（2016）沪0113民初10021号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-03
案件名称
房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗杰,刘冬明,王兆霞,刘宝星,刘林福,上海庙行房地产开发经营公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第一百零七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初10021号原告(反诉被告)：罗杰，男，1983年4月22日生，汉族，住上海市黄浦区瞿溪路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人方英召，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘冬明，男，1971年1月13日生，汉族，住上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室。被告(反诉原告)：王兆霞，女，1975年6月5日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)：刘宝星，女，1947年3月3日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)：刘林福，男，1947年9月20日生，汉族，住址同上。上列四被告(反诉原告)共同委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。第三人：上海庙行房地产开发经营公司，住所地上海市宝山区长临路XXX号。法定代表人朱国忠。原告罗杰与被告刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗杰的委托代理人方英召、被告王兆霞及其与被告刘冬明、刘宝星、刘林福共同委托代理人余光友到庭参加诉讼。第三人上海庙行房地产开发经营公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房地产买卖合同，向原告交付场北路XXX弄XXX号XXX室的房屋并将房屋过户给原告；2、房屋尾款137万元，原告同意在过户同时一次性支付给被告。事实和理由：2015年3月21日，原被告就宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，约定，被告将该房屋以总价152万元出售给原告。考虑到该房屋是动迁安置房屋，被告的小产证尚未取得，故原告同意被告在2016年2月20日办理小产证后，在2016年4月8日前将房屋过户给原告。2016年2月20日，被告口头告知原告系争房屋的大产证尚未办出，故无法办理小产证，后经协商，原告同意被告在2016年5月30日前腾退房屋并交付，同时，原告暂停支付56万元房款。后被告突然发出律师函以原告迟延支付房款为由要求解除合同。被告的行为严重违反了合同约定，事实上，系争房屋的大产证早在2013年4月15日办妥，被告隐瞒重要事实，侵害了原告的合法权益。故涉讼。被告刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞反诉并辩称，不同意原告的诉请，原告违约在先，达到了解除合同的约定条件。2010年场北村老房子动迁，安置获得三套房屋，被告出售的是系争1401室房屋，另外两套是被告居住。当时被告和开发商约定产权证统一由开发商办理，费用也有开发商支付，但是到现在小产证还没有办出，为何没有办出，被告也不清楚。合同约定，原告应在2016年2月20日支付房款56万元，但原告未支付，经被告多次催要未果。故被告反诉请求解除房地产买卖合同；并要求原告支付违约金30.4万元(合同约定的总房价的20%)。原告罗杰针对反诉辩称，2016年3月3日被告发函时还没有达到迟延付款15天的期限，所以被告发函当时还没有权利解除合同。被告在律师函中写大产证没有办出，故意不让原告付款。实际上，经原告查询，大产证当时已经办出。被告恶意促成条件成就，应当视为条件不成就。合同约定2016年2月20日支付56万是有同时履行的条件的，即被告应当在2月20日取得小产证，并保证4月份可以按时过户，但是被告在2月20日并没有取得小产证，也无法办理过户，所以原告暂缓支付房款。要求驳回被告的反诉请求。第三人上海庙行房地产开发经营公司未作述称。本院经审理认定事实如下：2015年3月21日，原被告就宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了房地产买卖合同，约定，被告将该房屋以总价152万元出售给原告。双方同意在2016年4月8日前，原被告共同申请办理转让过户手续。第九条约定，若原告未按约支付房款，应向被告支付违约金，超过十五日仍未履行的，被告有权单方解除合同，并要求原告赔偿合同总价20%的违约金。补充条款约定，签订本合同时，该房屋系动迁安置房，被告应在2016年2月20日前办妥该房屋以被告为产权人的房地产权证，双方应于被告办妥上海市房地产权证且该房屋符合动迁安置房提前上市交易的有关规定后10日内补签该房屋的《上海市房地产买卖合同》。