（2016）鲁1083民初1860号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2017-01-16

案件名称

宋济安与哈尔滨阳光房地产开发有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

乳山市人民法院

所属地区

乳山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋济安,哈尔滨阳光房地产开发有限公司,哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条

全文

山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1083民初1860号原告宋济安。委托代理人宋梦如。被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司。法定代表人尹刚，董事长。被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司。负责人尹刚，董事长。二被告委托代理人宋利民，山东北斗星辰律师事务所律师。二被告委托代理人徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。原告宋济安诉被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称”哈尔滨阳光房地产公司”）、哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司（以下简称”哈尔滨阳光房地产乳山分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋济安及其委托代理人宋梦如、被告哈尔滨阳光房地产公司、哈尔滨阳光房地产公司乳山分公司委托代理人徐美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋济安诉称，原告于2016年4月13日下午参加被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司在西安文苑大酒店举办的房产说明会并报名参加了其组织的看房团，2016年4月15日随团前往乳山，4月16日到达海晶城售楼处。当日，原告就购买被告开发的乳山市海晶城小区8号楼1单元604号商品房在价格上达成意向，原告要求被告出示商品房买卖合同范本，被告答复称签订认购协议后才能打印合同给原告看。原告即向被告支付购房定金人民币50000元并签订编号为0005960的《金鼎·海晶城房产认购书》。认购协议签订当日，被告售楼人员以领导不在、无法签字为由未能打印合同给原告过目，所签订的认购书也留存在售楼处工作人员处。次日上午，原告到售楼部要求查看并签订商品房买卖合同时，发现合同中土地使用权的期限只有56年多，与被告宣称的70年产权相差甚远，但被告方表示无法解决。原告另发现合同中有许多内容需要添加，被告表示合同是房管局印制无法修改、添加。因上述问题和分歧未达成一致，原告要求解除认购协议并退还定金，遭到被告拒绝。原告在未与被告达成一致的情况下因返程机票已订就于4月17日下午随团返回西安。2016年4月19日，原告在认购协议约定首付款交付的最后期限前赶到海晶城售楼部协商解决合同问题，原告要求解决70年产权与合同中56年多产权的差异问题、采用现行的商品房买卖合同（预售）版本签订合同等要求，但被告表示不认同，双方未达成一致意见。原告即表示因合同版本和内容存在明显问题且无法达成一致意见，认购协议无法继续执行，要求解除认购协议并退还所交全部定金，被告表示合同无法更改，不交首付就是原告违约，定金不退，房屋要另行出售。综上，被告提供虚假情况、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、拒绝按照约定签订商品房买卖合同、拒绝对所提供的商品房买卖合同做任何修改，构成欺诈和违约。现诉至法院，要求：一、解除原告与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订的认购书；二、二被告连带返还原告购房定金人民币100000元；三、二被告连带赔偿利息损失（以人民币50000元为基数，自2016年4月20日按日万分之2.1的标准计算至给付之日止；逾期未给付，按日万分之2.1的标准加倍支付）；四、二被告连带赔偿往来售楼处和本案诉讼过程中的交通费、误工费、食宿费共计人民币14521元；五、诉讼费由二被告承担。被告哈尔滨阳光房地产公司、哈尔滨阳光房地产乳山分公司辩称，一、原告要求退还定金人民币50000元及违约金人民币50000元无事实和法律依据。原、被告于2016年4月16日签订认购书后，原告并没有在认购书约定的2016年4月19日前付清首付款人民币90049元，在此情况下，依据认购书备注”定金不退”及认购书中”购房人逾期未交付首付或全部购房款的视为放弃本认购书约定之房产的认购，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交定金概不退还”及合同法第一百一十五条的规定，原告无权要求返还定金人民币50000元及要求被告承担违约责任，原告要求支付的交通费、住宿费及逾期利息没有事实和法律依据。二、被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司在工商部门登记注册，具有民事诉讼主体资格，原告要求被告哈尔滨阳光房地产公司承担连带责任没有法律依据。经审理查明，2016年4月16日，原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订编号为0005960的金鼎·海晶城房产认购书一份，约定原告宋济安认购被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司开发的海晶城小区8号楼1单元6层604室，面积约63.99㎡，单价为人民币4689元／㎡，总价款为人民币300049元。该认购书中定金交纳方式约定”购房人签订本《认购书》时交纳定金人民币：¥50000元，尚欠定金人民币：（空白）元，必须在三日内（空白）年（空白）月（空白）日前付清，共计应支付定金人民币伍万元整”。