（2016）粤03民终14216、14286号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2017-06-09

案件名称

喻大利与唐瑛,蔡联清房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

喻大利,唐瑛,蔡联清,洪泽栋

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2016）粤03民终14216、14286号上诉人（原审1377号案被告、原审2487号案原告）：喻大利。委托诉讼代理人：张丽华，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪泽栋，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审1377号案原告、原审2487号案被告）：唐瑛。委托诉讼代理人：沈世闯，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴振群，广东广和律师事务所实习律师。被上诉人（原审1377号案第三人、原审2487号案被告）：蔡联清。委托诉讼代理人：沈世闯，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴振群，广东广和律师事务所实习律师。上诉人喻大利因与被上诉人唐瑛、蔡联清房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字1377、2487号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。喻大利上诉请求：1、撤销一审判决和裁定；2、改判驳回唐瑛的全部诉讼请求；3、判令解除喻大利与唐瑛、蔡联清之间的二手房买卖合同；唐瑛、蔡联清所付款项120万元不予退还；4、全部诉讼费用由唐瑛、蔡联清承担。事实和理由：一、一审存在的程序问题。1、原审1377号案件存在应当中止审理的事实和理由。涉案房产本属于喻大利与案外人的共同财产，涉案交易未征得案外人同意而做出处分，存在被共同权利人追回的法律风险。目前喻大利与案外人的涉案房产产权纠纷正在福田法院诉讼。根据民诉法规定，该情形符合民诉法中止审理的情形。因此喻大利请求合议庭能够中止本案审理，待涉案房产产权关系明确后再行审理，以全面解决争议，避免因矛盾判决而影响本案当事人利益的情形。2、唐瑛的诉讼主体资格存在重大问题，无权单独提起诉讼。原审1377号案虽属二手房买卖合同纠纷，但目前又属于两个没有亲属关系的独立自然人联名购房的纠纷，因此，作为购房人之一的唐瑛无权以单方名义起诉，无权单方面要求喻大利履行合同过户义务和主张违约赔偿。3、喻大利连续两次向一审法院申请调查取证，但一审法院均不做任何理睬，该做法既侵犯了喻大利的合法权益，也有违相关规定。在此，喻大利再次恳请二审法庭依法调取唐瑛在农行国贸支行的房贷申请资料，该资料可以证明唐瑛存在伪造离婚证明文件、假冒喻大利签字、伪造二手房买卖合同的行为。二、一审存在的实体问题。1、喻大利没有违约行为。喻大利按照合同约定接受了唐瑛、蔡联清支付的房款，及时配合唐瑛办理了部分资金监管手续。在发现唐瑛和蔡联清可能出现违约，从而导致合同交易无法继续进行的情况下，喻大利多次主动询问，征求唐瑛的意见，要求其明确最终的履行方式。2、唐瑛和蔡联清为取得“首套房”的按揭贷款额度，既实施了违法犯罪行为，也违背了喻大利的合同意志以及合同约定内容。3、唐瑛和蔡联清属于联名购房，在没有经得喻大利同意的情况下，其二人应当共同申请按揭贷款，此点没有任何障碍。4、在2015年6月15日资金监管当天，唐瑛既没有离婚、蔡联清名下依然存在按揭房贷的情况下，唐瑛支付房价的三成作为首付显然没有完成资金监管的合同义务，喻大利要求蔡联清继续履行合情合理。5、唐瑛和蔡联清非法骗取农行“首套房贷”，无疑是将骗贷风险转嫁到喻大利的身上。6、唐瑛与蔡联清未经喻大利同意私自转让购房份额的行为已经构成根本违约。综上所述，唐瑛和蔡联清履行涉案合同过程中的一系列违法违规违约行为已经构成严重违约，导致合同不再具备继续履行的基础和条件。唐瑛和蔡联清辩称，一、关于一审的程序问题。1、喻大利与案外人李翔关于涉诉房产的案件是喻大利为逃避本案的履行而故意制造的，其目的是拖延本案的审理，且喻大利所称房屋权属存在争议根本不是事实。2、喻大利以实际行动表明其接受并认可购买涉案房产仅为唐瑛一人，唐瑛的主体资格没有任何问题。3、喻大利申请调取的资料对本案的审理没有任何意义，一审法院对喻大利的申请已经做出正确处理。二、关于一审的实体问题。1、喻大利不仅以口头语言表达其要违约，还拒不配合办理过户手续，其行为已经构成违约。2、唐瑛申请房屋按揭贷款遵守了合同约定，也符合喻大利的意志。银行最后向唐瑛出具了足额贷款承诺函，唐瑛已经履行完毕合同约定的相关义务。