（2016）粤13民终2109号
裁判日期: 2016-10-27
公开日期: 2016-12-31
案件名称
张金华与张相喜、陈爱娣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张金华,张相喜,陈爱娣,温史阳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤13民终2109号上诉人（原审原告）：张金华，女，汉族，1963年5月28日出生，住深圳市龙岗区。委托代理人：李巍，男，汉族，1948年6月23日出生，辽宁省抚顺市望花区，系上诉人配偶。被上诉人（原审被告）：张相喜，男，汉族，1972年1月11日出生，住深圳市罗湖区。现住址。被上诉人（原审被告）：陈爱娣，女，汉族，1990年6月16日出生，住广东省紫金县。现住址。被上诉人（原审被告）：温史阳，男，汉族，1982年3月21日出生，住惠州市惠阳区。上诉人张金华因与张相喜、陈爱娣、温史阳房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾区人民法院（2015）惠湾法民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告张金华诉称：2014年8月20日，原告张金华与被告张相喜、陈爱娣的委托代理人温史阳（有公证委托书），签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定由原告购买被告张相喜、陈爱娣名下位于惠州大亚湾西区大亚湾大道229号仁和卫城花园2栋2单元802号房。原告向家家顺房产经纪有限公司支付定金人民币20000元，被告应按合同规定的时间90天内与原告办理相关的手续，但时间已过三个月，被告却以多种理由拒不履行合同约定的赎楼和办理相关手续的义务，给原告造成经济损失。原告为维护其合法权益，特具此状，请求法院依法判令：一、解除原被告签订的《房屋购买合同》；二、被告双倍返还定金40000元；三、被告承担本案诉讼费用。被告张相喜、陈爱娣、温史阳均未到庭应诉，未予答辩，也未提供任何证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2014年8月11日，被告张相喜、陈爱娣在广东省深圳市福田区公证处公证了一份《委托书》，该委托书授权被告温史阳全权转让被告张相喜、陈爱娣在婚姻存续期间共同购买的位于惠州市大亚湾西区大亚湾大道229号仁和卫城花园2栋二单元802房并办理有关手续、代为签署房产转让合同等。2014年8月20日，被告温史阳代理被告张相喜、陈爱娣与原告张金华、案外人惠州市家家顺房产经纪有限公司签订了一份《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，合同主要约定：由原告购买被告的位于惠州市大亚湾西区大亚湾大道229号仁和卫城花园2栋二单元802房，总价款为376000元；该房地产交易定金共计20000元，本合同签订时，向卖方支付定金20000元，双方同意上述定金交居间方监管，卖方在合同约期限内将定金存入监管账户后，即视为卖方讫；买方须于2014年11月20日之前支付除定金在外的首期款168000元至买卖双方约定的银行监管账户，余款办理银行按揭贷款；该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起90日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；银行出具贷款承诺函、被告赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起15日内，双方签署《惠州市二手房买卖合同》并办理过户手续。合同签订当日，原告向居间方惠州市家家顺房产经纪有限公司交付定金20000元，该公司出具收据。因被告未按约定还清贷款、无法办理注销抵押登记手续，致使合同无法继续履行，导致合同目的不能实现，双方遂酿成纠纷，原告便向本院起诉。案件在审理过程中，本院向原告释明追加居间方惠州市家家顺房产经纪有限公司作为本案第三人，原告表示拒绝。本案在审理过程中，因无法直接或通过邮寄方式向被告张相喜、陈爱娣送达法律文书，故采取公告方式送达，公告刊登在2015年3月18日《人民法院报》G16版。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告张金华与被告温史阳及居间方惠州市家家顺房产经纪有限公司签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法、有效的。被告未按合同约定履行还清贷款、注销抵押登记的义务，其违约行为直接导致了合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。故原告请求解除合同，本院予以支持。关于定金问题。合同约定定金交居间方监管，卖方在合同约期限内将定金存入监管账户后，即视为卖方讫。本案中，原告在合同签订当日向居间方交付定金的行为，应当视为原告已经履行了交付定金的义务。故原告请求被告双倍返还定金共计40000元的诉讼请求，本院予以支持。因定金20000元由居间方代收，居间方可向原告退还定金20000元。关于被告温史阳是否应当承担责任的问题。被告温史阳是在代理权限内以被代理人张相喜、陈爱娣的名义与原告签订合同，且原告张金华知道被告温史阳的代理人身份。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。故被告温史阳不承担本案的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、之规定，判决如下：一、解除原告张金华与被告温史阳及案外人惠州市家家顺房产经纪有限公司于2014年8月20日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》；二、被告张相喜、陈爱娣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告张金华双倍返还定金共计40000元（若案外人惠州市家家顺房产经纪有限公司已直接向原告返还定金20000元，则被告张相喜、陈爱娣只需向原告返还20000元）；三、驳回原告张金华其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告张相喜、陈爱娣负担。当事人二审的意见上诉人张金华不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤消（2015）惠湾法民一初字23号民事判决。2、要求被诉人赔偿人民币40000元（定金的双倍），不包括居间方代收的定金。3、上诉时所发生的一切费用，由被诉人承担。主要事实与理由：“法院判决被告张相喜、陈爱娣向原告张金华赔偿双倍定金40000元（若案外人惠州家家顺房产公司向原告返回定金20000元，则被告张相喜、陈爱娣只需向原告赔偿20000元）是不公正的，这不是双倍的赔偿，故此上诉。被上诉人温史阳答辩称：原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持审判。被上诉人张相喜、陈爱娣经法庭依法传唤未参加本案的二审查询，亦未提交书面的答辩意见。各方当事人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，原审法院判决解除张金华与温史阳、惠州市家家顺房产经纪有限公司于2014年8月20日签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，均无异议，本院予以维持。根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点：被上诉人张相喜、陈爱娣是否应当赔偿双倍定金40000元给上诉人。具体判析如下：依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方当事人签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》约定：本合同签订时，向卖方支付定金20000元，双方同意上述定金交居间方监管，卖方在合同约期限内将定金存入监管账户后，即视为卖方讫。上诉人已经向家家顺房产经纪公司交付20000元定金，该公司也出具了收据，因合同目的不能实现，上诉人请求被上诉人张相喜、陈爱娣是否应当赔偿双倍定金40000元给上诉人，应当予以支持。因家家顺房产经纪公司已经收取了20000元定金，并作为居间方予以监管，如果其已经直接向上诉人返还，被上诉人还需继续返还20000元。原审法院的判决，符合法律的规定，并无不妥，且判项明确，应当予以维持。上诉人上诉认为，无论家家顺公司是否退还20000元定金给上诉人，被上诉人张相喜、陈爱娣都应当双倍赔偿定金40000元，缺乏事实依据，并且如果在中介公司已经退还20000元，被上诉人仍需返还双倍定金，则为三倍返还定金请求，依法无据，不予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用800元，由上诉人张金华负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰代理审判员 寇 倩代理审判员 黄宇乐二〇一六年十月二十七日书 记 员 赵 铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：