该认购书中购房款支付方式约定”购房人支付总房款时同意按下列付款方式中的第2种方法办理。2.按揭：首付款按总房款30%，于2016年4月19日前付清90049元整（含定金），剩余房款¥210000元整，在开发公司通知七日内办理按揭，遇国家政策调整或购房人自身原因不能办理银行按揭，购房人在接到开发企业通知后必须7日内，将剩余款项一次性付清。办贷费6年2400元”。该认购书双方认购书条件约定”。2.购房人须交足定金后七日内交足首付款或全部房款，并签订《商品房买卖合同》，双方另行约定除外；3.购房人逾期未交足首付款或全部房款的，视为放弃本《认购书》约定之房产的认购，开发企业有权另行出售此房产，购房人所交的定金概不退还；。6.本认购书一式四份，具有同等法律效力，双方签订《商品房买卖合同》并履行本认购书各自的责任和义务后，此认购书终止生效；7.本认购书自开发企业、购房人双方签字盖章之日起生效”。原告宋济安在房产认购书购房人处签名、捺印，被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司在房产认购书开发企业处加盖公司合同专用章。上述房产认购书签订当日，原告宋济安通过P0S机刷卡支付购房定金人民币50000元，被告哈尔滨阳光房地产公司向其出具加盖公司财务专用章的收据。另查，原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产公司签订上述房产认购书后未再签订正式的商品房买卖合同，原告宋济安也未向被告哈尔滨阳光房地产公司交纳剩余购房首付款人民币40049元。关于商品房买卖合同未签订的原因，原告宋济安提交编号为（乳）W1601138的商品房买卖合同（商品房预售文本）、商品房买卖合同（预售）示范文本、刘玉桃出具的证明及其身份证复印件、司淑珍出具的证明及身份证复印件与谈话内容涉及为何编号为（乳）W1601138的商品房买卖合同中土地使用权年限仅为56年多、应按何种合同版本签订商品房买卖合同、被告提供商品房买卖合同版本内容是否应修改为与商品房买卖合同示范文本一致等内容的视听资料，拟证实被告哈尔滨阳光房地产公司未如实告知房屋产权年限仅有56年多构成欺诈，另拟证实被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司拒绝对其所提供的编号为（乳）W1601138的商品房买卖合同做任何修改，导致商品房买卖合同未能签订。经质证，二被告以编号为（乳）W1601138的商品房买卖合同（商品房预售文本）及商品房买卖合同（预售）示范文本无双方签字、出具两份证明的证人未出庭作证、无法确定视听资料的录制时间、地点及人物身份为由对上述证据的真实性及待证事实提出异议。原告宋济安主张编号为（乳）W1601138的商品房买卖合同（商品房预售文本）系由被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司销售人员李威提供，二被告辩称该份合同是乳山房产管理局提供的格式版本，是否是其公司提供需要核实。经审查，该商品房买卖合同系打印形成，封面注明系乳山市住房保障和房产管理局印制，内容包含原告宋济安所认购房屋的基本情况、计价方式、付款方式及期限、房屋平面图等，但出卖人及买受人落款处均为空白。原告宋济安另主张视听资料中的谈话人有被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司的销售人员王瑞、于洋、李威，被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司质证视听资料后当庭告知因暂时无法确定人员身份故需回公司核实，本院限定其在七日内将核实内容以书面形式告知，但被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司以工作人员流动性较强为由答复称未核实清楚，也未提交公司销售人员的花名册或工资发放清单证实销售人员的身份。经审查，原告宋济安提供的视听资料中的录像资料的原始载体为苹果手机，原始载体中系统自动生成的录制时间为2016年4月17日。原告宋济安提供的视听资料中录音资料的原始载体为诺基亚手机，原始载体中系统自动生成的录制时间为2016年4月19日。原告宋济安在案件审理过程中还提交了交通费票据8张及住宿费发票一张，拟证实其所主张的交通费、误工费及食宿费。交通费票据中包含一张原告宋济安于2016年4月19日从西安咸阳飞往青岛的航空运输电子客票行程单。再查，被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司系被告哈尔滨阳光房地产公司依法设立并领取营业执照的分支机构。被告哈尔滨阳光房地产公司于2012年8月23日取得银滩海晶城7号（7A、7B、7C）、8号楼的预售许可证，编号为2012028。2016年5月19日，被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司制作解除认购通知书一份并送达给原告宋济安。该解除认购通知书载明原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订房产认购书后未按约定于2016年4月19日前付足购房首付款人民币90049元，自该解除认购通知书送达原告宋济安即解除编号为0005960的房产认购书，被告哈尔滨阳光房地产公司将追究迟延付款的违约责任并索赔因此遭受的经济损失。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述、房产认购书、收据、P0S签购单、商品房买卖合同（商品房预售文本）、商品房买卖合同（预售）示范文本、证人证明、身份证复印件、光盘、预售许可证、解除认购通知书、交通费票据、住宿费票据等在案为证。本院认为，本案争议的焦点问题，一是被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司是否应双倍返还原告宋济安购房定金人民币100000元，并赔偿原告宋济安主张的利息损失及交通费、误工费、食宿费等共计人民币14521元；二是被告哈尔滨阳光房地产公司是否应与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司承担连带责任。