唐瑛向一审法院起诉请求（原审1377号案件）：1、喻大利继续履行《二手房买卖合同》；2、喻大利协助办理福田区XX路XX花园XX栋XX号房产至唐瑛名下的全部手续；3、喻大利每延迟一日，即按房屋总价款万分之四的标准向唐瑛支付延迟履行违约金，直至喻大利履行完毕房屋过户手续止。后唐瑛明确违约金自起诉之日起开始计算。4、本案诉讼费及保全费由喻大利承担。喻大利向一审法院起诉请求（原审2487号案件）：1、解除喻大利与唐瑛、蔡联清之间于2015年4月30日签署的《二手房买卖合同》，唐瑛、蔡联清所付款项120万元不予返还；2、本案诉讼费等相关费用由唐瑛、蔡联清连带支付。一审法院经审理查明，2015年4月30日，喻大利（卖方）与唐瑛、蔡联清（买方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市福田区XX路XX花园XX栋XX层XX单位以630万元价格出售给买方；定金共计60万元，在签订合同当日支付85000元，在合同生效之日起24日内再支付515000元；剩余房款采取银行按揭付款方式支付，买方须将首期款以银行监管为准于2015年6月30日之前支付至资金监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中；买方于2015年6月30日之前向按揭银行提交按揭款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需资料；如买方选择按揭付款，则在银行出具贷款承诺函之日（如卖方需赎楼的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记及买方按揭银行出具贷款承诺函之日）起2日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；房产处于抵押状态，卖方同意与合同生效之日起105日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；该物业无租约；房产交易过程中所有的税费均由买方承担；卖方收到全款后2016年7月30日前将房屋交付买方；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金；如违约方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期超过15日，守约方有权解除合同并要求违约方承担相应的违约责任。同日，唐瑛向喻大利转账支付定金185000元。喻大利开具收款收据称收到蔡联清、唐瑛支付定金185000元。唐瑛于5月6日通过转账方式向喻大利支付定金10万元，5月8日支付定金10万元，5月14日支付定金215000元。6月9日唐瑛再次向喻大利支付款项60万元。转账交易摘要备注为唐瑛房款定金。2015年6月15日，喻大利开具收款收据，称收到唐瑛购买涉案物业的定金60万元。截至6月15日止，共计收到定金120万元。2015年6月15日，唐瑛与喻大利前往农业银行进行资金监管，两人并在资金监管业务客户回单上签字确认，回单上打印的内容与申请协议一致。在该回单上打印的内容显示：协议托管资金为175万元，付款方为唐瑛，收款方为喻大利。托管服务合约名称为唐瑛二手房资金托管（银行委托），合约到期日为2015年12月15日。同日，唐瑛向托管存款账号支付托管资金175万元。2015年6月21日晚，喻大利致电蔡联清、唐瑛称出售涉案房产时，比较仓促，价格还要再谈。在交谈过程中，唐瑛称支付了120万定金，如果赔需要赔240万元。喻大利称可以赔240万元，但双方最终没有谈妥。此后，双方前往中介公司再次进行了协商。喻大利明确表示要违约，并不愿意再履行涉案房屋买卖合同。唐瑛遂提起原审1377号案件的诉讼。2015年7月7日，唐瑛在1377号案件中向该院提交《个人购房贷款承诺函》，该函下方并未注明日期，但唐瑛陈述该承诺函系7月1日做出的。2015年8月7日，涉案房产注销了抵押登记。另查，截至2015年7月30日止，唐瑛家庭在深圳市住房限购区域内拥有购房资格，可购2套。唐瑛并承诺可将付款方式改为一次性支付剩余房款。一审法院认为，唐瑛、蔡联清与喻大利签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同的约定履行相应的合同义务。签订合同后，实际与喻大利前往银行办理资金监管的买方仅为唐瑛，回单上注明的付款方仅有唐瑛一人，对此喻大利并未提出异议，应视为各方合意变更了房屋买卖合同的买方为唐瑛。在合同履行过程中，喻大利明确表示不愿意再履行买卖合同，构成违约。唐瑛据此有权要求喻大利继续履行涉案房产买卖合同，并有权要求喻大利支付延期履行房屋买卖合同的违约金。因唐瑛在提起1377号案件之前，喻大利即已明确表示不再履行涉案房屋买卖合同。则唐瑛有权要求喻大利支付唐瑛提起1377号案件诉讼之日，即2015年6月23日起按照每日万分之四的标准计算至该判决作出之日止的违约金。而该判决作出后的违约金，因涉及尚未发生的事实，且唐瑛未针对此后请求预交诉讼费用，故唐瑛可在数额明确后另行主张。