（2016）苏01民终7308号

裁判日期: 2016-10-27

公开日期: 2016-11-29

案件名称

南京国际租赁有限公司与南京康华电力工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京康华电力工程有限公司,南京国际租赁有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终7308号上诉人（原审被告）：南京康华电力工程有限公司，住所地南京市雨花台区共青团路18号。法定代表人：黄翔，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆琦，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京国际租赁有限公司，住所地南京市鼓楼区石头城6号8幢。法定代表人：黄磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。上诉人南京康华电力工程有限公司（以下简称康华电力公司）因与被上诉人南京国际租赁有限公司（以下简称国际租赁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初3263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月29日立案后，依法组成合议庭于2016年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人康华电力公司的委托诉讼代理人陆琦，被上诉人国际租赁公司的委托诉讼代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康华电力公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求确认合同解除、要求上诉人腾空房屋和要求上诉人支付违约金的诉讼请求。事实和理由如下：1.被上诉人出租给上诉人的房屋未通过消防验收，导致上诉人多次被消防部门责令整改，经营遭受影响，租金支付发生困难，故被上诉人以上诉人逾期支付租金为由解除合同欠妥。2.上诉人逾期支付租金与被上诉人出租房屋存在消防和质量问题存在因果关系，故被上诉人向上诉人主张逾期支付租金的违约金欠妥。3.上诉人对承租房屋投资巨大，本着互惠互利的原则，上诉人愿意支付欠付的租金，希望被上诉人能与上诉人协商继续承租房屋。国际租赁公司辩称，1.上诉人在一审中从未向法院提交有关涉案房屋消防未通过的任何证据，在上诉人和被上诉人的往来函件以及上诉人2015年1月26日和2015年3月10日的付款计划和付款情况都表明，上诉人不能按时支付租金理由是处于经营淡季，同时在2015年3月10日的付款承诺书中，也明确了付款时间，即在2015年3月10日-4月30日分两次付清，如未能按时付款，就按照合同条款承担相应的违约责任。因此，上诉人不能按期支付租金的原因并非被上诉人导致。2.上诉人从一审开庭后拖欠房租至今，处于毁约状态，一审法院无论是认定事实和适用法律均无不当，恳请二审法院维持原判。国际租赁公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《房屋出租协议》于2015年8月25日解除；2.康华电力公司立即将涉案房屋腾空交付给国际租赁公司；3.康华电力公司向国际租赁公司支付房屋租金147737.5元，并按2269.5元/天的标准向国际租赁公司支付自2015年8月26日起至康华电力公司实际腾空并交还房屋之日止的房屋使用费；4.康华电力公司向国际租赁公司支付已结清部分房屋租金未能按时支付产生的违约金509646元、未结清部分房屋租金147737.5元产生之违约金（91000元自2015年5月1日起计算至康华电力公司实际付清之日止，56737.5元自2015年8月1日起计算至康华电力公司实际付清之日止均按0.3%每日标准计付）；5.康华电力公司向国际租赁公司支付未付的保证金50000元，且保证金100000元不予退还；6.康华电力公司向国际租赁公司支付电费26606元；7.康华电力公司承担国际租赁公司支付的律师费23542.81元。一审法院认定事实：本案双方签订《房屋出租协议》一份，约定，国际租赁公司将其所有的涉案房屋出租给康华电力公司作商业使用，租赁期限从2014年5月1日起至2024年4月30日止共计10年；第1-2年每年租金828000元，第3-4年每年租金860000元，第5-6年每年租金895000元，第7-8年每年租金930000元，第9-10年每年租金965000元；采用预交结算法，租房费用每三个月结算一次，首次租房费用在2014年5月1日前一次性付清，以后每三个月前7日将本期的租房费用一次性支付给国际租赁公司；康华电力公司应向国际租赁公司支付100000元作为履约保证金，分两年支付，康华电力公司于2014年2月25日前支付50000元保证金，剩余保证金康华电力公司应于2015年5月1日前付清，合同届满不再续租时，康华电力公司在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用，将完好物业归还国际租赁公司，并没有违约行为，国际租赁公司应将保证金（不计利息）返还康华电力公司，如康华电力公司发生违约行为，该保证金不予返还；康华电力公司在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，每逾期一天按月租金的0.3%缴纳违约金，逾期超过7天不缴纳租金的，国际租赁公司可以单方解除合同，不返还履约保证金，并向康华电力公司提出赔偿，租赁期间，康华电力公司不能改变经营用途和范围（推拿、足疗、汗蒸养生会所），否则国际租赁公司有权终止合同；租赁期间，康华电力公司未按本合同规定及时缴纳相关费用达半年的，国际租赁公司有权单方解除合同，并不退还保证金。