附件三为付款协议，其中约定，原告在签约当日支付被告2万元，2015年2月28日前支付13万元，2016年2月20日前支付56万元，原告以申请贷款的方式支付80万元，在房屋交接当日支付1万元尾款。合同签订后，原告向被告支付了房款15万元。2016年3月3日，被告委托律师向原告发出律师函，主要内容为，被告在签订合同时已经向原告说明，被告听说2015年年底至2016年2月开发商才可能取得大产证，所以不能在2016年2月20日前办妥该房屋的小产证，原告对此没有异议。根据付款协议，原告应在2016年2月20日前支付房款56万元，但原告拒绝支付该款，已经构成违约。鉴于原告拒绝支付该款，被告通知原告解除双方的房屋买卖合同。原告收悉上述函件后，也委托律师向被告发出律师函，载明，2016年2月，原告询问被告所购房屋的房地产权证办理情况时，被告告知因开发商尚未取得房屋的大产证，故该房屋的小产证无法在2月20日前办理。双方对房屋的交付和后续履行进行了协商，原告基于房屋产证尚未取得、未来卖方无法按期交房的考虑，在已经具备了付款条件的情况下，行使不安抗辩权或者同时履行抗辩权，中止了56万元房款的支付。据此，原告不同意被告关于解除合同的通知，双方合同继续履行，原告中止支付房款不构成违约。本案庭审过程中，被告表示当时是中介公司将2016年2月20日前取得小产证的字样写上去的，被告当时提出过质疑，后来三方协商口头达成一致，如果产权证没有下来，原告先付款，被告交房。原告对此不予认可。被告还表示，2013年年底拿到系争房屋，2014年年初进行过装修，并居住了一段时间，2015年和原告签订了买卖合同。原告表示，本次交易上家是到手价，故税费均由原告负担。关于办理小产证的事情，被告问过村里相关的人员，称开发商领导更换，暂时拖在那里，会去办理的，被告个人无法办理。本院认为，当事人行使合同权利、履行合同义务均应遵循诚实、信用的基本民法原则。原被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告已经支付了部分房款15万元，双方应依约继续履行各自义务，完成房屋交易。关于本案争议焦点，即原告未按约支付56万元房款是否构成违约，进而被告有权行使单方解除权的问题。本院认为，买卖合同系双务合同，鉴于本案买卖的标的是动迁安置房屋，原被告对此都予以明确，也就被告取得小产证的期限作出了进一步明确，即被告经核准登记为该房屋房地产权利人系完成过户的前提要件。合同中，被告取得小产证和原告支付部分房款56万元的期限均为2016年2月20日前，故双方的义务应认定为同时履行。实际履行过程中，被告至今未办理系争房屋的小产证，且在其发出的律师函中表露出其曾向原告告知房屋的大产证都未取得的情况。但事实上，系争房屋的大产证早在双方签约之前就已经登记公示，作为出售方而言，被告向原告的陈述显然违背了客观真实，在此情况下，为防止损失进一步扩大，原告称其行使同时履行抗辩权，具有事实和法律依据，本院予以采信。据此，被告在其未完成自身义务的前提下，擅自认定原告迟延付款构成违约，于法无据，故被告进而行使单方解除权也缺乏法律依据，本院不予准许。原、被告双方的买卖合同应继续履行，原告起诉要求被告完成过户及交房的合同义务，具有事实和法律依据，本院予以准许。鉴于系争房屋仍登记在第三人名下，从解决纠纷的彻底性和便捷性考虑，本院认定由第三人直接向原告交付房屋的权利。原告自愿在过户同时向被告付清尾款，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)罗杰与被告(反诉原告)刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞就宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同，继续履行；二、被告(反诉原告)刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞和第三人上海庙行房地产开发经营公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋的房地产权利交付给原告(反诉被告)罗杰，过户中产生的税费由原告(反诉被告)罗杰负担；三、原告(反诉被告)罗杰于宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利过户申请同时，向被告(反诉原告)刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞付清购房款137万元；四、被告(反诉原告)刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞于本判决生效之日起十日，将上述房屋交付给原告(反诉被告)罗杰；五、被告(反诉原告)刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9,240元，反诉案件受理费10,608元，均由被告(反诉原告)刘冬明、刘宝星、刘林福、王兆霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一六年十月二十七日书记员 童翔燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 更多数据：搜索“”来源：