（2016）鲁1326民初5238号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
白庆新与平邑县环境租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平邑县人民法院
所属地区
平邑县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白庆新,平邑县环境卫生管理处
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百三十一条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条
全文
山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1326民初5238号原告：白庆新，男，1972年6月25日生，汉族，居民，住平邑县。被告：平邑县环境卫生管理处。住所地：平邑县浚河路老一中西300米路北。法定代表人：张虎，主任。委托代理人：徐黎，平邑县法律援助中心律师。原告白庆新与被告平邑县环境卫生管理处租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白庆新、被告平邑县环境卫生管理处委托代理人徐黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白庆新诉称，2007年10月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告将新华书店东侧桥头生态公厕出租给原告经营，期限为15年（2007年10月1日至2022年10月1日）。签订合同当日，原告支付给被告租金95000元，保证金5000元，另外又支付了租金2850元。自此，原告开始经营，期间的2012年4月被告强制关闭了7个月造成原告损失。2016年6月初被告单方终止合同，强制关闭，停止经营，造成了原告的经济损失。综上，被告无故违约，终止合同，给原告造成巨大经济损失，为维护原告的合法权益，请求依法判令被告返还承包款57000元及其占用资金期间利息、支付违约金5000元及移动公厕费用6000元，案件受理费由被告负担。被告平邑县环境卫生管理处辩称，在合同履行期间原告存在违约行为：1、未经被告同意私自转让公厕，并擅自改变公厕性能，其行为违反双方签订的公厕租赁合同第十四条及公厕管理办法第四条。2、原告在经营公厕期间不服从被告的管理，未按照被告的要求正确使用公厕，致使公厕外观破坏，影响市容，该行为违反公厕租赁合同第七条。该公厕不是被告拆除，而是经平邑县精细化管理指挥部和县创卫指挥部组织县公安局、城管行政执法局、平邑街道等有关部门予以拆除，不是被告拆除，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年10月1日，原告与被告签订生态公厕租赁合同，甲方为被告，乙方为原告，详细内容如下：一、被告将位于平邑县城新华书店东侧桥头生态公厕租赁给原告经营，期限为15年（2007年10月1日至2022年10月1日）。二、租赁费共计95000元。三、付款方式：签订合同次日下午5时前一次性付清。合同签订之日起原告另外向被告交5000元，作为合同期内公厕管理的保证金，合同期满后，甲方将根据管理情况退还原告保证金，但不计息。四、原、被告双方的权利和义务：1、原告必须保障公厕卫生间部分正常使用，出现故障及时维修，卫生间部分非正常使用每月不得超过三天，超过三天的，超出部分按每天20元罚款，罚款从原告保证金中扣除。2、当原告不履行合同规定的责任，不服从被告责任范围内的管理时，被告可根据有关法律责令其限期整改。如原告不及时整改，被告有权采取适当的措施，直至收回经营权。因此造成的公厕破坏，损失由原告负责赔偿。如我县有重大活动，需要对公厕检查验收时，原告应根据被告要求积极主动配合，不得阻碍，否则，被告有权扣除原告保证金的部分费用，用于支付甲方为此付出的费用。3、被告负责对原告方管理人员进行培训，传授日常运作管理使用方面及简单故障的排除、维修知识。原告必须按照产品的使用说明及规定对厕所进行管理，如果原告违反规定及人为操作不当对设备造成损坏的，不属保修范围，费用原告承担。4、被告提供原告使用的菌种，费用被告承担，并负责向原告提供《产品合格证》和《使用说明书》。5、在经营期限内，如果因国家政策变化或城市规划调整，需迁移厕所时，原告必须无条件服从规划调整，被告负责为原告选择适当位置，从新安装，所需费用由被告负责，或退还给原告合同未履行期间的租赁费。