2014年8月26日，国际租赁公司向康华电力公司发出《房租催缴告知函》，主要内容是，康华电力公司应于2014年7月31日前缴清房屋租赁费207000元，但康华电力公司仍未支付，国际租赁公司于2014年7月24日起致电康华电力公司，告知须按时缴纳房租，但康华电力公司一直都以各种理由推脱，截止目前已逾期26天，现正式函告康华电力公司，请康华电力公司自本函送达之日起三日内缴清所欠房租款项，如康华电力公司仍不及时缴清房租，国际租赁公司将按合同相关约定与康华电力公司解除合同，并且保留追偿的权利。康华电力公司于当日收到。2014年10月27日，国际租赁公司又向康华电力公司发出《房租催缴告知函》，主要内容是，请康华电力公司收到本函后根据双方签订的《房屋出租协议》约定的条款内容履行，于11月8日前一次性付清上述所欠款项，使其未支付的，康华电力公司将承担包括但不限于缴纳违约金等相关责任。康华电力公司工作人员签收该函。2015年1月26日，康华电力公司向国际租赁公司出具《付款计划》，主要内容是，康华电力公司至2015年1月26日为止共欠国际租赁公司房租414000元，计划于2015年2月28日至2015年4月28日，分三个月每月支付138000元。因上述计划未履行，同年3月10日，康华电力公司又向国际租赁公司出具《付款承诺》，主要内容是，康华电力公司至2015年1月30日止共欠房租414000元，康华电力公司于2015年3月10日至4月30日分3次付清，如果康华电力公司未按承诺付款，就按合同条款承担相应的违约责任。2015年8月4日，国际租赁公司再次向康华电力公司发出《房租催缴告知函》，限期康华电力公司缴纳各项欠费。康华电力公司工作人员签收该函。2015年8月25日，康华电力公司收到国际租赁公司发出的《解除合同通知函》，主要内容是，向康华电力公司通知如下，1.解除与康华电力公司签订的《房屋出租协议》，2.要求康华电力公司在收到本函5日内，自行从涉案房屋迁出并向国际租赁公司结清欠缴的租金及其他应付费用，3.自2015年9月1日起，国际租赁公司将停止对涉案房屋的供水供电，康华电力公司因未能及时迁出造成的一切法律后果，由康华电力公司自行承担，若因此对国际租赁公司造成任何损失的，国际租赁公司保留向康华电力公司追偿的权利。2015年12月2日，康华电力公司收到国际租赁公司发出的《通知函》，主要内容是，康华电力公司多次违反协议约定，2015年8月25日康华电力公司签收了国际租赁公司发出的《解除合同通知函》，但康华电力公司既未结清租金，亦未及时迁出，国际租赁公司向康华电力公司通知如下，1.康华电力公司在收到本函之日起7日内，向国际租赁公司结清各项费用共计1254213元（暂计算至2015年11月30日），2.康华电力公司在收到本函之日起7日内，从上述房屋迁出，国际租赁公司保留向康华电力公司主张其他损失的权利。2016年1月18日，康华电力公司工作人员段琦敏在国际租赁公司出具的《说明》上签字，并确认“以上数据我已核对确认”。《说明》的主要内容是，如康华电力公司仍有意承租国际租赁公司房屋，还应向国际租赁公司缴付房租812000元，截止2015年8月25日总计产生逾期违约金150075元，康华电力公司仍有电费26606元、剩余保证金50000元未支付。一审另查明，康华电力公司于2014年5月29日支付100000元，2014年6月9日支付107000元，2014年9月11日支付100000元，2015年1月5日支付107000元，2015年4月30日支付130000元，2015年7月9日支付100000元，2015年9月11日支付30000元，2015年9月16日支付70000元，2016年1月14日支付84000元，2016年1月14日支付16000元，2016年5月24日支付100000元，合计944000元。一审审理中，双方对康华电力公司所欠租金149413.7元、电费26606元无异议，一审法院予以确认。国际租赁公司变更第四项关于逾期缴付租金的违约金为150075元。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《房屋出租协议》明确约定，康华电力公司在承租期内未按合同约定的时间缴付租金的，逾期超过7天不缴纳租金的，国际租赁公司可以单方解除合同。而康华电力公司从未依约按时缴纳房租，国际租赁公司于2015年8月25日向康华电力公司发出《解除合同通知函》时解除条件已成就，故国际租赁公司关于确认双方之间的《房屋出租协议》于2015年8月25日解除、康华电力公司立即将涉案房屋腾空交付的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋租金、房屋使用费。双方对康华电力公司所欠房屋租金149413.7元达成一致意见，现国际租赁公司主张房屋租金147737.5元，并无不当，一审法院予以支持。关于国际租赁公司主张按2269.5元/天的标准向国际租赁公司支付自2015年8月26日起至康华电力公司实际腾空并交还房屋之日止的房屋使用费，期间并无不当，但标准应按照2268.49元/天（828000元÷365天）的标准计算。关于违约金、保证金。