（2015）常民终字第2491号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-22
案件名称
冯加东与常州市浦南农贸市场房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯加东,常州市浦南农贸市场
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第2491号上诉人（原审原告）：冯加东，男，汉族，1968年3月3日生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审被告）：常州市浦南农贸市场，住所地江苏省常州市天宁区浦前西路*号。法定代表人：蒋福国，该市场书记。委托诉讼代理人：颜春东，江苏张林芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金兰，常州市浦南农贸市场员工。上诉人冯加东、常州市浦南农贸市场（以下简称农贸市场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市天宁区人民法院（2015）天民初字第1930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯加东上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、农贸市场赔偿冯加东各项损失245939.31元：（1）退还店面租金10849.31元；（2）赔偿店内做成豆制品损失1500元；（3）赔偿2000斤发霉黄豆损失5860元；（4）赔偿装修损失4600元、电缆1800元、水管910元、货架1060元；（5）赔偿豆制品制作工具电钻一把120元、电子称4台每台1**元共计720元、压榨机一台12**元、大雨伞一把120元、两双水鞋50元、电动车一台26**元、洗衣机一台7**元；（6）赔偿店面注册资金20万元；（7）赔偿2015年5月12日强行断电起冯加东、刘芳荣及三人工资每天500元至判决之日止。事实与理由：一审用法不当。2015年1月14日，浦南农贸市场（甲方）与我（乙方）签订《店面房租赁》一份，约定我租用农贸市场3区4号店用于经营豆制品，租期为一年，自2015年1月14日至2016年1月30日止。1、2015年1月14日至2016年1月30日，中国历史上一年没有381天。2、冯加东2015年1月14日签订店面租赁甲方苏主任、杨会计、公证秤处女士，甲方人都是同意凌晨2点开门让我进店做豆制品的，口头说的。3、租赁协议第二项第四条，甲方管理人员必须严格依法行使市场管理职能。4、2015年4月6日晚，我店装修杂小贵时，刘承华要我买条香烟给他，当时我没买，刘承华就把小门锁了，不让我电瓶车进行拖碎渣子。我找刘承华他不开门，没办法我只好买条香烟给他。5、第二天我找苏主任，说刘承华要我买香烟给他，不买就不开门的事，事情没有得到解决。6、2015年4月20日，刘承华又到我店里要我买两条香烟给他，我没有理他，后刘承华多次到我店要香烟，我说没赚到钱，等赚到钱再说。2015年4月30日，刘承华要我买香烟给他，并威胁我说，不买香烟的话就不给我开门，我也不要想进店做豆制品，我找苏主任，他不管不问。请求法院查明整改单和当事人发生的事是否属实？5月11日我和他们还没发生打架事情，苏主任就准备让我整改，我想问他是不是有预谋？8月13日开庭农贸市场提出整改单，与事实不符合，是有预谋的，证明打架和冯加东毫无关系。请求二审法院撤销原审判决，依法判令农贸市场赔偿冯加东各项损失共计245939.31元并赔偿违约金。农贸市场答辩称：冯加东要求赔偿的各项损失没有法律依据，冯加东违反租赁合同约定，殴打他人，我方要求其改正，冯加东却拒绝道歉、赔偿，违反了双方约定额租赁协议。农贸市场上诉请求：1、撤销一审判决，驳回冯加东的诉讼请求；2、诉讼费用由冯加东承担。事实与理由：一、一审法院没有将全部事实认定清楚。一审庭审中，上诉人向法院提交的证据有派出所出具的报警记录、市场管理人员刘承华的病历资料、刘承华被打伤的照片等，这些证据足以证明被上诉人冯加东与市场管理人员刘承华之间发生了打架事件。