其与茗都公司签订的《商品房买卖合同》；2、茗都公司、杨家公司向其退还购房款107016元；3、茗都公司、杨家公司向其支付违约金9096元（暂计算至2015年8月30日，自2015年9月1日起至实际退款之日止，按日万分之二计算违约金）；4、本案诉讼费由茗都公司、杨家公司承担。杨家公司辩称，其未与王孝元签订合同，未收取王孝元的购房款，亦未与王孝元协商过退房事宜。王孝元起诉其无任何依据，请求驳回王孝元的诉讼请求。茗都公司辩称，其与王孝元签订了《商品房买卖合同》，但合同没有作出逾期交房便可以退房的约定，故王孝元要求退还购房款不能成立。王孝元主张逾期交房违约金无合同依据。考虑实际情况，愿将王孝元的商铺置换为住房。原审法院认为，依据茗都公司与杨家公司的合作协议，茗都公司有权对外销售本案所涉商品房，截止王孝元起诉，本案所涉商品房已取得商品房预售许可证，王孝元与茗都公司签订的合同合法有效。王孝元所购商品房14号楼5层8间商品房其中6间已经销售备案，2间处于不可售状态，不论王孝元所购商品房位于何处，王孝元购房的合同目的均不能实现，故王孝元要求解除合同、退还房款的请求应予支持。王孝元放弃主张违约金，依法予以准许。王孝元所交房款系茗都公司收取，由茗都公司返还，因14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，遂判决：一、原告王孝元与被告西安茗都实业有限公司于2012年10月11日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告西安茗都实业有限公司于本判决生效后二十日内退还原告王孝元房款107016元；三、被告陕西杨家置业有限公司对被告西安茗都实业有限公司向原告王孝元承担的返还房款责任承担连带清偿责任。如被告西安茗都实业有限公司、被告陕西杨家置业有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2590元（原告王孝元已预交），由被告西安茗都实业有限公司和陕西杨家置业有限公司承担2390元，被告西安茗都实业有限公司和被告陕西杨家置业有限公司承担部分于上述付款时一并给付原告王孝元，剩余200元案件受理费由原告王孝元自行承担。宣判后，杨家公司不服原审判决，认为：一、原审判决认定事实不清。王孝元与杨家公司签订《商品房买卖合同》其实为茗都公司借款的担保物，故王孝元与茗都公司在涉讼合同中约定茗都公司向王孝元出售的房产根本不存在，并非杨家公司在西安市住房保障和房屋管理局备案的房屋。茗都公司向王孝元支付高额的违约金实际是借款利息，本案并非正常的商品房预售合同，王孝元与茗都公司真实的法律关系应该是借贷法律关系。茗都公司向王孝元出具的收款收据虽加盖“陕西杨家置业有限公司财务专用章（3）”以及王孝元与茗都公司签订《商品房买卖合同》虽加盖“陕西杨家置业有限公司合同专用章（3）”；但茗都公司在一审中明确认可这两枚公章为其使用、控制，涉讼商铺事实上根本不存在，且王孝元所交的涉讼房款由茗都公司实际收取。虽然茗都公司与杨家公司约定，茗都公司出售14号楼的款项须汇入杨家公司设立的项目单体专用账户，但该款项实际归茗都公司所有。原审判决查明的事实均充分证明《商品房买卖合同》及所涉及“红星美凯城”14幢6层13号房的销售、收益等均发生在王孝元、茗都公司之间，杨家公司没有向王孝元出售过该商铺，也未收取王孝元的购房款。杨家公司与茗都公司分别为独立的公司法人、非关联公司，杨家公司不是《商品房买卖合同》的当事人，也未从王孝元与茗都公司签订的合同中获取任何收益，原审判决以茗都公司与王孝元合作开发为由，判令上诉人与杨家公司承担连带责任没有事实依据。二、原审判决判令杨家公司对茗都公司向王孝元承担退还房款的责任承担连带清偿责任没有法律依据。原审判决作出（2015）未民初字第05990号民事判决所依据的法律条文为《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，前列法律规定仅涉及茗都公司违约应向王孝元承担合同责任，没有关于非《商品房买卖合同》当事人的杨家公司向王孝元承担连带责任的法律规定。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2015）未民初字第05990号民事判决第三项，依法改判驳回王孝元要求杨家公司与茗都公司承担连带责任的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王孝元与茗都公司承担。王孝元辩称，其与茗都公司签订的合同，系双方自愿平等情况下签订的，系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的规定，得到了原审法院的认可。杨家公司主张其与茗都公司之间是借贷关系，没有事实和法律依据。涉讼14号楼系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依茗都公司与杨家公司合作协议，茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，故杨家公司应承担连带清偿责任。请求驳回杨家公司的上诉，维持原判。西安茗都实业有限公司辩称，王孝元与其签订《商品房买卖合同》确实是真实的商品房买卖合同，并非杨家公司所称的王孝元与茗都公司真实的法律关系是民间借贷法律关系。虽然其与王孝元签订了《商品房买卖合同》，但该合同没有作出逾期交房便可以退房的约定，故王孝元要求退还购房款不能成立。王孝元主张逾期交房违约金无合同依据。考虑实际情况，其愿将王孝元的商铺置换为住房。西安茗都实业有限公司并未上诉，请求二审法院依法予以判决。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，民事法律关系应当遵循权利义务相一致的原则。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，且王孝元缴纳款项收据公章为杨家公司财务专用章，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审判决认定涉讼楼盘系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司正确。依据双方之间的合作协议，茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，原审判决杨家公司应承担连带清偿责任并无不当。杨家公司上诉称王孝元与茗都公司真实的法律关系是民间借贷法律关系，并未向法庭提供有效证据加以证明，故杨家公司对茗都公司向王孝元承担的退还房款的责任承担连带清偿责任。综上，杨家公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2676元（陕西杨家置业有限公司已预交），由陕西杨家置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 高俊岗代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一六年十月二十七日书 记 员 范致远 微信公众号“”