（2016）粤0902民初1951号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-03
案件名称
陈晓兵与茂名市金墩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
茂名市茂南区人民法院
所属地区
茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈晓兵,茂名市金墩房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初1951号原告：陈晓兵，男，汉族，1983年1月13日生，住茂名市。被告：茂名市金墩房地产开发有限公司，住所地：茂名市油城八路17号301房。法定代表人：冯少文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨金星，广东文业律师事务所律师。原告陈晓兵与被告茂名市金墩房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓兵、被告茂名市金墩房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨金星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈晓兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告茂名市金墩房地产开发有限公司立即返还欠原告多收的购房款6620.4元，及利息按购房款6620.4元为本金以年贷款利率6%计算，从2014年9月12日起暂计至2016年7月15日止，被告应付原告利息731.3元，直至被告还清本金为止；2.判令被告茂名市金墩房地产开发有限公司立即返还欠原告预收多的购房契税金9944.6元，及利息按契税金9944.6元为本金以年贷款利率6%计算，从2013年11月13日暂计至2016年7月15日止，被告应付原告利息1593.9元，直至被告还清本金之日为止；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2013年4月18日与被告签订《商品房买卖合同》，内容是原告向被告购买位于茂名市光华北路开发的楼盘（城市绿洲）中的一套商品房，此商品房的建筑面积共108.15平方米，单价为每平方米6130元，总价共662959.5元。事后，原告向被告支付了全部的购房款及相关的税费等费用，并于2014年9月12日原告取得了上述商品房的房产证，登记信息为原告单独所有权属，房屋坐落在茂名市光华北路XXX号大院X栋XXXX房，建筑面积为107.07平方米。但是原告实际取得房屋面积数比合同约定取得面积数少了1.08平方米，按单价为每平方米6130元标准计算，被告应返还多收的购房款6620.4元给原告，同时按年贷款利率6%从2014年9月12日起暂计至2016年7月15日止，计算占用该资金的利息731.3元，直到被告还清本金为止。原告于2013年11月13日确定茂南地税机关收入的办证税费是9944.4元，因此被告尚欠原告费用未返还9944.6元，同时按年贷款利率6%从2013年11月13日起暂计至2016年7月15日止，计算占用该资金的利息1593.9元，直到被告还清本金为止。上述款项，原告多次向被告追偿未果，故诉至法院。被告茂名市金墩房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告金墩公司签订的商品房买卖合同及补充合同尚未履行完毕，国有土地使用证尚未办理分割手续，不具备退还多收购房款、办证费的条件，应驳回原告的诉讼请求。原告与被告签订的《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买卖人按[现行契税（3%）×成交总房价]的总金额，支付给出卖人，多退少补。”开发商代为办理《房地产权证》，包括房产证和国有土地使用证。目前，原告的房产证已办妥，但国有土地使用证的分割还在办理当中，合同尚未履行完毕，而办理国有土地使用证分割还需产生费用，数额尚未明确，还不具备退还多收办证费的条件。二、原告与被告金墩公司尚未对所收费用和支出费用进行对数、结算，不具备退还多收办证费的条件，应驳回原告的诉讼请求。开发商代为办理房地产权证，除了要交纳契税，还需要交纳印花税、测绘费、登记费、工本费、手续费等，这些费用，都应由业主承担，而原告与被告尚未就除契税之外的其他费用进行对数、结算，就径自起诉被告退还多收的费用，没有事实和法律依据。另外，原告以被告未退还多收费用为由，已拖欠被告大量物业管理费。三、被告没有多收原告的契税金，原告请求被告返还多收的契税金没有事实依据。被告出具给原告的收据写明是办证费，根据原告提供的《税收转账专用完税证》，被告已经为原告缴纳了契税，剩余的是其他办证费用，不存在被告多收原告契税金不返还的问题。四、原告请求计算利息的方法错误。原、被告并未就何时退还多收购房款和办证费用作出约定，因此，原告请求支付利息也只能从起诉之日起按同期银行贷款利率计算。五、原告请求被告返还多收的购房款和返还多收的契税，两者属不同的法律关系。返还多收的购房款，属于房屋买卖合同纠纷；返还多收的契税，属于不当得利纠纷，两者属于不同的案由，不能合并审理。六、2016年7月8日，被告法定代表人冯少文与茂名市城市绿洲全体业主代表在茂名市茂南区信访局开会协商，签订了《协议书》，第一条约定：“金墩承诺从业主到金墩财务登记核实款项之日起，三个月内退还契税和房产面积差额，多还少补。”原告不履行其与金墩公司进行结算、核实款项的义务，直接向法院起诉，违反了协议书的约定。