而且很明显，刘承华是被打受伤了，但在庭审过程中，被上诉人却矢口否认打了刘承华，而一审法院也没有将冯加东殴打刘承华的事实予以确定。上诉人认为，本案事出有因，被上诉人与他人发生争吵并将他人殴打致伤，却拒绝赔偿和道歉，其行为违反了上诉人与被上诉人签订的《店面房租赁协议》。该协议，明确约定了承租人不得打架，被上诉人自己违反约定，却要求解除租赁协议，于法无据。二、一审判决适用法律不当。上诉人采取的措施合情合理，而且是根据合同约定所采取的正当的措施。根据双方的租赁协议，承租方不服市场管理，谩骂市场管理员，出租方可收取违约金，殴打市场管理员承担医药费、误工费、营养费外，承租方可以收取违约金，并有权在终止合同，保证金不退。但是被上诉人在违反了该规定，给市场造成了严重影响，却拒绝支付医药费等，甚至起码的赔礼道歉都没有。上诉人采取了断电措施，但只有一路电，根本影响不了被上诉人的经营。上诉人的这一行为，不属于合同法规定对方可以解除合同的情形。但一审法院依此认为，被上诉人有权解除合同，适用法律不当。综上，一审认定事实不清，适用法律不当。请求二审撤销原审判决，依法改判。冯加东答辩称：农贸市场与我的合同第八条对我太不公平，是市场人员刘承华打我们的，不是我动手打他的。冯加东向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的关于浦南市场3区4号店的租赁合同；2、被告退还原告店面租金15000元、保证金1000元及赔偿豆制品、黄豆损失7300元，共计23300元。一审法院认定事实，2015年1月14日，农贸市场（作为甲方）与冯加东（作为乙方）签订《店面房租赁协议书》一份，约定：乙方自愿租用甲方市场3区4号店，用于经营豆制品，租赁期为一年，自2015年1月14日至2016年1月30日止；年租金为15000元；为了规范乙方在市场的经营行为服从甲方统一管理，乙方应缴付保证金1000元，租期届满后，无违规违约行为，甲方将无息退还保证金。在市场管理方面，《店面房租赁协议书》约定：“乙方不服从市场管理，谩骂市场管理员，甲方可收取违者5-50元违约金，殴打市场管理员除承担市管员医药费、误工费、营养费外，甲方可收取违者500-1000元违约金，不服从违约处理者，甲方有权按本协议第四条附则第2款处理，情节严重者报有关部门追究刑事责任”，《店面房租赁协议书》第四条第2款约定“凡乙方因多次违纪、违规、违约虽经教育，坚持不改，且情节严重，影响较大，甲方有权终止合同，收回摊（店），因处罚收回摊（店）时，保证金不退……”冯加东称在签订《店面房租赁协议书》时，双方口头约定，冯加东每天两点进入市场制作豆制品，并提供证人刘某证言证明该口头约定。农贸市场称不存在上述口头约定，但认可为照顾冯加东豆腐生意，让其提前进场，进场时间以冯加东通知为准。2015年5月12日，冯加东与农贸市场保安刘承华发生冲突，刘承华受伤。浦南市场提供《接处警工作登记表》一份及刘承华的病历资料。《接处警工作登记表》记载“兰陵派出所接事主冯加东报案称：2015年5月12日2时至2时10分期间，在天宁区晋陵南路51号浦南菜场，与管理人员刘承华因开门事宜发生纠纷，冯加东和刘承华双方均称对方殴打自己，本人没有动手”。当天农贸市场要求冯加东赔偿刘承华误工费等损失并出具《认错书》，冯加东予以拒绝。农贸市场对冯加东所承租店铺采取了断电的措施。2015年5月13日农贸市场向冯加东发出《整改单》，载明违章事宜为“在市场内打伤员工刘正华（刘承华）拒不认错”，市场办处理结果“停业整改”。冯加东陈述其于2015年5月28日向农贸市场表示要求解除租赁合同并将制作豆制品的设备搬出农贸市场，但农贸市场要求冯加东出具认错书之后方可搬出，同时拒绝为冯加东租赁店铺恢复供电。原审庭审中冯加东称农贸市场未按约定让其提前进店制作豆制品及对其店铺断电的行为造成冯加东巨大经济损失，为证明其主张，冯加东提供店铺内照片及常州新万家装饰材料经营部出具的7310元电缆、水管、店面装修费收据、购买冷柜、原料、制作豆制品的机器设备等收据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。冯加东与农贸市场签订的《店面房租赁协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。根据《店面房租赁协议书》约定，冯加东有服从农贸市场管理的义务。