（2016）桂7102民初157号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会与宋志敏土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会,宋志敏
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初157号原告：南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会，住所地广西南宁市西乡塘区陈东村谷塘东175号。法定代表人：宋威发，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐孔文，广西纵华律师事务所实习律师。被告：宋志敏，男，1976年3月9日出生，汉族，住广西南宁市。委托诉讼代理人：冯详，广西冠益律师事务所律师。原告南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会（以下简称陈东村委会）与被告宋志敏土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月22日立案后，依法适用简易程序，分别于2016年5月23日、2016年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈东村委会委托诉讼代理人郑武贵、唐孔文，被告宋志敏的委托诉讼代理人冯详到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈东村委会向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2011年6月11日签订的《租赁合同》于2015年9月1日解除；2.被告将场地恢复原状并交还给原告；3.被告向原告支付租金100000元（自2015年6月11日起暂计至2016年2月10日，实际计至被告交还场地之日止）；4.被告向原告支付违约金450000元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更“被告向原告支付租金100000元（自2015年6月11日起暂计至2016年2月10日，实际计至被告交还场地之日止）”诉讼请求为：“被告向原告支付占有使用费100000元（自2015年6月11日起暂计至2016年2月10日，实际计至被告交还场地之日止）”。事实和理由：原告作为甲方与被告作为乙方于2011年6月11日就位于南宁市西乡塘区陈东村委以东的鱼塘（禾塘）签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.甲方将其位于南宁市西乡塘区陈东村委以东的鱼塘（禾塘）约15亩（以下简称涉案土地）出租给乙方，由乙方负责回填，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界；2.2011年6月11日至2013年6月10日为回填土、排水沟及平整等施工期，从2013年6月11日至2032年6月10日为租赁期，租期19年；3.2013年6月11日至2018年6月10日，年租金为每亩10000元，2014年6月10日前，乙方须向甲方交纳下一年租金，以此类推，次年租金乙方须在下一年租期到期前十天内向甲方支付，逾期三十天不交租金视为乙方违约。合同签订后，原告依约将场地交给被告使用，被告却并未按照约定向原告缴纳租金。被告应于2015年6月11日前向原告缴纳2015年6月11日至2016年6月10日的租金，因被告未按时缴纳租金，原告于2015年9月1日以登报形式通知被告解除双方的合同，同时以电话短信等多种方式催促被告缴纳场地租金，但均未果。被告的行为已经构成严重违约，按照合同约定，被告应当按当年租金及投入总和费用的3倍支付违约金，现原告仅按当年租金的3倍主张违约金，被告投入费用总和的3倍违约金暂不在本案起诉，但原告保留诉讼权利。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告宋志敏辩称：1.原、被告双方签订的《租赁合同》是无效合同；2.原告已单方终止合同并事实上收回土地；3.即使《租赁合同》有效，由于原告违约在先，被告暂不支付租金的行为属于正当行使抗辩权，不构成违约，不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2011年6月11日，原告陈东村委会作为出租方（甲方）与被告宋志敏作为承租方（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同载明：1.甲方将其位于南宁市西乡塘区陈东村委以东的鱼塘（禾塘）约15亩出租给乙方，由乙方负责回填，该鱼塘的东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界；2.2011年6月11日至2013年6月10日为回填土、排水沟及平整等施工期，从2013年6月11日至2032年6月10日为租赁期，租期19年；3.甲方同意乙方在该土地自行规划、投资建小市场、公寓楼及仓储设备，自管合营出租或转租的方式使用；4.2013年6月11日至2018年6月10日，年租金每亩10000元，2014年6月10日前，乙方须向甲方交纳下一年租金，以此类推，次年租金乙方须在下一年租期到期前十天内向甲方支付；5.合同生效后，乙方不履行合同的，视为乙方违约，甲方不履行合同或由于甲方的原因造成乙方不能履行合同的，按乙方当年的租金及投入总和费用的3倍作为违约金；6.乙方逾期三十天不支付租金的视为违约。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将约定的涉案土地交付给被告，被告对涉案土地进行回填，并在地上建造房屋。被告支付了2013年6月11日至2015年6月10日的租金，之后，被告未再支付租金。2015年9月1日，原告以登报方式通知被告解除双方的租赁合同。另查明：涉案土地为农民集体所有的农用地。上述事实，有当事人举证、质证并经本院依法审查确认的如下证据证实：《租赁合同》、南国早报刊登的《解除合同通知书》、当事人陈述及庭审笔录等。本院认为，涉案土地性质属于农民集体所有的农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因本案合同约定涉案土地用于非农业建设，因此本案合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属无效合同。无效合同自始无效，庭审中，经向原告释明，原告不变更诉讼请求，本院依法据实裁判，因此原告诉请确认租赁合同已于2015年9月1日解除，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此原告要求被告返还场地有事实和法律依据，本院予以支持。庭审中，原告主张被告将场地恢复原状是将地上建筑物拆除，不要求恢复成鱼塘，但被告在涉案土地上建造房屋是基于双方签订的《租赁合同》中第三条第一款“甲方同意乙方经营需要，可在该土地自行规划、投资建小市场、公寓楼及仓储设备，自管合营出租或转租的方式使用”的约定，故对于原告要求被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，经向原告释明，原告将租金变更为占有使用费。被告支付了2013年6月11日至2015年6月10日的租金，2015年6月11日之后未再支付租金。被告实际使用涉案土地，应自2015年6月11日起继续支付占有使用费，占有使用费参照合同约定的年租金（每年10000元／亩×15亩）的标准支付。被告主张涉案土地于2015年9月1日原告发出《解除合同通知书》时已被原告收回，无证据证明其主张，故本院对该主张不予采信。被告应支付占有使用费至被告返还涉案土地之日止，故原告诉请被告向原告支付自2015年6月11日起暂计至2016年2月10日的占有使用费100000元（计算方法：10000元／亩×15亩÷12个月×8个月），实际计至被告交还场地之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。本案合同属于无效合同，原告依据无效合同主张的违约金450000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告宋志敏将位于南宁市西乡塘区陈东村委以东的鱼塘（禾塘）约15亩（东面以路为界，南面以房屋为界，西为村委，北以菜地为界）的场地交还给原告南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会；二、被告宋志敏向原告南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会支付2015年6月11日暂计至2016年2月10日的占有使用费100000元，实际计至被告交还场地之日止（计算方法：每年10000元／亩×15亩）；三、驳回原告南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费9300元，减半收取计4650元（原告已预交），由原告南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村民委员会负担3805元，由被告宋志敏负担845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员 徐小晴二〇一六年十月二十七日书 记 员 宋卫科附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形的之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”