（2016）苏0106民初10156号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2018-07-21
案件名称
原告尹玉兰与被告陈敏房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹玉兰,陈敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初10156号原告：尹玉兰，女，1951年12月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：李丹丹，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：陈敏，女，1967年6月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。原告尹玉兰与被告陈敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹玉兰的委托诉讼代理人李丹丹、被告陈敏及其委托诉讼代理人吴小喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹玉兰向本院提出诉讼请求：1.被告陈敏支付剩余购房款16万；2.被告陈敏协助办理过户，办证产生的一切费用由被告陈敏承担；3.被告陈敏支付违约金（2016年7月28日前的违约金为78225元；2016年7月28日后的违约金以105万元为基数，计算至实际过户并支付全部房款之日止，按每日万分之五计算）。事实和理由：2015年8月25日，原、被告及南京利众置业投资顾问有限公司签订《房屋买卖居间协议》，约定原告将坐落在本市鼓楼区幕府西路130号金帆北苑XX幢X单元202室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，总房价为105万，并约定了付款时间及过户时间等等。原告于2015年8月26日将房屋交付被告后，被告因想将房屋过户给自己女儿，未按约定在原告房屋两证办好后十日内和原告前往房产局办理过户手续，而请求原告将过户时间推迟至2016年2月底。被告亦于2016年2月份陆续向原告支付19万房款。2016年2月底到期后，原告催促被告办理过户手续，但被告依然一拖再拖。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告陈敏辩称，1.原、被告之间签订的合同合法有效，双方均应全面履行。被告在合同签订后，按时支付定金和预付款。被告主要是为女儿买房，因女儿当时在国外，2016年4月中旬回国，且被告不知道原告一手房产权证何时能办理成功，故问中介方能否与原告协商2016年4月份办理过户，后中介方告知其原告并无异议，并要求被告在过年前支付原告一定款项，被告遂将19万打入原告账户。故被告在合同签订后一直全面履行合同，无违约行为；2.原告关于双方经过商量于2016年2月底前办理过户的陈述，并无事实依据，鉴于原、被告双方的行为均通过中介方沟通并进行反馈，原告应提供相应证据对上述陈述予以证明；3.被告一直在催促原告办理过户，但原告要求上涨房价，被告拒绝后原告拒绝过户，中介方亦与原告协商，但协商未果；4.原告的诉讼主体存在问题，居间合同系原、被告双方与中介方之间的法律关系，中介方对案件十分了解，但原告故意回避中介方。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，被告保留追究原告因违约对被告造成损失的权利。本院经审理认定事实如下：2015年2月4日，原告尹玉兰及案外人尹玉强与江苏省苏舜投资置业有限公司签订《房屋买卖契约》，购买产权置换房即涉案房屋，后二人于2015年12月28日登记取得涉案房屋的所有权。2015年8月25日，经南京利众置业投资集团有限公司第叁拾贰分公司（以下简称利众公司）居间，原告尹玉兰（售方，甲方）、被告陈敏（买方，乙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋性质为住宅，所有权人为尹玉兰、尹玉强，建筑面积72平方米，房屋来源为拆迁安置房；房屋价款105万元，乙方于2015年8月25日前支付定金2万元，同年8月26日支付定金18万元以及首付款50万元，支付首付款当天交付房屋，乙方于出证当日支付35万元；甲方承诺此房为产权置换房，非经济适用房，将来过户若产生土地出让金，则由甲方全额承担；一手房办证税费由甲方承担，二手房办证税费由乙方承担；一手房办证时间以开发商通知办证时间为准，开发商通知甲方办理产权证、土地证，甲方须在十日内办理，两证办好后十日内甲、乙双方共同到房产局办理过户手续；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生合同约定的违约责任，均由违约方向守约方支付房屋价款20%的违约金，用于支付守约方所发生的律师费、交通费等等；如甲、乙双方任何一方未按照合同约定时间履行义务，每逾期一日，按总房价的万分之五承担责任等等。签订合同后，被告按约定支付定金20万元及首付款50万元，原告于2015年8月26日将涉案房屋交付被告。因被告欲将涉案房屋过户至在国外念书的女儿名下，故向原告提出延迟过户，原告表示同意，被告先后于2016年2月3日、4日、5日、6日及26日向原告转账支付共计19万元。