（2016）冀0503民初1327号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2017-01-06
案件名称
孟密贤与张建超房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥西区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟密贤,张建超
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百八十六条第一款
全文
河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0503民初1327号原告孟密贤，女，1951年8月1日出生，汉族，中专文化，退休干部，现住邢台市桥西区。委托代理人桑拥军，河北张舰律师事务所律师。委托代理人许晓峰（系原告孟密贤之子），男，住邢台市桥西区。被告张建超，男，1972年6月24日出生，汉族，现住邢台市。委托代理人匡蕊，河北领航律师事务所律师。原告孟密贤与被告张建超房屋买卖合同系纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟密贤及其委托代理人许晓峰和桑拥军，被告张建超的委托代理人匡蕊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟密贤诉称，原告系邢台市民政局退休干部，被告系原邢台市安居房地产开发有限公司的股东（法定代表人）。2007年，邢台市民政局干部职工从被告公司开发的温馨家园小区团购37#至42#栋楼房，其中原告购买37号楼1单元402号房产及1-402地下室小房一座，并缴纳了全部房款。原告自2011年3月份起居住使用上述房产至今。后经了解，2011年1月18日邢台市工商行政管理局根据被告张建超的申请，以邢市内受字（2011）注第007号《准予注销登记通知书》将安居公司注销。2011年3月20日在《河北经济日报》上刊登注销公告。原告认为，安居公司在注销登记过程中没有按照公司法的规定书面通知债权人，被告张建超作为清算人员，原告有权要求被告张建超承担责任并履行公司清算前的义务。被告一直推诿为原告办理房屋权属证书，侵犯了原告的合法权益。现诉至法院，诉讼请求：1、依法确认位于邢台市桥西区兴达路689号温馨家园四区5号楼1单元4层402室的房产及1-402地下室小房归原告所有，原告对该房产享有所有权；并判令被告协助原告办理房产及地下室小房的房产权属证书等相关手续。2、诉讼费用由被告承担。被告张建超辩称，一、张建超不是本案适格被告。首先，原告订金的支付对象是邢台市安居房地产开发有限公司，并非被告，其后，又因原告自身原因，导致其与安居公司之间最终没有实际形成事实上的买卖合同关系，故张建超不是相对方，原告无权向张建超主张物权并要求其协助办理房屋权属证书。其次，安居公司系有限责任公司，公司和股东对外承担的是有限责任，股东与公司是完全独立、分立的民事主体，股东的资产不属于公司资产，所以，公司债务不能要求股东清偿。本案中，安居公司曾在原告交付订金后，多次联系原告办理后续购房事宜，原告始终没有到安居公司办理正式的购房手续，其后，安居公司在通过原告留存的联系方式根本无法与原告取得联系的情况下，针对类似原告此类有购房意向，却未实际订立合同的民政局团购客户，于2008年11月31日统一向民政局致函，要求其明确职工房号，并通知团购职工于2008年12月15日前交清房款，否则，安居公司有权将超期未办手续的房子另行出售，职工已交房款无息返还。故，安居公司已将钱款处理方式明确致函告知民政局，原告是因自身原因不来领取，安居公司对此已经履行了通知义务，绝不存在注销时未通知债权人的情形，故，安居公司合法经营，依法注销，不存在股东需对其债务承担连带责任的情形，原告将张建超列为本案被告主体不适格。二、本案安居公司与原告之间并没有形成买卖合同关系，原告不享有对涉案房产设立物权的前提，原告也在诉状中明确认可，其是安居公司的债权人，也就是说，双方之间仅存在如原告主张订金成立，安居公司需向其返还订金的债权债务关系，即便如此，该订金也应由安居公司退还，故原告向张建超主张物权的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。三、安居公司该批经济适用房针对的是民政局，并非个人，故在原告未与安居公司签订购房协议的情况下，安居公司针对民政局的致函已经对全体民政局有购房资格的职工发生法律效力，原告并没有向安居公司支付除订金之外的购房款，其支付的款项和总房款相距甚远，故，根据函告内容，针对于该局职工未能在2008年11月31日前确定房号并于2008年12月15日前付清房款的，安居公司将不再为其保留经济适用房名额，并有权将房屋另行出售。2008年12月31日，安居公司再次在报纸上发布交房公告，明确逾期不办理手续者按合同约定及相关规定处理，至此，原告仍未向安居公司提出要求签订合同，购买房屋的意思表示，并支付相应购房款，故，按照安居公司与民政局及报纸公开公告的通知内容，原告与安居公司之间的订购意向，已经因为原告不愿继续履行签订合同的义务，从而买卖合同关系未能成立。四、原告其在诉状中自己所述的房号都前后矛盾，可见原告至今不能明确房号，并且原告所述自2011年3月份居住使用房产至今绝非事实，该房屋至今仍为毛坯房，且在物业公司管理之下，试问，原告是怎么使用并居住的呢？