（2016）湘1225民初407号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-05-04
案件名称
唐永成、何选花与沈光兴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
会同县人民法院
所属地区
会同县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐永成,何选花,沈光兴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省会同县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1225民初407号原告：唐永成，男，1955年2月24日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：李应国，湖南清园律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告：何选花，女，1963年12月3日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：李应国，湖南清园律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：沈光兴，男，1973年1月12日出生，苗族，农民。委托诉讼代理人：杨增武，会同县法律援助中心法律援助律师。原告唐永成、何选花与被告沈光兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月7日立案后，依法适用普通程序，于同年8月23日公开开庭进行了审理。原告唐永成、何选花及其共同委托诉讼代理人李应国，被告沈光兴及其委托诉讼代理人杨增武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐永成、何选花向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的购房款13216元、房屋实际建筑面积比合同预测面积多出部分的购房款5502.4元、合同外的瓷砖款3000元及违约金13871.84元，共计35590.24元；2.被告支付土地转让费33840元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年5月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《集资建房过渡合同》（以下简称《合同》），实为房屋买卖合同。合同约定：甲方现预建一幢住宅楼，与乙方集资筹建住宅第5层，因甲方相关证件尚未办齐，特以此过渡合同进行约定。第一条，本幢住宅楼位于尖坡脚安置区，房屋用途为住宅房，建筑层次第5层归乙方住宅房，房屋预测建筑面积为92平方米，房屋建成后按边到边的实有建筑面积定价计算。房屋建成后经双方实际测量，房屋实际建筑面积为95.8平方米。比《合同》预测房屋建筑面积多出3.8平方米，按合同约定价每平方米为1448元，即被告应支付5502.4元给原告。《合同》第二条，本套房屋按照建筑面积计算，每平方米价格为1448元，合计133216元。本房价不包括土地转让费及其它办证费用。该块土地面积为79平方米，本幢房屋共7层，分摊至每套房屋的土地面积为11.28平方米，按每平方米3000元计算，被告应向原告支付土地转让费33840元。《合同》第三条，约定了支付购房款的方式。2011年底，原告的房屋修建完成，于2012年1月将房屋交付给被告。按《合同》约定，被告应将购房款全部付清，但被告仅向原告支付购房款120000元，分别是2011年5月3日支付40000元，2011年7月12日支付60000元，2011年12月21日支付10000元，2012年1月19日支付10000元，至今欠按合同预测房屋面积计算的购房款13216元。《合同》第五条，乙方逾期付款违约责任，其中第2项约定，逾期超过30天后，甲方有权解除合同，乙方须按累计应付额的10%支付违约金。按合同约定的实际房屋建筑面积计算，被告累计应付购房款138718.4元，但被告仅支付120000元，尚欠18718.4元。被告已构成违约，应按合同约定支付违约金13871.84元。被告沈光兴辩称：1.被告拖欠购房款13216元不是事实。2.原告要求被告支付房屋实际建筑面积比房屋预测建筑面积多出部分的购房款5502.4元，与客观事实不符。3.原告要求被告支付合同外瓷砖款3000元、违约金13871.84元、土地转让费33840元，没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的各项诉讼请求。