综上所述，原告起诉没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》，系原、被告双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行。被告与包括原告在内的六位城市绿洲业主就退还契税和房产面积差额的问题签订了《协议书》，被告没有提供证据证明城市绿洲其他业主授权上述六位业主代为签署这份《协议书》，但该《协议书》是原、被告双方自愿签署的，系原、被告双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。本案立案后，本院于2016年7月20日向被告邮寄送达起诉状副本、证据等相关材料，被告于2016年7月21日签收上述材料。原告在起诉状中请求被告返还多收的购房款和多收的办证费用，有明确的金额，即视为原告向被告履行结算、核实款项的义务。被告应从收到起诉状之日起即2016年7月21日起，三个月内与原告进行核数。但被告未在约定的期限内与原告进行结算、核数，违反了《协议书》的约定。原告的房地产权证已于2014年9月办妥，并确定涉案房屋的实际建筑面积为107.07平方米，与《商品房买卖合同》约定的建筑面积108.15平方米相差1.08平方米，差异比为0.99%。《商品房买卖合同》第五条约定了合同约定计价面积与产权登记面积有差异的处理方式，但《商品房买卖补充合同》第十四条约定：“《商品房买卖合同》第五条条款内容改为‘合同计价面积以产权登记面积为准。’”，并在第十六条约定：“本补充合同的约定与《商品房买卖合同》约定不一致之处，按本补充合同的约定履行。”因此，原、被告双方对面积差异应以《商品房买卖补充合同》的约定进行处理，即视为原、被告双方对面积差异的处理没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。……”原告请求被告返还多收的购房款6620.4元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于支付多收购房款的利息问题，原告请求以6620.4元为本金按年利率6%计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持，该利息应从起诉之日起计算至还清购房款之日止。《商品房买卖补充合同》第四条约定：“《房地产权证》由出卖人代为办理，所需费用由买受人按【现行契税（3%）×成交总房价】的总金额支付给出卖人，多退少补。”原告的《房地产权证》已办好，办证所需的费用已经明确，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充合同》并未就《国有土地使用证》作出任何约定，因此，被告应该按照合同的约定，退还多收的办证费用。办证费用以现行契税（3%）×成交总房价的标准收取，原告请求退还多收的购房契税金实际上就是办证费用。原告称其已于2013年4月18日向被告缴纳了19889元办证费用，当日被告出具了《收据》一份给原告，在原告缴纳9944.4元契税后，被告于2015年1月27日重新出具了一份《收据》给原告，新的《收据》上载明：“调整2013年4月18日收据（按发票），原告交来城市绿洲1号2605房办证费9944.6元”，原告把2013年4月18日的《收据》原件交回给被告，无法提供该《收据》给法院核对。经核实，被告确认原告已向被告缴纳19889元办证费用的事实。原告请求被告返还多收的办证费有合同依据，本院予以支持。原告请求返还9944.6元办证费，基于被告在2014年8月25日缴纳了80元房屋所有权登记费和5元印花税，实际被告应返还9859.6元给原告。至于支付多收办证费用的利息问题，原告请求以多收的办证费用为本金按年利率6%的标准计算利息，没有违反法律规定，本院予以支持，该利息应从起诉之日起计算至还清办证费之日止。此外，原、被告双方签订的《商品房买卖补充合同》第四条明确约定办证费用的收取标准，返还多收的办证费用与返还多收的购房款同属房屋买卖合同纠纷，可以一并审理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的购房款6620.4元给原告陈晓兵。二、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付第一项款项的利息（该利息从起诉之日起计至付清第一项款项时止，按年利率6%计算）给原告陈晓兵。三、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还多收的办证费用9859.6元给原告陈晓兵。四、限被告茂名市金墩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付第三项款项的利息（该利息从起诉之日起计至付清第三项款项时止，按年利率6%计算）给原告陈晓兵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费136元（原告陈晓兵已预交），由原告陈晓兵负担30元，被告茂名市金墩房地产开发有限公司负担106元。被告茂名市金墩房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告陈晓兵，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判员 李开颖二〇一六年十月二十七日书记员 李晓明附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 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