国际租赁公司依据《说明》主张违约金150075元，并要求康华电力公司支付未支付的保证金50000元，同已支付的保证金50000元共计100000元作为违约处罚不再返还。康华电力公司认为过高。一审法院认为，康华电力公司在收到《说明》后即签字，双方此前亦未对违约金数额进行核对，现部分费用在诉讼时有了变化，康华电力公司亦对违约金的标准、剩余保证金是否支付进行了相应抗辩，故对《说明》中确定的违约金相关数额一审法院不予确认。根据合同约定，逾期缴付租金按月租金的0.3%标准缴纳违约金，逾期超过7天不缴纳租金的，国际租赁公司可以单方解除合同并不返还履约保证金，故国际租赁公司主张的两项费用均属违约金范畴，因上述约定的标准过高，一审法院综合考虑本案案情，酌定违约金为130000元。因康华电力公司已支付履约保证金50000元，未支付的保证金50000元康华电力公司无需再行支付，康华电力公司还应支付违约金80000元。关于电费，国际租赁公司主张26606元，康华电力公司无异议，一审法院予以支持。关于律师费，国际租赁公司主张23542.81元，康华电力公司不予认可。一审法院认为该费用并无合同或法律依据，故不予支持。判决：一、南京康华电力工程有限公司与南京国际租赁有限公司关于南京市秦淮区科巷10-2号402室及10号401室部分所签订的《房屋出租协议》于2015年8月25日解除。二、南京康华电力工程有限公司于判决生效之日起三十日内将上述房屋腾空并交还给南京国际租赁有限公司。三、南京康华电力工程有限公司于判决生效之日起三十日内向南京国际租赁有限公司支付房屋租金147737.5元及房屋使用费（自2015年8月26日至实际交还房屋之日止按2268.49元/天的标准计付）。四、南京康华电力工程有限公司于判决生效之日起三十日内向南京国际租赁有限公司支付违约金80000元、电费26606元，合计106606元。五、驳回南京国际租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13998元，减半收取为6999元，由南京国际租赁有限公司负担999元、南京康华电力工程有限公司负担6000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人康华电力公司提交南京市公安消防支队秦淮区大队宁秦公（消）行罚决字[2015]0712号行政处罚决定书（复印件），证明因为消防没有通过验收，导致上诉人多次被消防部门责令整改停业，经营受到影响，直接影响其支付租金的能力。被上诉人国际租赁公司质证称，1.没有原件对该证据的真实性无法确认；2.该行政处罚决定书即便是真实的，查处日期和停业日期为2015年1月26日和3月10日，在上诉人向被上诉人发函表明不能按期缴纳房租之后，因此该证据不能证明因被上诉人原因导致上诉人无法正常经营，不能缴纳房租；3.该行政处罚决定书并非针对被上诉人，亦不能表明其未经消防安全检查的原因是被上诉人导致，该文书中载明被处罚人被行政处罚的原因是足疗推拿店未经消防检查擅自使用。而并非上诉人所称是因为被上诉人消防未经验收导致。因上诉人未提交该证据的原件，亦未提交其他相关证据相佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本案审理中，被上诉人国际租赁公司认可涉案房屋未经过一次消防验收，但认为上诉人康华电力公司承租涉案房屋时就对该事实知情。上诉人康华电力公司则主张其2014年7、8月份装修后才得知该事实，且涉案房屋中实际经营人为南京慈恩堂投资有限公司，除了消防验收未通过外，其他经营执照均齐全。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《房屋出租协议》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案二审中的争议焦点如下：一、本案双方签订的《房屋出租协议》是否应当解除、上诉人是否应当将涉案房屋交还被上诉人。本案双方确认涉案房屋未通过一次消防验收，属于违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，但涉案房屋由实际经营人一直使用至今，上诉人亦未请求解除双方签订的租赁合同，故双方之间的合同应当继续履行。但在合同履行过程中，上诉人违反合同约定未按时支付租金，故一审法院依据双方合同约定和履行合同的实际情况认定双方之间的合同于2015年8月25日解除并判令上诉人交还涉案房屋并无不当。上诉人主张涉案房屋未通过消防验收影响了其经营导致其支付租金困难、要求继续履行合同，依据不足，本院对此不予支持。二、上诉人是否应当支付被上诉人违约金80000元。因上诉人在履行合同过程中迟延支付租金，故一审法院依据双方合同约定和履行合同的实际情况依法酌定上诉人支付违约金80000元（已扣除上诉人已经支付的50000元保证金）并无不当。上诉人主张涉案房屋未通过消防验收，其享有后付租金的先履行抗辩权，并主张以涉案房屋消防验收未通过给上诉人造成的损失冲抵其迟延支付租金产生违约金。因上诉人在2014年7、8月份已经知道涉案房屋未通过消防验收，但其后其多次向被上诉人支付租金，并出具付款计划承诺分期支付房租，表明其以实际行动接受被上诉人瑕疵履行的事实，故上诉人此主张依据不足，本院对此亦不予支持。综上所述，康华电力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人康华电力公司负担。本判决为终审判决。审判长　　夏海南审判员　　白文虎审判员　　刘　凡二〇一六年十月二十七日书记员　　郭旭冬来源：