（2016）浙0302民初14130号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-11-03
案件名称
温州市大自然家园业主委员会与中信银行股份有限公司温州分行排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州市大自然家园业主委员会,中信银行股份有限公司温州分行
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十七条；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初14130号原告：温州市大自然家园业主委员会，住所地：温州市鹿城区大自然市府路87号。负责人：杨荣福，主任。委托诉讼代理人：王洁琼，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。被告：中信银行股份有限公司温州分行，住所地：温州市市府路大自然城市家园二期北区二号楼1-3层。法定代表人：周松山，行长。委托诉讼代理人：项军权、温从威，浙江人民联合律师事务所律师。原告温州市大自然家园业主委员会（以下简称大自然业委会）为与被告中信银行股份有限公司温州分行（以下简称中信银行温州分行）排除妨害纠纷一案，于2015年11月23日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员张万星适用简易程序于公开开庭审理，审理中，被告中信银行温州分行主张适用普通程序进行审理，本院认为，被告中信银行温州分行的该项主张没有法律依据，且并无必要，本院不予准许。原告大自然业委会的委托诉讼代理人王洁琼、被告中信银行温州分行的委托诉讼代理人项军权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大自然业委会向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵权，恢复原状，立即返还位于温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层（除温房权证鹿城区字第××、46××20、46××21、46××22、46××23、46××65号汤家桥路大自然家园××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室；温房权证鹿城区字第××号汤家桥路大自然家园××幢××室外）的房屋；2.被告赔偿原告从2007年8月15日起至被告搬离之日止的经济损失（暂按每平方米每月30元计算至2015年11月30日为4110112元，实际损失以鉴定结论为据）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层、4号楼三层架空设备层作公共活动空间，共计面积1968.95平方米，属于温州市大自然家园全体业主共有。2007年8月份，大自然房地产开发集团有限公司与被告签订《协议书》，将温州市大自然家园二期北区2号、3号楼一楼、二楼以及2号楼三层、3号楼三层（面积1376平方米）房产全部出租给被告使用，租赁期限从2007年8月15日起至2017年8月14日止。合同签订后被告开始使用温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层（除温房权证鹿城区字第××、46××20、46××21、46××22、46××23、46××65号汤家桥路大自然家园××幢××室、××室、××室、××室、××室、××室；温房权证鹿城区字第××号汤家桥路大自然家园××幢××室外）的房屋（以下简称涉案房屋），但至今未向原告支付任何费用。为维护合法权益，现经温州市大自然家园住宅区业主大会决定，由原告以自己的名义起诉，故诉至法院。被告中信银行温州分行辩称，原告的诉讼主体不适格，原告没有经过业主大会的合法授权，不能以其名义向法院起诉，且原告至今没有提供权属证书，无法证明其是涉案房屋的所有权人；其次，被告向邵丰华等人租用了涉案房屋周边的有合法产权的房屋，邵丰华作为大自然家园的业主其对涉案房屋有合理使用权，故被告作为承租人亦相应的合理使用权；原告的起诉已超过相应的诉讼时效，租金的诉讼时效只有一年，原告主张的从2007年8月15日开始至2015年前的租金损失，已经超过相应的诉讼时效，应不予支持。审理中，被告主张追加邵丰华等出租方作为本案的第三人参加诉讼，本院认为并无必要，故不予准许。本院经审理查明事实如下：温州市大自然家园二期北区2号楼三层、3号楼三层为架空设备层。2007年6月8日，大自然房地产开发集团有限公司（以下简称大自然房开）与被告签订《房屋租赁合同》，约定大自然房开将坐落大自然城市家园二期北区二号楼1-3层租赁给被告作办公营业用房使用，租期从2007年6月15日至2017年6月14日止。