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：2010年10月左右，原告唐永成、何选花欲在会同县林城镇棕李村（会同县城西区尖坡脚安置区）的安置地修建一栋七层楼的住宅楼。2011年5月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《集资建房过渡合同》（以下简称《合同》），《合同》主要约定：甲方现预建一幢住宅楼，与乙方集资筹建住宅第5层，因甲方相关证件尚未办齐，特以此过渡合同进行约定。第一条，本幢住宅楼位于尖坡脚安置区，房屋用途为住宅房，建筑层次第5层，归乙方住宅房，房屋预测建筑面积为92平方米，房屋建成后按边到边的实有建筑面积定价计算。签订本合同时房屋进度为结构二层。第二条，本套房屋按照建筑面积计算，每平方米价格为1448元，合计133216元。本房价不包括土地转让费及其它办证费用。第三条，乙方在房屋开建第三层支付40000元给甲方，开建第六层支付60000元给甲方，其余款项在房屋建成后付清给甲方。现土地证79平方米按每层楼房平均分，每户13平方米。房屋建成后，乙方要求办理两证时，甲方负责代办手续，乙方负责两证的一切费用。第四条，甲方限定2011年10月1日前交付房屋给乙方，如果甲方提前完成，乙方必须提前付清给甲方。房屋交付时房屋应有铝合金玻璃窗、防盗门1扇、水电进户。第五条，乙方逾期付款违约责任，1、逾期10日之后，自本合同规定应付期限第二天起每天按实际应支付额5%支付违约金，并于实际支付款日期20天内支付，合同继续履行；2、逾期超过30天后，甲方有权解除合同，乙方须按累计应付额的10%支付违约金。第七条，房屋计价以实测面积为准，甲、乙双方实行多退少补的处理方法。第八条，本合同自签订之日起生效，房屋交付使用后签订正式合同，正式合同签订后本合同作废。2011年底，房屋修建完成。被告先后向原告支付购房款120000元，分别是2011年5月3日支付40000元，2011年7月12日支付60000元，2011年12月21日支付10000元，2012年1月19日支付10000元。2012年1月份，原告向被告交付了《合同》约定的房屋。同年3月20日，原告就上述安置地办理了《国有土地使用权证》，取得了国有土地使用面积79㎡，用途为住宅用地。并支付了测绘费、土地出让价款等相关费用共计30146元，其中：2012年1月13日划拨的72㎡土地转为出让土地，支付测绘费、土地出让价款等相关费用22707元，2011年3月22日购买出让土地7㎡，支付测绘费、土地出让价款等相关费用7439元。同年12月27日，原告就上述住宅楼7套住房办理了总的房屋产权证，房屋分户面积为95.31㎡。自2012年底开始，双方因房屋分户产权证的办理、水电开户费用的承担、铝合金玻璃窗费用补偿、外墙瓷砖费用补偿等问题产生矛盾，经会同县林城镇人民调解委员会多次调解未果，被告于2014年3月27日诉至本院，本院于2015年3月23日作出（2014）会民一初字第117号民事判决书，判决：一、由唐永成、何选花在本判决生效后三十日内，为沈光兴办理位于会同县林城镇棕李村尖坡脚唐永成、何选花所有的自建房屋（会房权证林城镇字第000191**号）第五层的房屋所有权证和土地使用权证，办证费用由沈光兴负担；二、唐永成、何选花在本判决生效后三日内向沈光兴支付逾期交房违约金13321.6元；三、驳回沈光兴的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。另查明：①原告除将上述住宅楼第5层卖给被告外，还出卖给了其他三户各一层住房。②本院（2014）会民一初字第117号民事判决书认定，上述住宅楼在建设过程中，因原告仅对所建楼房的外墙正面贴了瓷砖，经各购房户要求，双方口头约定由原告对所建楼房的左右两个侧面的外墙贴瓷砖，由各购房户每户补偿原告3000元。②2012年3月12日，原告唐永成收到被告委托沈兴跃交来的办理土地出让证费用6000元，并出具收条1份，收条中注明多退少补。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，本院确认，有原、被告提供的《集资建房过渡合同》、本院（2014）会民一初字第117号民事判决书、相关领条、收条复印件，原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》、相关办证费用收据复印件等证据及本院庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告所签订的《集资建房过渡合同》已由本院判决且已发生法律效力的（2014）会民一初字第117号民事判决书确定为合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同约定享有权利和履行义务。