（2016）沪0112民初1312号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-03-02
案件名称
钱大卫与王煜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱大卫,王煜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初1312号原告：钱大卫，男，1951年2月14日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市闵行区。被告：王煜，男，1981年11月17日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。原告钱大卫与被告王煜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，并于2016年3月16日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2016年10月20日公开开庭予以审理。原告钱大卫，被告王煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱大卫向本院提起诉讼请求：1.被告支付房屋使用费36,000元；2.被告支付滞纳金1,170元(按照每月3,000元的千分之五标准，分段计算，自每月1日起要求计算至判决生效之日)；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年8月，上海A物业管理有限公司闵行分公司、上海康城业主委员会及上海B信息科技有限公司(以下简称B公司)签订租赁协议，由B公司承租位于XXXX南门西侧岗亭。2014年7月，原B公司法人代表钱沐恩以个人名义与深圳市C物业管理有限公司上海闵行分公司签订租赁协议(在协议上盖有B公司公章)表明新的租赁关系。2013年12月20日，B公司与被告王煜就上述房屋签订《承包经营合同》一份，期限为2014年1月1日起至2014年12月31日。2014年12月30日，原告钱大卫以个人名义与被告王煜续签《承包经营合同》，双方约定：原告将位于康城小区南门西侧的门房承包给被告经营，承包期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，承包金为每月3,000元，乙方须提前支付给甲方。2015年1月3日，钱沐恩发函告知王煜不承认钱大卫续签的合同，要求王煜搬离承包处所，王煜拒不接受，也不按合同支付承包金。2015年3月12日钱沐恩与屠b以B公司清算人员的名义向法院提起诉讼，要求被告搬离系争房屋并支付自2015年1月1日起至搬离之日止的房屋使用费。经法院审理，于2015年12月29日作出裁定，认为原告在2014年12月与被告签订的《承包经营合同》，该租赁合同关系的相对方应为钱大卫与王煜，故原告提起诉讼。被告王煜辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并非系争房屋所有人，故无权向其收取租金，故其也不需要支付违约金及滞纳金。经审理查明，2010年8月，上海A物业管理有限公司闵行分公司、上海康城业主委员会及上海B信息科技有限公司(以下简称B公司)签订租赁协议，承租了位于XXXX南门西侧岗亭。2014年7月，原告钱沐恩以B公司名义与深圳市C物业管理有限公司上海闵行分公司签订租赁协议，承租了位于xxxx南门西侧岗亭。2013年12月20日，案外人钱大卫持B公司公章(发包方、签约甲方)与被告王煜(承包方、签约乙方)签订《承包经营合同》一份，约定：甲方将位于xx小区南门西侧的门房承包给乙方经营，承包期从2014年1月1日起至2014年12月31日止，承包金为每季度人民币(币种下同)6,000元，乙方须提前支付给甲方方可经营，承包押金为4,000元，在合同签订后立即支付给甲方，承包期满后乙方无违约责任，甲方退还押金；在合同履行期内，乙方未经甲方同意，不得私自将房屋租给第三方或与第三方相互交换房屋，否则甲方有权收回乙方的承包权；在合同履行期内，如果甲方同意乙方将房屋使用权交付给第三方，本合同对原乙方与房屋使用权者继续有效；合同期满后，在同等条件下乙方有优先承包经营权等。钱大卫在该合同上签字，并加盖了B公司的公章。此后被告于2013年12月20日向钱大卫支付了第一季度租金6,000元、于2014年4月4日向钱大卫支付了第二季度租金6,000元、2014年7月2日向钱大卫支付了第三季度租金6,000元、2014年9月30日向钱大卫支付了第四季度租金6,000元。钱大卫向被告出具收据，并加盖了B公司的公章。