6、合同期内被告积极为原告搞好服务，帮助协调解决经营管理中遇到的困难，生态公厕由于质量原因或正常运行造成的屋面变形、漏雨、墙板开裂、掉色及电极损坏现象，被告负责维修并承担费用；生态公厕主体及室内的配置物品因人为破坏或管理不当造成的损坏、易耗品及一次性用品的更换（如锁具、灯泡、灯管等），责任由原告承担，费用自理。7、原告应保持公厕外观整洁，如乙方未履行合同规定的维修、保养责任，被告有权责令限期整改，并根据本合同的第四条第二项执行。8、原告应严格遵守被告指定的《公厕管理办法》，具体规定见附件。9、原告在经营期限内，负责环保生态厕所的卫生管理和正常维护，并保障卫生间的正常使用，若卫生间部分不能正常使用时，被告有权中止管理间的使用，直至被告验收卫生间合格后，原告才可使用管理间。环保生态厕所的经营收入全部归乙方所有，水电费等支出由原告承担。10、在经营期内，原告可以向如厕人员收取如厕费，收取标准按照物价部门标准执行。11、被告定期对原告执行国家政策法规情况、合法经营情况、卫生情况、设施完好情况请进行检查、监督、评估。12、原告可以利用管理间自主进行合法的经营活动，不得违法违规经营，如因违法违规经营所受处罚等，由原告自行负责。13、原告不得无故提前终止合同，否则未履行合同期内的租赁费不予退还，如因原告放弃管理造成被告损失，由原告负责赔偿。14、在经营期间，原告可以将公厕经营权转让他人，收益归原告所有，转让时须经被告方签字同意后方可生效，并由被告方备案。经营者须与原、被告两方重新签订合同。15、原告管理人员要随时提示如厕者注意防滑。雨雪天气要自备防滑铺垫物或抛洒砂子锯末等以防意外。对管理疏忽造成的意外，乙方承担全部责任。16、合同期满15年后，如果原告所租公厕位置符合当时城市规划，原告可继续使用，不缴纳租金，直至卫生间部分由被告方审查确认不能正常使用。五、合同签订时，原、被告双方对生态公厕内的主要配置进行交接，双方在本合同所附明细表中签字确认。经营期满后，由原、被告双方共同对公厕的完整性及主要配置物品进行验收交接，如无损坏，退还原告所缴纳剩余保证金部分；合同期内原告方造成的生态公厕损坏等，原告应赔偿的损失，可在5000元使用保证金内扣除，不足部分由原告补齐。违约金5000元。七、其他未尽事宜，双方协商解决，所签补充协议与本合同具有同等法律效力。八、本合同自签订之日起生效。九、本合同一式两份，原被告双方各执一份。原告白庆新在合同书上签字，被告平邑县环境卫生管理处加盖了公章。继生态公厕租赁合同签订后，原、被告双方又签订了公厕管理办法补充协议，详细内容为：一、本办法使用于平邑县城内的全部公厕。二、平邑县环境卫生管理处是唯一行政主管部门。三、任何人使用公厕都必须自觉维护公厕的清洁卫生和设施安全。四、任何单位和个人不得擅自改变公厕使用性能或移动公厕位置。五、公厕内外墙壁、台阶和门窗等要保持整洁、卫生，无乱涂乱画和小广告，无积尘、污物、蜘蛛等。六、公厕内的地面保持光洁，无积水污物等。七、大便池内及周边要保持清洁，无粪便等污物。八、小便池内应无水垢、尿垢，保持排水管道畅通。九、洗手池、镜子、衣架和纸篓要保持清洁卫生和正常使用，手纸用完要及时更换。十、要定期更换菌种，蚊蝇孳生季节应定时喷洒药物。十一、保持公厕内通风、采光、照明良好，无明显臭味。十二、违反本办法五至十一条规定的，环境卫生主管部门责令其限期整改，并处以每处5-50元的罚款，罚金从保证金中扣除。十三、本办法由环境卫生管理处负责解释。本办法自2007年10月1日起实行。2012年4月12日，原、被告又签订协议书，详细内容如下：根据平邑县县委、县政府关于板桥路改造工程建设需要，新华书店南侧桥面生态公厕需要搬迁，经原、被告双方协商达成一致意向如下：一、原告应按照被告要求在2012年4月13日前完成生态公厕全部搬迁任务，搬迁费用由原告全部负责。二、板桥路改造完成后，被告积极协调有关部门，负责在原桥东侧河道内安放生态公厕，原告负责在河道内设置安放生态公厕所用支架，支架建设和生态公厕安放费用由原告负责。三、被告将积极争取，争取在板桥路改造完成后或在2012年7月10日前协调好有关部门，同意原告将生态公厕安置在桥面东侧。原、被告分别在协议书上签字盖章。另查明，原告所租赁的生态公厕由平邑县精细化管理指挥部和创建卫生城市指挥部组织公安、城管执法局、平邑街道等单位于2016年6月将原告经营的生态公厕拆除，导致合同无法履行。在本案庭审的举证质证阶段，原告提交了证据租赁合同一份，被告拆除原告租赁公厕的照片6张，被告收取原告15年租赁费95000元、保证金5000元、保证金2850元凭据各一份，原告移动公厕的吊车费6000元，除此之外，原告还主张了因2012年7个月没有经营被告应退回租赁费3694.25元，2016年剩余4个月没有经营，被告应退回租赁费2111元。被告质证时对租赁合同、租赁费95000元、保证金5000元、2850元没有异议，对吊车费6000元及原告提交的照片6张有异议，其认为因该收据无公章，无法证实收款人朱明的真实性；从原告的照片可以看出公厕外观已经破损，已经无法使用，不能证明公厕是被告拆除的，被告对原告另外主张的2012年7个月应退回的租赁费3694.25元，2016年剩余4个月应退回租赁费2111元没有发表质证意见。