2016年4月13日，案外人尹玉强将涉案房屋所有权转移登记至原告尹玉兰一人名下。2016年7月19日，原告向被告寄送《律师函》，主要内容为：一手房证件于2016年1月6日办理成功后，利众公司经理王玉花通知被告办理过户手续，被告提出延期过户，延期至2月份春节，最多不超过2月底，3月1日开始，原告再次让王玉花通知被告过户，被告开始怠慢，一拖再拖。被告应当于2016年2月底之前与原告办理过户手续，并支付16万元尾款。因被告的拖延行为，其应按合同约定承担自2016年3月1日起的违约责任等等。次日，被告收到此函件。被告现已将涉案房屋装修完毕并实际入住。案件审理过程中，原、被告双方均表示同意继续履行合同。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告双方对协商推迟后的过户时间及至今未履行合同的原因产生争议。原告陈述双方协商将过户时间推迟至2016年2月底，故被告应于2016年3月1日与原告办理过户手续，至今未能履行合同的原因为被告有意拖延，2016年4月13日尹玉兰、尹玉强将涉案房屋过户至尹玉兰一人名下的行为亦能证明双方协商后确定的时间应为2016年2月底而非4月份。被告陈述，双方协商后确定的过户时间为2016年4月8日，因原告提出房价上涨10万，致使合同未能继续履行。案件审理过程中，被告向本院提交利众公司经办人王玉花催促原告方办理过户手续的短信照片，并申请王玉花出庭作证。王玉花作证时陈述，原告委托案外人李慧全权负责房屋出售事宜，房屋买卖过程中，王玉花一直与李慧进行沟通；经王玉花居间，被告与李慧达成买卖合意后，原告在《房屋买卖居间协议》上签字确认；2016年1月份，涉案房屋一手产权证办好后，王玉花与被告联系，被告要求其与原告协商能否在同年4月中旬前过户，因被告想把房屋过户给女儿，其女儿在国外，3月底方能回国，作为条件被告愿意提前支付一定的款项。王玉花遂与李慧联系，后李慧一两天后答复同意，并提供原告的银行账户且并未提出任何附加条件；双方协商于2016年4月8日办理过户手续，后被告于2016年春节前后向该账户转账19万元；2016年3月初，李慧要求加10万元才能过户，但被告不同意，仍要求按照合同价款过户；期间被告一直要求过户，但原告方因被告不同意涨价的要求未能办理过户手续等等。针对上述争议事实，本院认为，当事人对于自己提出的主张所依据的事实，应当提供证据加以证明。对于负有举证证明责任的当事人提供的证据，经审查并结合有关事实，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，原、被告双方对于争议事实各自提出相应证据，其中被告向本院提供协助双方办理房屋买卖事宜的居间方的证人证言及短信照片，与原、被告关于房屋价款、买卖流程等事实的陈述相吻合，其证明效力高于原告提供的其自行制作的《律师函》。故结合原、被告双方的证据，本院依法认定原、被告经协商将过户时间推迟至2016年4月8日，后被告催促原告办理过户事宜未果。以上事实，有原、被告陈述，《房屋买卖居间协议》、银行流水明细、《律师函》、《房屋买卖契约》、证人证言以及庭审笔录等证据证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。原、被告之间签订的《房屋买卖居间协议》，系双方真实意思表示。签订该合同时，涉案房屋的所有权人虽系尹玉兰、尹玉强二人，但涉案房屋已于2016年4月13日登记至原告尹玉兰一人名下，原告亦实际收取被告支付的房屋价款，向其交付涉案房屋，并表示愿意继续履行合同，以实际行动表明愿意接受上述合同条款的约束。故上述合同依法成立并生效，原、被告双方均应按约全面履行自己的合同义务。现原、被告双方均表示同意继续履行合同，故对于原告请求被告支付剩余房款的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告已在合同中约定，过户过程中产生的税费由被告承担，故对于原告要求被告协助办理过户手续，并承担办证产生费用的诉讼请求，本院亦予以支持。关于被告是否存在违约并承担违约责任的问题。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同约定。原、被告双方一致认可，合同履行过程中，经被告请求，原告同意推迟房屋过户的时间，双方实际上对约定过户时间的合同条款进行了变更。根据本案查明的事实，双方协商确定的过户时间为2016年4月8日，被告此后曾催促原告办理房屋过户事宜，但因协商未果，未能继续履行合同。故依据现有证据，不能认定被告在合同履行过程中存在违约行为，原告未能提供能充分证明其主张的证据，应自行承担举证不能的不利后果。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告陈敏于本判决生效之日起十日内一次性给付原告尹玉兰剩余房款16万元；二、被告陈敏于本判决生效之日起十日内按照《房屋买卖居间协议》等约定，协助原告尹玉兰办理位于南京市鼓楼区幕府西路130号XX幢X单元202室房屋的过户手续，并承担所产生的税费；三、驳回原告尹玉兰的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4873元，减半收取2436元，由原告尹玉兰负担636元，被告陈敏负担1800元（原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 邢珊珊二〇一六年十月二十七日见习书记员 李雅文 来源：