（2016）沪0115民初53991号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-02
案件名称
朱法亮与黄玉芳、何秋明房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱法亮,黄玉芳,何秋明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初53991号原告朱法亮，男，1971年5月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人闵慧红，上海市公民律师事务所律师。被告黄玉芳，女，1969年1月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告何秋明，男，1966年5月26日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告朱法亮与被告黄玉芳、何秋明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年9月23日公开开庭进行了审理。原告朱法亮的委托代理人闵慧红，被告黄玉芳、何秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱法亮诉称，2013年12月，因被告有意出售位于上海市浦东新区宣桥镇明祥苑4幢13号602室动迁所得房屋，原告向被告支付了定金2万元。2014年1月22日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定两被告将上述房屋出售给原告，总价为人民币(以下币种相同)92万元。因签约时该动迁房尚未具备过户的条件，故双方合同约定，待房屋可以办理过户手续的60日内由被告协助原告办理产权过户，逾期按房屋市场价的60%承担违约责任。签约当日，原告向被告支付了房款70万元，并支付了房屋维修基金2,825.20元及垃圾清运费400元，被告则将房屋交付给了原告使用至今。2014年4月29日，原告又向被告支付房款18万元，尚存尾款2万元应于过户时付清。现房屋已经可以办理过户手续，被告却拒绝办理，并在2016年5月21日致电原告要求涨价。原告认为，原、被告买卖系争房屋的意思表示真实，原告已按约支付了除尾款外的全部房价款并实际占有房屋，现系争房屋已符合过户交易条件，被告理应全面履行合同义务。现原告同意支付尾款2万元，故原告要求：1、判令两被告协助办理浦东新区闵家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告承担逾期过户违约金6万元。被告黄玉芳、何秋明辩称，签约情况属实。系争房屋系两被告动迁安置所得，并于2015年1月取得了房屋产权证，2015年6月已具备过户条件，但原告系外地人，不具有购买本地房屋的资格，故被告在2015年多次要求原告办理过户手续，原告均不予理睬，2016年5月21日，被告再次致电原告要求过户，并非涨价。故系原告向被告隐瞒了其不具备购房资格的事实，系原告违约，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2005年11月4日，被告何秋明与上海三灶都市型工业园签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议一份，何秋明经安置取得系争位于上海市浦东新区宣桥镇闵家浜路XXX弄XXX号XXX室的房屋，系争房屋于2012年6月25日核准取得大产证。2015年1月6日系争房屋产权登记在被告黄玉芳名下。2014年1月22日，原告作为乙方、两被告作为甲方签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将系争房屋出售给原告，转让款为92万元。合同第五条付款时间与方式约定：甲乙双方同意以现金或银行转账付款方式分批付款，第一笔购房款70万元整乙方应于本合同签订当日交付给甲方，第二笔购房款20万元整在2014年5月1日交付给甲方，第三笔(尾款)购房款2万元整乙方应于甲方将本合同所述房屋办理过户手续当日交付给甲方。合同第六条房屋交付时间及其他费用约定：甲方于收到乙方的第一笔购房款70万元时将房屋交付给乙方使用。合同第七条关于产权登记的约定：因相关国家政策规定，该房屋过户手续尚不能办理。甲方承诺在符合国家关于办理房屋过户手续政策时积极配合乙方办理过户手续，办理过户手续所需费用(包括契税、所得税等相关税费)由乙方承担。如甲方在符合办理过户手续政策60日内不配合乙方办理过户手续的，甲方须向乙方支付违约金见补充4.1。在符合政策办理过户手续政策60日，如因乙方原因导致不能将此房屋产权过户至乙方名下，如乙方要求撤销该房屋买卖合同的，乙方须向甲方支付违约金。合同落款处补充：……4、不论甲乙哪方违约，违约金改成违约时市场房价的60%支付给对方。2013年12月29日，原告何秋明出具收据一份，言明收到原告购买系争房屋定金2万元。2014年1月22日，被告黄玉芳出具收据一份，言明收到原告购房款70万元。2014年4月29日，原告何秋明向被告黄玉芳支付房款18万元。2014年1月22日，两被告向原告移交了房屋。同日，原告缴纳了维修基金2,825.20元及垃圾清运费400元。审理中，原告出示结婚证一份，原告与季梅仙于2016年7月19日登记结婚，季梅仙系上海户口，原告确认夫妻均无限购。原告确认，其于2013年年底起缴纳社保，故其于2016年年初具备了购房资格。2016年3月新政出台后，原告与妻子于2016年7月19日结婚登记，又具备了购房资格。以上事实，有原、被告提供的房屋买卖合同、收据、交付凭证、通话记录、银行转账凭证、房地产登记簿、安置协议、结婚证等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。本院认为，系争房屋的房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按约履行自己的义务。系争房屋系动迁安置房，有关政策对交易过户有限制条件，虽然双方约定在满足过户条件后60日内办理过户手续，但现没有证据证明在2016年5月21日之前双方曾沟通过户事宜。2016年5月21日被告致电联系原告，但双方对当时联系内容各执一词，均无证据证明。系争房屋现已具备办理产权登记过户的条件，原告已付清房款90万元并在签约后占有使用房屋至今，且同意支付尾款2万元，原告目前已满足购房条件，故原告要求两被告协助办理过户的诉讼请求本院予以支持。但根据查明的事实，原告在2016年7月19日前属限购，原告与季梅仙结婚后虽具备了购房条件，但没有证据证明其曾通知被告要求过户，而直接向本院提起诉讼，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，同时案件受理费由原告自担。原告自愿给付尾款，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告黄玉芳、何秋明应于本判决生效之日起十五日内协助原告朱法亮办理将上海市浦东新区宣桥镇闵家浜路XXX弄XXX号XXX室的房屋产权过户登记至原告朱法亮名下的手续；二、原告朱法亮应于过户登记当日将尾款2万元支付给被告黄玉芳、何秋明；三、驳回原告朱法亮其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,600元，减半收取6,800元，保全费5,000元，由原告朱法亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨晓云二〇一六年十月二十七日书记员 陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 搜索“”