为规范市场的经营行为，农贸市场有权对商户进行管理，对违反市场规章制度的商户采取合理的管理措施以维护秩序，但该措施不应妨碍承租人对于租赁房屋的使用、经营活动。《店面房租赁协议书》第三条第8款约定“乙方不服从市场管理，谩骂市场管理员，甲方可收取违者5-50元违约金，殴打市场管理员除承担市管员医药费、误工费、营养费外，甲方可收取违者500-1000元违约金，不服从违约处理者，甲方有权按本协议第四条附则第2款处理，情节严重者报有关部门追究刑事责任”。因此如农贸市场确有证据证明冯加东殴打了市场工作人员刘承华，农贸市场可根据《店面房租赁协议书》的约定对冯加东另行处理，但农贸市场在合同没有约定的情况下，无权采取断电的措施妨害冯加东对于涉案房屋的正常使用经营。本案中，农贸市场采取不合理的管理行为妨害冯加东继续使用涉案房屋的权利，造成冯加东利用涉案房屋进行豆制品生产经营的合同目的无法实现，根据《中国人民共和国合同法》第九十四条的规定，冯加东有权要求解除合同。农贸市场称冯加东并未提出解除合同，而冯加东未提供证据证实其于2015年5月28日向农贸市场要求解除合同，故双方租赁合同关系自冯加东起诉之日即2015年7月16日起解除。冯加东使用涉案房屋期间，负有支付租金的义务，租金应自2015年1月14日起计算至2015年7月16日止。故农贸市场应退还租金为15000元-15000元/年÷365天*183天=7479元。由于2015年5月12日起，农贸市场开始对涉案商铺采取断电措施，造成冯加东无法正常利用涉案房屋进行经营，故冯加东在断电期间无法使用涉案商铺导致的经营损失，可以在提供相应损失证据的情况下另行向农贸市场主张。由于冯加东提供的证明原材料损失的证据系手写收据，这些收据的真实性无法认定，故对于其要求赔偿损失的请求，法院因证据不足不予支持。由于双方租赁合同关系解除，且未出现《店面房租赁协议书》约定的保证金不退的事由，故对于冯加东要求返还1000元保证金的诉讼请求，法院予以支持。据此，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除冯加东与常州市浦南农贸市场签订的《店面房租赁协议书》；二、常州市浦南农贸市场于本判决发生法律效力之日起十日内向冯加东返还租金7479元及保证金1000元；三、驳回冯加东的其他诉讼请求。案件受理费383元，减半收取191.5元，由常州市浦南农贸市场负担。二审中，各方当事人未提供新的证据。对一审法院认定的事实均无异议，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人冯加东与上诉人农贸市场所签订的《店面房租赁协议书》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照该协议书的约定履行各自的权利义务。作为承租人冯加东有服从农贸市场管理的义务。作为出租人及市场管理者的农贸市场，有权对租赁商户进行管理，对违反市场规章制度的商户采取合理的管理措施以维护秩序，但该措施不应妨碍承租人对于租赁商铺的使用、经营活动。本案中，农贸市场在与租赁户冯加东无合同约定情况下，以冯加东殴打市场工作人员、不服从管理为由单方采取断电措施致使冯加东无法继续经营其豆制品加工业务，原审判决支持冯加东解除租赁协议、退还保证金的诉讼请求并由冯加东按合同约定租金标准支付租金至冯加东起诉之日并无不当，因冯加东向原审法院提交的证据不足以证明其一审时所诉请的其他损失，原审判决确定由冯加东在提供相应损失证据情况下另行主张并无不当。冯加东二审中另行提出的其他损失非本案二审审理范围，本案二审对此不予理涉。综上所述，上诉人冯加东、农贸市场的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费383元，由上诉人冯加东、常州市浦南农贸市场各负担191.5元，冯加东未预交二审案件受理费，常州市浦南农贸市场预交二审案件受理费383元，本院不再退还，冯加东应负担部分191.5元从常州市浦南农贸市场支付给冯加东的款项中直接扣减。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏审 判 员 罗希夷代理审判员 周韵琪二〇一六年十月二十七日书 记 员 夏 煜 关注公众号“”