（2016）苏0723民初4338号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-29
案件名称
张志雄、冯亚妪与灌云美都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
灌云县人民法院
所属地区
灌云县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张志雄,冯亚妪,灌云美都置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条，第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0723民初4338号原告:张志雄,男,汉族。原告:冯亚妪,女,汉族。委托代理人:李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。被告：灌云美都置业有限公司，统一社会信用代码9132072366898330X6，住所地灌云县城开发区建设路北侧。法定代表人：陆锡明，该公司总经理。委托代理人：林凤颖，该公司法律顾问。原告张志雄、冯亚妪与被告灌云美都置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月4日立案受理后，依法由审判员马晓永适用简易程序于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李华成，被告灌云美都置业有限公司委托代理人林凤颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理好房屋产权登记备案手续；2、要求被告支付因延迟为原告办理备案登记手续的违约金4万元；(以519473元为基数，按每日百分之0.02从2014年10月1日起计算至原告取得房产证之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告从被告处购买美都新城第52幢2单元201室房屋，总价款为519473元，被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告，并应在房屋交付后90日内，将办理房屋权属登记所需资料报产权登记部门备案。但被告至今未能按合同约定的时间为原告办理房产证，构成违约。合同约定如被告违约应按已付购房款的百分之0.02向原告支付违约金，该违约金约定明显过低，应按每日百分之0.02计算为宜。为了维护原告合法权益诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告灌云美都置业有限公司辩称，原告要求被告为其办理房屋权属证书，既无双方约定，也无法律规定。双方在合同第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。房屋权属证书是原告依法向产权登记部门申请办理，被告履行的只是协助义务；没有及时办好房屋权属证书不是被告主观故意造成的，而是由于灌云县人民政府及其机关部门不作为、慢作为导致的，这一因素对我公司来说属不可抗力，依法应当免除被告的法律责任；原告要求被告支付违约金40000元，无事实和法律依据，即使法院判决被告支付原告违约金，也应依照合同约定，按已付房款总额的0.02%支付一次性违约金。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2014年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告从被告处购买美都新城第52幢2单元201室房屋，总价款为519473元，被告应于2014年6月30日前将房屋交付原告。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按约缴纳了购房款，被告将涉案房屋交付原告。2016年7月8日被告完成了涉案房屋的不动产权首次登记，编号为：苏（2016）灌云县不动产权第0006808号。上述事实，有以下证据证实：一、原、被告当庭陈述；二、1、原告举证的商品房买卖合同；三、被告举证的1、商品房买卖合同，2、不动产权首次登记证明单。上述证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告将房屋交付原告后，未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故对原告要求被告支付逾期办理权属登记的违约金的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在合同中对逾期办证违约金已有明确约定，即被告按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，但是按照该约定计算的违约金明显偏低，本院酌情调整为按已付购房款的0.5%计算违约金，即2597.37元（按519473元×0.5%计算）；涉案商品房买卖合同中约定的被告义务是将办理房屋权属所需登记材料报产权登记机关备案，因被告已将办理房屋权属所需登记材料提交产权登记机关，并已完成了涉案房屋的不动产首次登记，故对原告要求被告为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院不予支持。被告主张系由政府的原因导致提交办证资料逾期，属不可抗力，本院认为即使是由于政府的原因导致办证逾期，也不属于法律上的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告仍应承担违约责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告灌云美都置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张志雄、冯亚妪支付逾期办证违约金2597.37元。二、驳回原告张志雄、冯亚妪其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，由原告张志雄、冯亚妪负担300元，被告灌云美都置业有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 马晓永二〇一六年十月二十七日书记员 王晓飞法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。(二)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来源：百度搜索“”