同时，被告也提交了证据三份，1、照片4张，证实公厕不能作为公民使用的厕所使用；2、协议书一份，证实约定公共厕所搬迁费由原告负担；3、转让协议一份，证实原告将租赁的公厕以200000元的价格转让给案外人王群。原告对被告提交的三份证据的质证意见是：对证据一没有异议，对证据二的真实性没有异议，当时口头阅读过15年的租期里任何活动都不能进行搬迁，证据三转让协议是原告所签，但没有履行。原告最终主张的明细数额为：1、应退回的剩余6年租赁费37998元（95000元÷15年﹦6333元每年）。2、两次保证金7850元（5000元＋2850元）。3、移动公厕的吊车费用6000元。4、2012年7个月没有经营被告应退回租赁费3694.25元（6333元÷12月＝527.75元每月）；5、2016年剩余4个月没有经营被告应退回的租赁费2111元（527.75元每月×4个月），以上计款57653.25元，原告只主张了57000元，其余权利原告放弃。上述事实，主要是依据庭审调查，当事人陈述及原、被告提供的证据所认定的，材料均已记录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的生态公厕租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的规定，该合同为有效合同。合同签订后，原告按照合同的约定缴纳了15年租赁费95000元、两次交保证金7850元。2016年6月，平邑县城在创建卫生城市的活动中，由政府组织有关单位将原告所租赁的生态公厕强行拆除运走，致使标的物灭失，导致原、被告无法继续履行合同，故该合同应予以解除。本案中，导致合同不能履行的结果系因当地政府行为这一不可抗力导致所造成的，当地政府创建卫生城市是双方当事人在订立租赁合同时无法预见，无法避免并无法克服的客观情况，符合《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七规定的不可抗力的情形，通常情况下，不可抗力主要有1、自然灾害；2、社会异常事件；3、政府行为。原、被告签订的生态公厕租赁合同期限为15年，已经部分履行，距离合同期满还有6年时间，在不能履行合同的情况下，原告利益遭受损失，且原告无过错，依据合同第四条第5款的规定及公平原则，没有履行期间的租赁费37998元及原告两次缴纳的保证金7850元，被告应当返还给原告。原告主张因板桥路改造2012年7个月没有经营，被告应退回租赁费3694.25元及2016年剩余4个月没有经营被告应退回的租赁费2111元，2012年公厕搬迁协议书及2016年6月拆除公厕的时间能予以证实，本院予以采信。对于原告主张的占用资金利息，应以未履行部分的租金37998元为基数，自2007年9月26日起，按中国人民银行同期银行贷款利息计算；关于原告主张的移动公厕的吊车费用6000元，因双方在协议书中有明确的约定，该费用应由原告自己负担。本案合同不能履行的原因不是被告违约造成的，被告不存在违约的情形，原告主张违约金5000元不符合法律规定，本院不予支持。庭审中，被告辩称原告有违约行为，但依据原、被告签订的生态公厕租赁合同第四条第14款的约定，原告有权将公厕经营权转让他人，被告提供的证据也不能证明原告改变了公厕的用途，原告不存在违约的情形，其辩解理由本院不予采信。综上，原告所诉事实清楚，证据充分，其合理的诉求本院予以支持，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十一条及《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告平邑县环境卫生管理处退还原告白庆新未履行剩余6年的租赁费37998元及利息（自2007年9月26日起，本金37998元，利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。二、被告平邑县环境卫生管理处退还原告白庆新保证金7850元。三、被告平邑县环境卫生管理处退还原告白庆新20**年7个月的租赁费3694.25元、2016年剩余4个月没有履行的租赁费2111元。上述给付内容，于判决生效后七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由原告白庆新负担50元，被告平邑县环境卫生管理处负担1325元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长 贺照平审判员 魏会明审判员 张 晓二〇一六年十月二十七日书记员 王 晶 微信公众号“”