江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0382民初4185号
原告:李小鹏，居民。
委托诉讼代理人：郭兆凯，江苏徐淮律师事务所律师。
被告:邳州嘉禾商贸有限公司,住所地邳州市碾庄镇兴碾路东侧。
法定代表人：刘冬，经理。
被告:商忠银，居民。
被告：刘云生，居民。二被告共同
委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。
原告李小鹏与被告邳州嘉禾商贸有限公司（以下简称嘉禾商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月27日公开开庭进行了审理。原告李小鹏诉讼代理人郭兆凯，被告商忠银、刘云生共同诉讼代理人王培峰到庭参加诉讼，被告嘉禾商贸公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李小鹏向本院提出诉讼请求：1、确认原告与三被告签订的《房屋购销合同》无效；2、判令被告返还购房款13万元及利息（按同期同类银行贷款利率，自2013年5月10日起计算至实际给付之日止）；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：被告嘉禾商贸公司、商忠银、刘云生将在邳州市碾庄镇开发的民富园公寓一套房屋出卖给原告，双方于2013年5月10日签订《房屋购销合同》。合同签订后原告先后支付购房款13万元。2016年初原告打算装修房屋时，发现该房被他人占有。此时原告才了解到，该房系被告非法开发的小产权房，不具备交易条件，且被告与他人有债务纠纷，房屋已无法交付原告。为维护合法权益，请求判如所请。被告嘉禾商贸公司未作答辩。
被告商忠银辩称，原告与答辩人未签订买卖合同，涉案房屋是嘉禾商贸公司出资建设，合同约定的出卖方也是嘉禾商贸公司，答辩人仅是作为经办人签字，是嘉禾商贸公司代理人身份，所收的房款也是用于冲抵嘉禾商贸公司欠答辩人的工程款，原告应向嘉禾商贸公司主张权利。原告提出的涉案房屋被他人强占是事实，因嘉禾商贸公司拆迁他人的房屋，被拆迁人强占的涉案房屋。综上，请求驳回原告对答辩人的起诉。被告刘云生答辩意见与商忠银一致。
经审理查明：涉案房屋位于邳州市碾庄镇民富园公寓3幢3单元502室，开发方系被告嘉禾商贸公司，被告商忠银、刘云生系承建方。2013年5月10日，三被告作为出卖方与原告李小鹏签订《房屋购销合同》，约定原告以14万元的价格购买涉案房屋，先付11万元（签订合同时已付），余款3万元待工程结束，基础设施、公共配套建筑完善后，出卖人通知买受人15日内付清。后原告于2015年7月23日、11月25日分别支付刘云生1万元、1万元。现该房被他人占有，原告诉至本院。诉讼过程中，被告未举证证明涉案房屋取得土地使用权证、商品房预售许可证明。以上事实，有当事人庭审陈述及房屋购销合同、收据、庭审笔录等证实，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：
一、被告商忠银、刘云生是否系房屋购销合同的相对方？二、房屋购销合同是否无效？关于焦点一。涉案小区虽系被告嘉禾商贸公司开发，由被告商忠银、刘云生承建，但三被告均在涉案房屋购销合同上以出卖人身份签名（盖章），三被告均应为合同相对方，均应受该合同约束。
被告商忠银、刘云生虽辩称其是以嘉禾商贸公司代理人身份签名，所得款项系用于冲抵工程款，其不应承担责任，但其并未举证证明签订合同时原告知晓并认可其代理人身份，其与嘉禾商贸公司之间关于代理出售房屋、所得款项用于冲抵工程款的约定，即使存在，也仅对其以及嘉禾公司具有约束力，该约定不得对抗第三人，故被告商忠银、刘云生的该项抗辩意见，本院不予支持。关于焦点二。涉案房屋系嘉禾商贸公司在未取得土地使用权证、建设工程规划许可证等批准手续的情况下开发，系小产权房，且房屋销售合同签订时，工程尚未竣工，属未取得商品房预售许可证明而进行预售的情形，违反法律、行政法规禁止性规定，涉案房屋购销合同应属无效合同。三被告将无法办理产权证书的房屋售予他人，对合同的无效具有过错，应当返还其收取的房款并赔偿对方因此受到的损失，故原告要求三被告返还已付的购房款13万元并按银行同期同类贷款利率赔偿资金占用损失的请求，本院予以支持。被告嘉禾商贸公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃了抗辩及举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、确认原告李小鹏与被告邳州嘉禾商贸有限公司、商忠银、刘云生于2013年5月10日就邳州市碾庄镇民富园公寓3幢3单元502室签订的《房屋购销合同》无效。
二、被告邳州嘉禾商贸有限公司、商忠银、刘云生于本判决生效之日起十日内返还原告李小鹏购房款13万元及利息（以11万元为基数，自2013年5月10日起；以1万元为基数，自2015年7月23日起；以1万元为基数，自2015年11月25日起；按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告邳州嘉禾商贸有限公司、商忠银、刘云生负担。公告费600元，由被告邳州嘉禾商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 董可伟
代理
审判员 孔令梅
人民陪审员 李年颖
二〇一六年十月二十七日
书 记 员 吴 悔 关注公众号“”