根据原告的起诉及被告的答辩，本案的焦点是：一、被告是否应向原告支付拖欠的购房款13216元及房屋实际建筑面积比预测建筑面积多出部分的购房款5502.4元；二、被告是否应支付原告瓷砖款3000元；三、被告是否应支付原告逾期付款违约金13871.84元；四、被告是否应向原告支付土地转让费33840元。对此，本院一一分析评判如下：一、被告是否应向原告支付拖欠的购房款13216元及房屋实际建筑面积比预测建筑面积多出部分的购房款5502.4元。《合同》第二条“本套房屋按照建筑面积计算，每平方米价格为1448元，合计133216元。”和第三条“乙方在房屋开建第三层支付40000元给甲方，开建第六层支付60000元给甲方，其余款项在房屋建成后付清给甲方。”房屋已于2011年底修建完成，被告至今共计向原告支付购房款120000元，故被告应向原告支付拖欠的购房款13216元（133216元－120000元）。另外，房屋分户面积为95.31㎡，比合同约定的房屋预测建筑面积多出3.31平方米，根据《合同》第一条“房屋预测建筑面积为92平方米，房屋建成后按边到边的实有建筑面积及定价计算”的约定，被告应另向原告支付购房款4793元〔1448元×（95.31㎡92㎡）〕。综上，被告除已向原告支付的120000元购房款外，还应向原告支付购房款共计18009元（13216元＋4793元）。二、被告是否应向原告支付瓷砖款3000元。本院（2014）会民一初字第117号民事判决书现已发生法律效力，该判决书中已认定“上述住宅楼建设过程中，原告对所建楼房的左右两个侧面的外墙贴瓷砖，由各购房户每户补偿原告3000元。”故被告应向原告支付瓷砖款3000元。三、被告是否应支付原告逾期付款违约金13871.84元。《合同》约定，房屋预测建筑面积为92平方米，房屋建成后按边到边的实有建筑面积定价计算。本套房屋按照建筑面积计算，每平方米价格为1448元，合计133216元。乙方在房屋开建第三层支付人民币40000元给甲方，工程开建第六层支付60000元给甲方，其余款项房屋建成后由乙方付清给甲方。本案中，房屋于2011年底修建完成，至房屋修建完成之日，被告共计向原告支付购房款110000元。房屋建成后，被告于2012年1月19日向原告支付购房款10000元。根据查明的事实，房屋分户面积为95.31㎡，按房屋实际建筑面积计算，房屋价款应为138009（1448元×95.31㎡）元，被告至今尚欠购房款18009元未付。原告在诉状中要求按《合同》第五条第2项约定的“逾期付款超过30天后，甲方有权解除合同，乙方须按累计应付额的10%支付违约金。”计算逾期付款违约金，该条款中的累计应付额的意思表示，结合该条款的内容分析，应为按房屋实际建筑面积计算被告共计应向原告支付的房屋价款，因本院已发生法律效力的（2014）会民一初字第117号民事判决书判决由唐永成、何选花为沈光兴办理位于会同县林城镇棕李村尖坡脚唐永成、何选花所有的自建房屋（会房权证林城镇字第000191**号）第五层的房屋所有权证和土地使用权证，致合同继续履行，故被告应向原告支付逾期付款违约金13800.9元（138009元×10%）。四、被告是否应向原告支付土地转让费33840元。2012年3月20日，原告就会同县林城镇棕李村（会同县城西区尖坡脚安置区）的安置地办理了《国有土地使用权证》，取得了国有土地使用面积79㎡。原告要求按每平方米3000元的标准计算土地转让费，但未提供相应的证据证明，根据查明的事实，原告为取得上述国有土地使用权，支付了测绘费、土地出让价款等30146元。《合同》约定，本房价不包括土地转让费及其它办证费用。因此，上述费用应由该楼七户均摊，被告应向原告支付土地出让金、测绘费等共计4306.57元，但原告于2012年3月12日已收到被告委托他人代交的办理土地出让证费用6000元，故对原告要求被告支付土地转让费33840元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告沈光兴在本判决生效后三日内向原告唐永成、何选花支付购房款18009元，逾期付款违约金13800.9元、瓷砖款3000元；二、驳回原告唐永成、何选花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1536元，由原告唐永成、何选花负担766元，被告沈光兴负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 粟 谦代理审判员 张 凌人民陪审员 唐元益二〇一六年十月二十七日代理书记员 唐敬杰附件：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 更多数据：