喻大利虽辩称违约金的计算标准过高，但按日万分之四的标准支付违约金是双方当事人的真实意思表示，喻大利也未提交证据证明约定的违约金标准过分高于造成的损失。因此本案不存在应依法调低违约金的情形，对于喻大利请求调低违约金标准的主张，该院不予支持。喻大利虽称买卖合同的买方应为唐瑛、蔡联清，其以为唐瑛和蔡联清会分别与喻大利签署资金监管协议，所以才单方与唐瑛签订了资金监管协议。本案是蔡联清未在合同约定的期限内前往银行与喻大利签订资金监管协议，存在违约行为。但首先，喻大利与唐瑛签署确认的资金监管协议客户回单上明确注明买方仅为唐瑛一人。且喻大利在银行已经提示申请业务与上述银行打印记录是否相符的情况下，仍在该客户回单上签字确认。应视为喻大利对购买涉案房产的买方仅为唐瑛一人做出了同意的意思表示；其次，2015年6月15日喻大利签字确认的收款收据上也明确写明系收到唐瑛支付的购买涉案物业的定金120万元，并非收到唐瑛和蔡联清支付的定金120万元；再次，在与唐瑛签署完毕资金监管协议至双方协商赔偿或增加价款之前，喻大利均未以任何形式向唐瑛和蔡联清主张要求蔡联清也前往银行与喻大利签署资金监管协议，或者提出蔡联清违反合同约定，未在合同约定的期限前前往银行办理资金监管手续；最后，在唐瑛、蔡联清与喻大利的协商过程中，喻大利也多次提出是自己违约，并愿意承担赔偿损失的违约责任。对于喻大利的上述抗辩，该院不予确认。对于喻大利认为系蔡联清存在违约行为，而主张解除合同，并不予返还120万元定金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审1377号案件判决：一、喻大利应于该判决生效之日起两日内向唐瑛提交收款账号，唐瑛在收到喻大利提供的收款账号之日起三十日内向喻大利支付购房款5100000元；二、喻大利应于唐瑛履行完毕上述第一项判决内容之日起三日内，与唐瑛共同向深圳市不动产登记部门申请将其名下的涉案房产即位于深圳市福田区XX路XX花园XX栋XX房产过户登记至唐瑛名下，办理过户的各项税费由合同约定的承担方承担；三、喻大利应于唐瑛履行完毕上述第一项判决内容之日起二日内将涉案房产交付于唐瑛；四、喻大利应于该判决生效之日起十日内向唐瑛支付违约金（违约金以630万元为计算基数，按照每日万分之四的标准自2015年6月23日起计算至2016年4月22日止）；五、驳回唐瑛的其他诉讼请求。原审2487号案件判决：驳回喻大利的诉讼请求。如果当事人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审1377号案件受理费55900元、保全费5000元（均已由唐瑛预交），由喻大利负担。原审2487号案件受理费15600元（已由喻大利预交），由喻大利负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，喻大利上诉称其与案外人就涉案房产存在产权纠纷，本案应当中止审理。对此，本院认为，喻大利在二审中确认其自2008年起处于离异状态，且涉案房产登记在喻大利一人名下，不存在法定共有人的情形，因此本案不应中止审理。唐瑛在二审中提交了租户信息、律师函、电话录音等用以证明喻大利将涉案房屋出租，以及一审判决后双方的短信记录用以证明双方协商违约金问题，这些证据与本案的处理没有直接关联性，故本院认定这些证据不属于新证据。本案二审的争议焦点是：卖方喻大利还是买方唐瑛、蔡联清构成违约。喻大利与唐瑛、蔡联清于2015年4月30日签订的《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，唐瑛向喻大利支付了定金120万元，双方还配合办理了首期款监管手续。但在此之后，喻大利没有根据买方和中介方的要求依约继续完成过户手续，该行为即构成违约。喻大利上诉称唐瑛和蔡联清在未征得其同意的情况下，将购房人更换为唐瑛一人。对此，本院认为，喻大利在2015年6月15日与唐瑛一人签署资金监管协议时，并未就此提出异议；买卖合同的买方之一蔡联清也同意由唐瑛一人履行涉案合同，因此，可以认定买方更换为唐瑛一人是各方当事人的共同意思表示。喻大利还上诉称唐瑛和蔡联清伪造文件骗取银行首套贷款，本院认为，喻大利对其该主张未能提供充分的证据，且是否骗贷属另一法律关系，喻大利相关调查取证申请本院不予准许；银行向唐瑛发出贷款承诺函后，亦未因存在上述问题而撤销贷款承诺函，因此，本院对喻大利的该主张不予支持。综上，一审在认定喻大利构成违约的基础上，根据唐瑛的请求判令继续履行合同并根据双方合同约定由喻大利支付迟延履行违约金处理正确，喻大利要求解除双方买卖合同并退还定金的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71500元，由上诉人喻大利负担。本判决为终审判决。审　判　长　柯　云　宗审　判　员　张　秀　萍代理审判员　蔡　妍　婷二〇一六年十月二十七日书　记　员　李全慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”