关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，二被告对原告宋济安提交的编号为（乳）W1601138的商品房买卖合同（商品房预售文本）的真实性提出异议，原告宋济安陈述称该商品房买卖合同系由被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司工作人员提供，二被告予以否认后并未核实其工作人员。二被告另对原告宋济安提交的视听资料的真实性提出异议，原告宋济安陈述称视听资料中的谈话人有被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司的销售人员王瑞、于洋、李威，被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司以工作人员流动性较强为由答复称未核实清楚，也未提交公司销售人员的花名册或工资发放清单证实销售人员的身份，应承担举证不能的法律后果。另结合原告宋济安所提交的商品房买卖合同的样式及内容、视听资料原始载体中系统自动生成的录制时间、视听资料的谈话内容、原告宋济安于2016年4月19日从西安来山东的的交通费票据等证据，足以认定原告宋济安按房产认购书约定的首付款付款时间前去被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司处协商商品房买卖合同签订事宜，但因原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司对需签订的商品房买卖合同是应采用被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司提供的乳山市住房保障和房产管理局印制的商品房买卖合同版本还是应采用原告宋济安提供的住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同（预售）示范文本、被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司提供商品房买卖合同版本的相关条款内容是否应修改为与原告宋济安所提供的商品房买卖合同示范文本一致、若无法修改是否可以签订补充协议等未达成一致意见，应视为双方确为商品房买卖合同签订事宜进行过磋商，只是基于各自利益考虑而无法达成一致的意思表示，双方对于最终未能签订商品房买卖合同均不存在违约行为，系因不可归责于双方当事人的事由导致正式的商品房买卖合同无法签订。综上，被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司应将收取原告宋济安的购房定金人民币50000元返还给原告宋济安，原告宋济安主张被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司存在违约应适用定金罚则的主张，本院不予支持。原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订房产认购书的合同目的是为签订正式的商品房买卖合同，现该房产认购书已无继续履行之必要，原告宋济安起诉时要求解除该房产认购书，被告哈尔滨阳光房地产公司在其送达给原告宋济安的解除认购通知书中也载明通知解除该房产认购书。综上，原告宋济安要求解除与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订的房产认购书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司签订的房产认购书解除后，其有权要求赔偿损失。原告宋济安的损失应为被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司自2016年4月16日起占用其购房定金人民币50000元按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。原告宋济安要求被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司赔偿其交通费、误工费、食宿费等共计人民币14521元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于焦点问题二，被告哈尔滨阳光房地产公司辩称被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司已在工商部门登记注册，具有民事诉讼主体资格，原告宋济安要求被告哈尔滨阳光房地产公司承担连带责任没有法律依据。本院认为，因被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司系被告哈尔滨阳光房地产公司依法设立并领取营业执照的分支机构，故被告哈尔滨阳光房地产公司应当对被告哈尔滨阳光房地产乳山分公司对外的债务承担连带清偿责任，被告的抗辩主张，于法无据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告宋济安与被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司签订的编号为0005960的金鼎·海晶城房产认购书；二、被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内连带返还原告宋济安购房定金人民币50000元；三、被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告宋济安利息损失（以人民币50000元为基数，自2016年4月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；四、驳回原告宋济安多诉部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2590元，由原告宋济安负担1459元，由被告哈尔滨阳光房地产开发有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司负担1131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审　判　长　　孙文星人民陪审员　　宋吉波人民陪审员　　张书朋二〇一六年十月二十七日书　记　员　　宋玉静 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