2014年12月30日，钱大卫以B公司名义(发包方、签约甲方)与被告王煜(承包方、签约乙方)签订《承包经营合同》一份，约定：甲方将位于xx小区南门西侧的门房承包给乙方经营，承包期从2015年1月1日起至2015年12月31日止，承包金为每月3,000元，乙方须提前支付给甲方方可经营，承包押金为4,000元，在合同签订后立即支付给甲方，承包期满后乙方无违约责任，甲方退还押金；在合同履行期内，乙方未经甲方同意，不得私自将房屋租给第三方或与第三方相互交还房屋，否则甲方有权收回乙方的承包权；在合同履行期内，乙方同意将部分场地提供给甲方指定的第三方使用，具体条件由双方商定，甲方不予干涉；合同期满后，在同等条件下乙方有优先承包经营权等。钱大卫在该合同上签字，并在合同下方载明：“第三方：余旺XXXXXXXXXXX”。该合同上并未由B公司盖章。另查明，B公司于2003年7月成立，股东为汪a、钱沐恩、屠b。2013年12月1日，汪a、钱沐恩、屠b就B公司注销达成《注销清算报告》，经公司股东会议决定，解散公司，清算组成员由钱沐恩、屠b担任，钱沐恩为清算组负责人。清算组已在成立之日内通知了所有债权人，并于2013年6月27日在上海商报上刊登了注销公告，清算组在清理公司财产、编制资产负载表清单后，制定了清算方案，并报请股东会确认。清算组按制定的清算方案处置公司财产，并按法律规定的清偿顺序进行清偿，公司债务已全部清偿、公司财产已处置完毕。股东会确认清算报告，股东承诺公司债务已清偿完毕，若有未了事宜股东愿意承担责任。2013年12月13日，B公司注销。2015年3月12日，钱沐恩、屠b以B公司清算组成员身份向本院提起诉讼，要求王煜搬离并支付租金。该案审理中，王煜向本院表示其向钱大卫承租了系争岗亭，并也续租一年，现双方仍在该合同履行期内。本院经审理后认为，关于本案讼争之《承包经营合同》，钱沐恩、屠b以B公司清算组成员主张出租方之权利，虽该合同抬头的发包方载明为B公司，并由钱大卫签字确认。但签订合同之时，B公司经工商机关批准已予以注销，其已失去民事主体资格，本案系争之租赁合同的债权债务，发生在B公司注销以后。同时，依据已查明之事实，钱大卫除于2013年12月签订《承包经营合同》外，被告在实际租赁过程中将租金均交由钱大卫，并由钱大卫出具收条，钱大卫还在2014年12月再次与王煜签订《承包经营合同》，从合同的签订及履行来看，该租赁合同关系的相对方应为钱大卫与王煜。故裁定驳回钱沐恩、屠b的诉讼请求，该裁定现已生效。还查明，2015年10月21日，深圳C物业管理有限公司上海闵行分公司向B公司发送解除房屋租赁通知书，认为B公司将房屋转租他人，并拖欠租赁费，故要求于10月31日解除协议。深圳市C物业管理有限公司上海闵行分公司将该通知书也送达被告王煜，王煜于2015年10月底搬离了涉案岗亭。上述事实，由原告提交的《承包经营合同》二份、(2015)闵民五(民)初字第651号民事裁定书，由本院调取的(2015)闵民五(民)初字第651号案件诉状、证据材料及庭审笔录等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，就系争《承包经营合同》系由原、被告之间签订，虽被告于本案审理过程中予以否认，然其于前案庭审中明确肯定了与原告之间存在租赁关系，同时也经本院生效裁定予以确认。但原告将该房屋出租与被告系转租，原告并未获得深圳市C物业管理有限公司上海闵行分公司同意，双方签订的该协议应属无效。该合同被认定无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，即原告应将收取的押金4,000元予以返还。关于原告主张之租金，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，双方于2014年12月底重新签订协议，约定月租金标准为3,000元，又被告实际于2015年10月底应物业方要求搬离了房屋，故在2015年1月1日起至2015年10月31日止期间被告实际占有使用该房屋，相应的房屋使用费30,000元应予以支付。关于原告主张的违约金，双方于合同中并无约定，同时在本案系争租赁协议履行伊始，案外人即起诉到本院要求解除合同，双方一直处于纠纷解决过程中，此后也因物业方要求被告搬离了系争房屋，被告未予支付系事出有因，故原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，被告应向原告支付房屋占有使用费30,000元，原告的其余诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告王煜于本判决生效之日起十日内向原告钱大卫支付房屋占有使用费30,000元；二、驳回原告钱大卫的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费729.25元，由原告钱大卫负担145.85元，由被告王煜负担583.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 邓红霞人民陪审员 尹 萍二〇一六年十月二十七日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 来源：百度“”