综上，原告只是在2007年通过单位团购有初步购买安居公司经济适用房的意向，但该意向绝不意味着原告就对本案涉案房产享有所有权及物权，因为原告至今与安居公司之间都没有就涉案房屋签署过任何认购协议或房屋买卖合同，双方之间根本不存在房屋买卖关系，且安居公司已经不止一次通过向民政局致函及报纸公告的方式发出通知，合法履行了通知义务，有权对未能达成房屋买卖合同关系及未全额交纳房款的房屋另行处理。故本案原告没有支付同等对价，并与出卖方之间达成买卖协议，其不享有对本案诉争房产的所有权，其诉讼请求没有事实和法律依据，被告主体不适格，原告诉请依法应予驳回。经审理查明，邢台市民政局曾与邢台市安居房地产开发有限公司（以下简称安居公司）签订团购协议，团购安居公司开发建设的温馨家园小区楼房。原告孟密贤原系邢台市民政局职工，欲购买该小区房屋，分别于2007年7月5日向安居公司交款2万元、8月9日交款8万元、2008年11月3日交款10万元，安居公司分别出具收据。2008年4月23日，安居公司针对温馨家园37号楼至42号楼致函邢台市民政局，其中载明：建筑成本及经营成本提高，在原房价基础上增加260元／平方米。2008年11月17日，安居公司针对温馨家园小区致函市民政局及民政局安置农场，其中载明：“1、截至2008年11月31日前请明确贵单位职工各自房号。2、截至2008年12月15日前请贵单位职工交清房款。超期办理的，贵单位职工将被取消购房资格，我单位有权将超期未办理手续的房子另行出售，贵单位职工已交房款无息返还。”2009年1月10日，原告通过工商银行向邢台市德润物业管理有限公司汇款15643元；2009年1月16日，原告通过工商银行向安居公司汇款7897元；2010年8月6日，向王永利汇款80429元；前述三笔汇款均无安居公司出具的收款收据。原告与安居公司未签订书面购房合同，上述收据中未显示交款所购买的具体房屋位置。被告除对2007年7月5日、8月9日的交款无异议外，对其他款项均提出异议。庭审中，原告为证明其主张，并提交提交的房屋维修基金信息、水费收据、集中供热卡。其中维修基金显示：房屋地址为温馨家园37号楼402号；业主姓名孟密贤；房屋售价288302元。水费收据显示：用户名称孟密贤；用户地址黄河二路温馨家园5号楼-1-402。集中供热卡显现：用户孟密贤；用户地址温馨家园四区5号楼1单元402室。被告对前述证据均提出异议，主要认为其合法履行了通知义务，且原告没有与出卖方达成买卖协议，没有支付同等对价，并提交2008年6月18日刊登交房及交款公告、2008年12月31日刊登交房公告、温馨家园37号楼商品房备案明细表证明其主张。其中明细表中未显示有原告的备案信息。原告对上述证据提出异议。庭审后，原告提交邢台市地名委员会出具的证明，载明：桥西区兴达路689号温馨家园四区5号楼与原建筑楼号37号楼为同一栋楼。被告对此提出异议。另查明，被告张建超原系安居公司股东，邢台市工商行政管理局于2011年1月18日根据被告张建超的申请作出《准予注销登记通知书》，将安居公司注销。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告对原告2007年7月5日、8月9日的交款无异议，本院予以确认。被告虽然对原告于2008年11月3日交款10万元提出异议，但该款项安居公司已经出具收据，且被告也未提交相关反驳证据，故本院对该款项予以确认。原告于2009年1月16日向安居公司汇款7897元虽然无收据，但安居公司已经收到该款项，对此予以确认。原告于2010年8月6日向王永利汇款80429元，结合房屋维修基金信息显示的房屋价格，可以确认安居公司已经收到此款项。以上共计288326元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告虽然与安居公司未签订书面购房合同，但原告于2008年年底已经履行大部分义务，应视为双方已经达成买卖房屋的意思表示。原告虽然未向安居公司及时交纳剩余房款，存在违约的行为，但不影响买卖合同的成立。原告按照团购房屋价格陆续交款288326元，与房屋维修基金信息显示的房屋售价288302元基本相符，因此能够认定原告购买的房屋位于温馨家园37号楼1单元402号及配套小房。邢台市地名委员会出具证明“桥西区兴达路689号温馨家园四区5号楼与原建筑楼号37号楼为同一栋楼”对此本院予以认可。被告张建超作为安居公司的股东申请注销该公司，依法应当承担安居公司未结清的债务，故被告应当协助原告办理诉争房屋产权证书，但原告未按照安居公司要求及时支付房款，其应当承担违约责任。由于双方未签订购房合同，故本院参照年利率6%酌定计算违约金，期限应当自安居公司要求的最后履行期限（2008年12月15日）起至原告履行付款之日止（2010年8月6日），即8042元（80429元×6%÷12月×20个月）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孟密贤对位于邢台市桥西区兴达路689号温馨家园四区5号楼1单元402号房屋及配套小房享有所有权。二、被告张建超于本判决生效之日起三十日内协助原告孟密贤办理上述房屋权属证书，相关费用由原告孟密贤承担。三、原告孟密贤于本判决生效之日起三十日内给付被告张建超违约金8042元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原、被告各承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 胡立华人民陪审员 梁明珠人民陪审员 高建广二〇一六年十月二十七日书 记 员 豆亚辉 更多数据：搜索“”来源：