因租赁房屋的楼层位置和面积发生变化，2008年4月14日，双方重新签订《房屋租赁合同》，大自然房开同意将大自然城市家园2幢二号楼1-3层和3、4、5幢301室租赁给被告作办公营业用房，建筑面积合计4917.41平米房，其中2幢第一层1443.78平方米，第二层1858.88平方米，第三层1076.66平方米，3、4、5幢第301室538.69平方米（附加该公章产权证复印件），租期从2007年8月15日至2017年8月14日止。合同签订后，被告开始使用租赁物。后温州市大自然家园业主认为被告在使用上述租赁物时侵占了全体业主共有的公共活动空间，遂向本院起诉要求其腾空所占用的部分并要求其赔偿占用期间的经济损失。审理中，原告主张对被告占用期间的租金损失进行鉴定，本院委托温州瓯江资产评估有限公司对上述租金损失进行鉴定，温州瓯江资产评估有限公司经评估，于2016年9月29日出具评估报告，载明大自然家园二期北区2号楼三层的租金标准为：2007年8月15日至2010年8月14日月租金为31元/平方米，2010年8月15日至2013年8月14日月租金为34元/平方米，2013年8月15日至2015年8月14日月租金为33元/平方米，2015年8月15日至2016年7月31日月租金为33元/平方米；大自然家园二期北区3号楼三层的租金标准为：2007年8月15日至2010年8月14日月租金为34元/平方米，2010年8月15日至2013年8月14日月租金为38元/平方米，2013年8月15日至2015年8月14日月租金为36元/平方米，2015年8月15日至2016年7月31日月租金为37元/平方米。另查明，大自然家园二期北区3号楼三层设备架空层除有登记产权外的面积557.825平方米，自然家园二期北区2号楼三层设备架空层除有登记产权外的面积765.101平方米，原告自认被告已于2016年8月4日搬离了涉案房屋。本次评估鉴定的评估费为50000元。上述事实有当事人提供的证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，大自然家园二期北区3号楼三层及2号楼三层除有登记产权外的面积部分属于设备架空层，根据有关规定，属于全体业主共有，被告侵占上述部分造成损失，应予以赔偿。关于原告的主体资格问题，原告已经提供了相应材料证明大自然家园业主大会同意原告可以其自己名义向本院进行主张，故被告主张原告的主体不适格，本院不予支持；关于被告是否有不法侵占涉案房屋，被告认为其对涉案房屋的使用系合理使用，不存在不法侵占的问题，本院认为，从原告提供的照片来看，被告将其办公用品摆放在全体业主共有的涉案房屋上及将涉案房屋的部分面积占用作为餐厅使用，不属于合理使用的范围，存在不法侵占的行为；关于被告侵占的时间，原告主张从2007年8月15日，即被告使用从大自然房开租赁有关租赁物开始计算，本院认为，原告没有举证证明被告在开始使用其租赁物时就开始占用涉案房屋，故应承担举证不能的责任，但从原告起诉时提供的照片来看，在原告起诉的2015年11月23日开始，被告就已经开始占用涉案房屋，后原告自认被告已于2016年8月4日已经搬离了涉案房屋，本院认定被告侵占的时间为2015年11月23日-2016年8月4日，故被告应赔偿原告上述期间被占用的损失为396550元（34元/平方米/月÷30天×255天×765.101平方米﹢37元/平方米/月÷30天×255天×557.825平方米），因原告自认被告已于2016年8月4日搬离了涉案房屋，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持；关于被告的主张的诉讼时效抗辩，因被告系物权侵害造成的，且被告的侵权行为至2016年8月才终止，故被告主张的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告中信银行股份有限公司温州分行于本判决生效之日起十日内支付原告温州市大自然家园业主委员会损失396550元；二、驳回原告温州市大自然家园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39681元，减半收取19840.5元，由原告原告温州市大自然家园业主委员会负担16216.5元，由被告中信银行股份有限公司温州分行负担3624元，鉴定评估费50000元，由原告温州市大自然家园业主委员会负担45176元，由被告中信银行股份有限公司温州分行负担4824元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员 张万星二〇一六年十月二十七日代书 记员 朱艳月附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自